수원지방법원 2025타경53848. 안산시 단원구 선부동 1097-5, 4층 규모 다세대주택 중 1층 101호입니다. 이용상태도 감정평가상 다세대주택으로 확인됩니다. 현 소유자 이재경은 2022년 9월 19일 매매를 원인으로 150,000,000원에 취득했고, 2022년 10월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 회차는 1회 유찰된 뒤 감정가의 70%인 102,900,000원에서 진행됩니다.
권리분석상 가장 눈에 띄는 것은 임차인이 없고 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 제시된 말소기준은 2025년 9월 8일 케이비국민카드 가압류이며, 그 뒤 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2022년 설정된 반월농업협동조합 근저당권과 2026년 7월 27일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기가 함께 확인되므로, 이 부분은 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1097-5 1층101호 · 도로명 화정천서로5길 30-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.52㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이재경 (2022.09.19 매매, 거래가액 150,000,000원 · 2022.10.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 120,856,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원으로 산정
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 이 사건에서 별도로 발생하지 않는 구조이며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 말소기준은 2025.09.08 케이비국민카드 가압류로 제시되어 있고, 이후 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 31.4% 낮지만, 표본은 2022년 1건
성안빌은 총 7세대, 사용승인일은 2010.08.31입니다. 동일 면적 49.52㎡로 확인되는 거래는 2022년 9월 1층 거래 150,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 102,900,000원은 이 거래금액의 68.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.52㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 비교값 | 49.52㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
금액만 보면 감정가 147,000,000원도 해당 거래가 150,000,000원보다 3,000,000원 낮고, 현재 최저가 102,900,000원은 거래가보다 47,100,000원 낮습니다. 다만 이 비교는 2022.09 거래 단 1건에 의존합니다. 따라서 “현재 시세보다 31.4% 싸다”라고 단정하기보다는, 확인 가능한 비교거래보다 31.4% 낮다고 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,841,936원 | 5,841,936원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,391,364원 | 7,391,364원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,426,100원 |
현재 회차 기준 가압류 2건의 합계 13,233,300원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 87,426,100원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권 120,856,373원은 이 예상배당에서 배당액 0원으로 표시돼 있으므로, 실제 배당순위는 관련 원문을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 선부동, 선부중학교 북동측 인근. 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 일반주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 주택까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 달미역(서해선)이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 1층 101호. 외벽 치장벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일, 하이새시 이중창호이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가 1,553,000원/㎡. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이고 확인되는 동일 면적 거래가 1건이라 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2026.07.27 근저당권 이전등기가 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서에서 권리 상태를 다시 대조하세요.
- 배당순위 대조. 신청채권 120,856,373원이 예상배당상 0원으로 표시된 만큼 매각물건명세서·배당요구 관계와 실제 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 보강. 비교거래가 2022.09의 150,000,000원 1건뿐입니다. 현재 매물가와 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해 응찰가 상한을 정하는 것이 중요합니다.
- 1층 상품성. 본건은 4층 건물 중 1층입니다. 채광·사생활·소음·방범 등 1층 특성이 실제 가격과 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현황 확인이 필요합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인 폭은 크지만, 시세 확신은 낮다”
이 사건의 숫자만 놓고 보면 현재 회차는 분명 눈에 들어옵니다. 감정가 147,000,000원에서 한 번 유찰돼 102,900,000원까지 내려왔고, 임차인도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 확인되는 동일 면적 거래 150,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 68.6% 수준입니다.
다만 가격 근거가 되는 거래는 2022.09 한 건뿐이고 성안빌도 총 7세대에 불과합니다. 여기에 2026.07.27 근저당권 이전등기와 예상배당상 신청채권 0원 처리까지 확인되는 만큼, 이 물건은 단순히 “70% 유찰이라 싸다”로 끝낼 사건은 아닙니다. 인수 부담은 낮지만, 최신 권리관계와 현재 시세를 직접 대조하는 과정이 핵심입니다.
