수원지방법원 2025타경53850. 경기도 시흥시 대야동에 소재한 비동 지1층 비102호, 전용 62.99㎡의 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린주택이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 등기부에 등록된 소유자는 김문갑 씨로, 2022년 1월 22일 매매계약을 통해 거래가 370,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 특이점은 2023년 국의 압류가 말소기준권리라는 것입니다. 그보다 앞선 2021년 12월에 주민등록을 마친 임차인 김영희 씨는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 지위에 있습니다. 보증금이 370,000,000원이므로, 확약서가 없었다면 최저매각가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.
하지만 2026년 3월 31일 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 보증금반환채권과 임차권에 유효하게 적용되는 경우, 계산상 인수위험과 실제 매수인 부담을 구별해야 합니다. 본 리포트의 가격 비교는 확약 유효 시 실질취득액 150,430,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53850 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시 | 2025.11.25 · 수원지방법원 안산지원 |
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 1-5 비동 지1층비102호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 하우로 193 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 전용면적 / 층 | 62.99㎡ · 지1층 비102호 · 지상 4층 건물 |
| 건물 | 예그리나3차 · 20세대 · 2018.03.13 준공 |
| 소유자 | 김문갑 · 2022.01.24 소유권이전 · 거래가 370,000,000원 |
| 감정가 | 307,000,000원 |
| 최저매각가 | 150,430,000원 · 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 370,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.04 · 갑구 4번 · 국 압류(수원세무서장) |
| 실제 임차인 | 김영희 1명 · 보증금 370,000,000원 |
| 매수인 인수 | 실질 0원(확약 유효 시) · 확약 미적용 시 계산상 222,476,020원 |
| 건축물 유의사항 | 집합건축물대장 위반건축물 등재 · 제시외 다용도실 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준 이후의 시흥시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023년 한국자산관리공사의 공매공고는 같은 해 10월 23일 말소됐지만, 과거 공매 진행과 현재 경매의 관계는 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.7억과 확약서의 효력
실제 임차인은 김영희 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이지 별도로 추가되는 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 임차보증금 370,000,000원과 신청채권액 370,000,000원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영희 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 |
370,000,000원 | 전입 2021.12.16 확정 2021.12.06 점유개시 2021.12.15 |
원칙상 있음 확약으로 포기 |
있음 배당요구 2024.01.26 |
별도 임차인 아님 주택도시보증공사 신청채권 |
이 금액을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득 부담은 보증금 약 370,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 최저가가 내려가면 그만큼 임차인 미배당액이 증가하므로, 유찰만으로 경제적인 취득가격이 낮아지는 것은 아닙니다. 해당 부담은 제시된 집행비용 추정치 등을 반영하면 달라질 수 있습니다.
이 확약이 유효하게 적용된다면, 김영희 씨의 미배당 보증금 222,476,020원은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 금액으로 평가합니다. 따라서 해당 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
단, 확약의 제출 주체가 관련 권리를 유효하게 포기할 권한을 갖는지, 실제 권리관계에 완전히 적용되는지, 임차권등기 말소가 가능한지 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차보증금 관계에 한정되며, 다른 점유자나 별도 권리가 확인된다면 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
※ 계산상 인수액 222,476,020원은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션의 미배당 보증금입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 확약의 효력이 부인되거나 적용되지 않는다면 보증금 인수위험이 다시 문제 됩니다.
③ 시세 비교 — 할인폭보다 중요한 하락 추세
비교 대상은 예그리나3차의 전용 62.99㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 4건이며, 전체 평균은 318,250,000원입니다. 그러나 이 평균에는 과거 370,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 2024년 12월의 최신 거래 270,000,000원을 더 중요하게 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 62.99㎡ | 3층 | 270,000,000원 |
| 2022.01 | 62.99㎡ | 지1층 | 370,000,000원 |
| 2021.09 | 62.99㎡ | 3층 | 315,000,000원 |
| 2021.07 | 62.99㎡ | 1층 | 318,000,000원 |
| 전체 평균 | 62.99㎡ | 4건 | 318,250,000원 |
제시된 최근 거래 평균은 270,000,000원(1건)이며, 최신 거래금액도 270,000,000원입니다. 2024년 12월 이후의 거래가 확인되지 않는 만큼 이 수치가 현재의 확정적인 매매 가능 가격이라고 보기는 어렵습니다.
확약이 유효하면 실질취득액 150,430,000원은 최근 거래금액의 55.7%입니다. 반대로 확약이 적용되지 않아 보증금 상당액을 인수한다면 실질취득 부담은 약 370,000,000원 수준이므로 최신 거래 270,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 확약의 효력에 직접 좌우됩니다.
