수원지방법원 2025타경53850. 등기상 현재 소유자는 김문갑이고, 2022.01.22 매매를 원인으로 2022.01.24 소유권을 취득하면서 거래가액 370,000,000원이 기재됐습니다. 그런데 이 물건의 핵심은 소유권보다 앞서 형성된 김영희의 임차관계입니다. 임대차계약일은 2021.10.08, 확정일자는 2021.12.06, 점유개시는 2021.12.15, 주민등록일은 2021.12.16이며 보증금은 370,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.01.04 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
따라서 최저매각가 307,000,000원을 최근 거래 270,000,000원과 단순 비교해 “조금만 유찰되면 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 매각대금에서 임차인이 전액 배당받지 못한 금액은 매수인에게 남기 때문입니다. 현재 회차에서는 301,902,000원이 임차인에게 배당되고 68,098,000원이 부족합니다. 낙찰가와 이 인수액의 단순 합계는 375,098,000원이며, 집행비용 때문에 보증금보다 조금 높지만 경제적 구조는 보증금 370,000,000원 안팎에 묶이는 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53850 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 1-5 비동 지1층비102호 · 도로명주소 경기도 시흥시 하우로 193 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 62.99㎡ · 지1층 비102호 |
| 소유자 | 김문갑 · 2022.01.22 매매 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.04 수원세무서장 압류입니다. 2018년 광명동부새마을금고 근저당권 318,000,000원과 농협은행 근저당권 260,400,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 시흥시 압류와 2025.11.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김영희의 주민등록일은 2021.12.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.01.26이지만, 등기 내용에 기존 점유·주민등록·확정일자가 명시돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 370,000,000원 | 2021.12.16 | 2021.12.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 김영희 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 270,000,000원, 추세 -19.2%
예그리나3차 전용 62.99㎡ 거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 318,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 370,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.12의 270,000,000원 1건이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -19.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 62.99㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.01 | 62.99㎡ | -1 | 370,000,000원 |
| 2021.09 | 62.99㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2021.07 | 62.99㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 전체 평균 | 62.99㎡ | 4건 | 318,250,000원 |
현재 최저가 307,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 270,000,000원의 113.7%입니다. 더구나 이 사건은 대항력 보증금 때문에 실질취득을 약 370,000,000원 기준으로 봐야 합니다. 이는 최신 거래 270,000,000원보다 훨씬 높은 수준입니다. 따라서 전체 평균 318,250,000원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 임차인 김영희 보증금 | 370,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 임차인 미배당 부족분은 68,098,000원으로 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 307,000,000원 | 68,098,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 245,600,000원 | 128,638,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 196,480,000원 | 177,070,720원 |
최저가가 307,000,000원에서 245,600,000원, 다시 196,480,000원으로 내려가도 인수액이 각각 68,098,000원에서 128,638,400원, 177,070,720원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 공매·현장 리스크
- 공매 이력. 2023.04.26 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐고 2023.10.23 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 경매 진행과 별개로 공매 진행 이력을 교차 확인해야 합니다.
- 이용상태. 사건 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가상 본건은 연립주택으로 이용중입니다.
- 제시외물건. 거실쪽 외부테라스에 제시외물건 ㉠, ㉡이 소재합니다.
- 입지. YWCA버들캠핑장 북측 인근이며 연립주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 포장도로인 하우로에 접합니다.
- 토지이용. 자연녹지지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,388,000원/㎡이며 토지면적은 901.0㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 307,000,000원 낙찰 가정에서 임차보증금 부족분 68,098,000원이 남습니다.
- 유찰을 가격 메리트로 오해하지 않기. 1회·2회 유찰 시 인수액이 각각 128,638,400원·177,070,720원으로 증가합니다.
- 최근 거래를 우선. 전체 평균 318,250,000원보다 최근 12개월 거래 270,000,000원과 -19.2% 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김영희의 임대차계약일·점유개시·주민등록·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있어 관련 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 제시외물건 확인. 거실쪽 외부테라스의 제시외물건 ㉠, ㉡의 귀속·평가·사용관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.07억짜리 경매”가 아니다
이 물건의 표면 가격은 307,000,000원이지만, 권리분석상 중심 숫자는 김영희의 보증금 370,000,000원입니다. 임차인은 말소기준 압류보다 앞서 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력·우선변제권이 있습니다. 신건에서 68,098,000원이 인수되고, 유찰될수록 인수액이 커집니다. 실질취득은 구조적으로 보증금 370,000,000원 안팎에 묶입니다.
반면 최근 12개월 동일면적 실거래는 270,000,000원이고 추세는 -19.2%입니다. 현재 최저가 자체도 최근 시세의 113.7%이며, 실질취득 기준으로는 격차가 더 큽니다. 대항력 인수 위험과 최근 시세 하락이 동시에 겹친 고위험 가격 구조이므로, 최저가 할인율만을 근거로 입찰 매력을 평가해서는 안 됩니다.
