부산지방법원 2024타경59420. 부산 금정구 회동동 169-3의 공장 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 1986.12.09 사용승인된 철근콩크리트 및 벽돌·보록크조 슬래브지붕 3층 건물로, 지하 1층은 창고, 1층은 공장, 2층은 창고 및 사무실, 3층은 휴게실 등으로 이용 중입니다. 플라스틱 제품 등을 제조하는 공장으로 사출성형기 등 기계기구를 갖추고 운영 중이며 관리상태는 보통으로 조사됐습니다.
등기상 말소기준은 1999.09.29 중소기업은행 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 다수의 근저당·가압류·경매개시결정은 통상 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙보다 우선 확인해야 할 특별한 인수사항이 있습니다. 2025.11.25 등기된 갑구 18번 가처분은 회동동 169-2 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 청구를 보전하기 위한 것으로, 매각물건명세서에 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 회동동 169-3 · 부산광역시 금정구 수원지로 10-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 창고, 사무실, 휴게실 |
| 토지 | 공장용지 200.0㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콩크리트 및 벽돌·보록크조 슬래브지붕 3층 · 사용승인 1986.12.09 |
| 소유자 | 김갑순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 708,467,040원 / 170,103,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권액 | 202,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘인수 가처분’이 핵심
임차인 없음. 임차인 보증금에 따른 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되지 않습니다. 다만 이 사건은 임차인보다 훨씬 본질적인 건물 철거·토지인도 청구 가처분이 존재하므로, ‘임차인 없음 = 안전한 물건’으로 해석할 수 없습니다.
② 가격 — 76% 할인보다 권리 부담을 먼저 본다
감정가는 708,467,040원, 현재 최저매각가는 170,103,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰된 결과 가격이 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 금액으로 단순 환산하기 어려운 철거·토지인도 가처분이 매수인에게 승계되므로, 최저가 170,103,000원이 곧 안전한 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,442원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 130,000,000원 | 66,921,558원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 140,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 중소기업진흥공단 | 202,800,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 204,800,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 51,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 163,596,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 331,979,581원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 강형숙 | 33,910,500원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 강형숙 | 23,957,249원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,701,543,330원 중 채권자 예상배당은 166,921,558원이며, 미배당은 1,534,621,772원입니다. 금전 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 별도로 갑구 18번 철거·토지인도 가처분이 매수인에게 인수됩니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시건설안전시험사업소 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 지하 1층 창고, 1층 공장, 2층 창고·사무실, 3층 휴게실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 200.0㎡, 준공업지역, 공업용, 평지·부정형이며 공시지가는 1,242,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비·상태. 급배수 및 각종 위생설비가 있으며, 플라스틱 제품 제조공장으로 기계기구를 갖추고 운영 중이고 관리상태는 보통입니다.
- 기계기구. 감정서상 기계기구 목록 중 일련번호 1, 3, 4, 9, 10, 17은 소재불명입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 18번 가처분 원문 확인. 건물철거 및 토지인도 청구를 보전하는 가처분이고 매수인 인수로 명시돼 있으므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 2026.04.30 제1심 판결문 확인. 가처분권자가 제출한 건물등철거 소송 승소판결의 주문·범위와 대상 건물을 직접 대조해야 합니다.
- 회동동 169-2와 169-3 관계 확인. 가처분권자가 회동동 169-2 토지 소유자라는 점과 철거·토지인도 청구 대상의 공간적 관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰을 안전마진으로 착각하지 않기. 5회 유찰 119,072,099원, 6회 유찰 83,350,469원으로 낮아져도 인수 가처분은 그대로 남습니다.
- 기계기구 현황 확인. 감정서상 일부 기계기구가 소재불명으로 기재돼 있어 실제 존치 여부와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 공장 운영·명도 확인. 현재 공장 운영 중으로 기재돼 있으므로 점유 및 인도 관계를 현황조사와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 제출 판결문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가보다 철거 인수가 먼저다”
이 사건은 감정가 708,467,040원짜리 물건이 4회 유찰돼 170,103,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 반대 방향에서 출발해야 합니다. 건물철거·토지인도 청구를 보전하는 가처분이 매수인에게 인수되고, 가처분권자는 이미 2026.04.30 제1심 승소판결을 받은 뒤 그 판결문을 제출했습니다.
임차인 보증금 인수는 없고 배당표상 금전 인수액도 0원이지만, 그것이 이 물건의 안전성을 의미하지는 않습니다. 건물 존속 자체와 연결된 비금전 권리부담이 남아 있기 때문입니다. 더구나 4회 유찰, 대규모 미배당, 공장이라는 제한적인 용도까지 겹칩니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리위험은 내려오지 않았습니다. 이 사건은 최저가보다 가처분과 철거소송의 법적 효과를 먼저 해소할 수 있는지가 입찰 여부를 가르는 물건입니다.