특히 최신 거래는 3층인 반면, 경매 대상은 지1층입니다. 층별 선호도와 건물 상태, 위반건축물 등재 여부가 실제 매매가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 확약 유효 시 가격상 할인폭이 크다는 점은 긍정적이지만, 그 할인폭 전체를 안전마진으로 해석할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,906,020원 |
| 1. 임차인 김영희 보증금(우선변제) | 370,000,000원 | 147,523,980원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 매각가 150,430,000원을 전제로 한 추정치입니다. 집행비용은 2,906,020원, 임차인 예상배당은 147,523,980원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 370,000,000원은 별도 실제 임차인의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 금액은 조세채권, 우선변제 관계, 집행비용 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 할인 효과가 사라진다
이 사건은 보증금이 최저매각가를 초과하는 선순위 임차권 구조입니다. 확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 하락할수록 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 다음 표는 그 구조를 보여줍니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 유효 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 150,430,000원 | 222,476,020원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 105,301,000원 | 266,973,214원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 73,710,700원 | 298,016,093원 | 0원 |
룰상 인수액은 각 회차별 집행비용 추정 등을 반영한 미배당 보증금 계산값입니다. 확약이 없다면 총취득 부담은 보증금 370,000,000원 안팎에서 유지됩니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우에만 각 회차별 인수액을 실질 0원으로 평가할 수 있습니다.
다만 실거래 하락 추세, 지1층 특성, 건축물 위반사항, 소규모 단지의 환금성 및 매각 후 정리비용을 별도로 반영해야 합니다.
⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 YWCA버들캠핑장 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 8m 포장도로인 하우로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비 및 승강기, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 과밀억제권역이며 일부 토지에 소로1류 접합 조건이 있습니다. 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,388,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건축물. 거실 쪽 외부테라스에 제시외물건 ㉠, ㉡이 존재합니다. 감정서상 다용도실이며 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서에 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 위반 내용과 시정 가능성, 비용을 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 예그리나3차는 20세대 규모이며, 확인되는 실거래는 4건입니다. 거래 표본이 적고 최신 거래 이후의 가격 확인에도 한계가 있어 매각 가능가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 경매 이력. 같은 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실제 낙찰 성과를 뒷받침할 충분한 근거가 없으므로 최저가 하락만을 시장성의 증거로 보기는 어렵습니다.
다만 제시외 다용도실과 위반건축물 등재 원인이 동일한지는 확인되지 않았습니다. 위반 대상의 정확한 위치·면적·내용, 이행강제금 부과 여부, 원상복구 가능성 및 관련 비용을 관할 관청과 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다. 위반사항의 성격에 따라 금융 이용과 향후 매각에도 불이익이 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.31 제출된 대항력·잔존 보증금반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 정확한 문언, 제출권한, 적용범위와 효력을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 5번 김영희 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 조건으로 말소될 수 있는지 확인해야 합니다. 확약서 제출과 등기 말소 완료는 구별해야 합니다.
- 배당관계 확인. 임차인 우선변제, 주택도시보증공사의 신청채권, 국·시흥시 압류 및 조세채권의 관계를 배당순위에 따라 재점검해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다. 확약에 따른 채권 인수 해소와 물리적 명도 완료는 별개의 문제입니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반사항의 상세 내용, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 비용과 대출 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 제시외물건. 거실 쪽 외부테라스의 제시외 다용도실 ㉠, ㉡이 매각에 포함되는 범위와 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사의 2023년 공매공고와 같은 해 취소·말소 이력을 확인하고, 현재 진행 중인 별도 절차가 있는지 점검해야 합니다.
- 지1층 가치. 3층 최신 거래와 경매 대상 지1층 사이의 가격 차이를 감안하고, 채광·환기·습기·누수·실사용 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 하락. 최신 거래 270,000,000원과 -19.2% 하락 추세를 기준으로 보수적으로 가격을 검토해야 합니다. 전체 과거 평균 318,250,000원만으로 가격을 산정해서는 안 됩니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 체납 관리비 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.10 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 안전한 낙찰은 별개”
이 물건은 감정가 307,000,000원에서 최저가 150,430,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 가격만 보면 큰 할인폭이 눈에 들어오지만, 실제 판단은 보증금 370,000,000원의 선순위 임차인에서 시작해야 합니다.
확약이 없었다면 룰상 인수액은 222,476,020원이고, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 약 370,000,000원 수준이므로 최신 거래 270,000,000원보다 높아집니다. 이 경우 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
반면 2026.03.31 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 그러면 실질취득액 150,430,000원을 최근 거래 270,000,000원과 비교할 수 있고, 최근 거래 대비 55.7%라는 가격상의 이점이 나타납니다.
다만 위반건축물 등재, 최근 거래 하락 추세 -19.2%, 20세대 소규모 단지, 지1층이라는 층별 특성을 함께 고려해야 합니다. 확약으로 보증금 인수 문제가 해소된다고 해서 건축물의 하자나 환금성 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
종합 판단은 C등급(48점). 확약 유효 시 가격상 장점은 있지만, 권리 효력 검증과 건축물 위반사항 확인이 선행돼야 합니다. 이 사건은 “낮은 최저가에 입찰할 물건인가”보다 “확약이 확실하고 위반건축물 위험을 감당할 수 있는가”를 먼저 판단해야 하는 물건입니다.
