수원지방법원 2025타경53848. 안산시 단원구 선부동 1097-5, 1층 101호의 다세대주택입니다. 전용면적은 49.52㎡, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 1층 101호입니다. 현재 소유자는 이재경이고, 2022.09.19 매매를 원인으로 2022.10.14 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 147,000,000원입니다.
권리분석의 핵심 말소기준은 2025.09.08 주식회사 케이비국민카드 가압류 5,841,936원입니다. 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 2022.10.14 반월농업협동조합 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2026.07.27 해당 근저당권의 이전 등기가 별도로 기재되어 있습니다. 이 부분은 최신 등기부 원문과 경매기록을 반드시 대조할 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1097-5 1층101호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 화정천서로5길 30-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.52㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이재경 (2022.09.19 매매, 2022.10.14 소유권이전, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 경매신청 / 청구 | 반월농업협동조합 / 120,856,373원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 정보 | 성안빌 · 7세대 · 2010.08.31 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류
말소기준은 2025.09.08 갑구 7번 가압류입니다. 이후 2025.11.14 서민금융진흥원 가압류와 2025.11.25 반월농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 시나리오에는 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 98.0%지만 표본이 1건이다
성안빌 동일면적 49.52㎡의 실거래는 1건이며 거래월은 2022.09, 거래가는 150,000,000원입니다. 시세 지표의 최근 12개월 평균도 150,000,000원으로 제시되어 있고, 신건 최저가 147,000,000원은 이에 대한 98.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.52㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 평균 | 49.52㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 시세 지표보다 낮지만 98.0%로 차이가 크지 않습니다. 무엇보다 거래 표본이 1건이고 최신 거래월도 2022.09이므로, 이를 근거로 현재 신건 가격을 ‘시세보다 충분히 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 다세대주택은 개별 호의 관리상태와 점유관계에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있어 현재 가격의 핵심은 할인율보다 시세 표본의 부족입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,841,936원 | 5,841,936원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,391,364원 | 7,391,364원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,908,700원 |
현재 예상배당 산정에서는 가압류 채권 합계 13,233,300원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원, 소유자 잔여액은 130,908,700원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선부중학교 북동측 인근의 다세대주택 중심 일반주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 달미역(서해선)이 있어 대중교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 1층 101호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고, 토지는 평지의 세로장방형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 토지면적 224.9㎡, 공시지가 1,553,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성안빌은 7세대, 2010.08.31 준공의 소규모 다세대주택이고 동일면적 실거래 표본이 1건이어서 시세 검증 폭이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현 점유자와 전입·확정일자·보증금 관계를 확인해 대항력 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 최신 등기 재확인. 2026.07.27 농업협동조합자산관리회사 앞으로 8번 근저당권 이전 등기가 존재합니다. 말소 여부와 경매채권의 연결관계를 최신 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 147,000,000원은 시세 지표 150,000,000원의 98.0%입니다. 실거래가 1건뿐이므로 이 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 토지거래 허가 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 해당 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 배당관계 대조. 청구액 120,856,373원과 현재 예상배당표의 신청채권자 배당 0원 사이에 차이가 있으므로 배당요구·채권양도·근저당권 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “98.0%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다”
현재 계산만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 ‘인수 0원’이 아닙니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 매각기일을 앞둔 2026.07.27에는 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전 등기까지 존재합니다.
가격도 강한 매력 구간이라고 보기는 어렵습니다. 신건 최저가 147,000,000원은 시세 지표 150,000,000원의 98.0%이고, 비교 가능한 실거래는 2022.09의 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 배당 계산상 인수는 0원이나, 권리·점유 재확인이 필요하고 시세 할인폭도 제한적인 다세대로 보는 것이 적절합니다. 신건에서의 승부처는 낮아 보이는 숫자가 아니라, 최신 등기와 실제 점유관계를 먼저 확정하는 데 있습니다.
