수원지방법원 2025타경53860. 안산시 단원구 와동 에스케이빌라 5층 503호, 감정평가상 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 을구 3번 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금은 135,000,000원, 전입신고는 2019.09.23., 점유개시는 2019.09.25., 확정일자는 2019.08.05.로 기록돼 있고, 말소기준인 2025.11.26. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 2026.04.02.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 695-18 에스케이빌라 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 44.76㎡ · 5층 503호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 오수이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 140,089,315원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인 | 2015.07.17. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기상 말소기준은 2025.11.26. 강제경매개시결정입니다. 2016년 우리은행 근저당 103,950,000원은 2017.12.13. 이미 말소됐고, 남서울농업협동조합 가압류 99,879,881원도 2025.03.19. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 핵심 선순위 권리는 2025.01.06. 등기된 한국토지주택공사의 135,000,000원 주택임차권입니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 135,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 관련 | 실질 0원* |
한국토지주택공사는 보증기관 관련 승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. *확약을 반영하지 않은 회차별 계산에서는 1회 유찰 시 25,368,000원, 2회 유찰 시 47,412,800원이 인수액으로 표시되지만, 2026.04.02. 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
② 가격 비교 — 신건 1.40억은 확인 거래가보다 높다
확인된 거래는 SK빌라a동 전용 41.78㎡, 4층의 2021.11. 거래 136,000,000원입니다. 확인 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021.11.이어서 현재 가격 판단 자료로는 표본과 시점 모두 제한적입니다. 그럼에도 제공된 비교지표상 현재 최저가 140,000,000원은 이 거래가의 102.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 41.78㎡ | 4 | 136,000,000원 |
현재 회차는 확약으로 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 140,000,000원입니다. 이는 확인 거래가 136,000,000원보다 높습니다. 따라서 감정가가 140,000,000원이라는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 140,089,315원 | 2,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 140,000,000원 가정 시 집행비용 2,760,000원, 한국토지주택공사 135,000,000원, 서울보증보험 주식회사 2,240,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구금액 140,089,315원은 전액 충족되지 않습니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택·다가구주택·학교 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치해 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 중 5층 503호로, 2015.07.17. 사용승인됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택부지로 이용 중이며 북서측 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공시지가. 1,635,000원/㎡이며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. SK빌라a동 12세대 다세대주택이며 확인된 거래가 1건뿐이어서 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.02. 제출된 대항력 포기·잔존보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 주체와 효력을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약에 따라 한국토지주택공사 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 절차를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 140,000,000원이 확인 거래가 136,000,000원의 102.9%이므로 신건 가격 자체에는 할인 근거가 없습니다.
- 거래 표본 한계. 확인 거래가 2021.11. 한 건뿐이므로 현재 시세 판단을 이 한 건에만 의존하지 않는 것이 중요합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조와 임대관계는 외부관측 및 건축물현황도를 바탕으로 확인됐으므로 실제 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 별도 판단”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 135,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 인수 위험이 매우 큰 물건입니다. 하지만 2026.04.02. 제출된 확약이 그 구조를 바꿉니다. 한국토지주택공사 임차권에 대해 우선변제권만 남기고 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 별개의 문제입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득은 140,000,000원이고, 확인된 거래가는 136,000,000원으로 최저가가 102.9% 수준입니다. 거래 표본도 2021.11. 한 건에 그쳐 최신 시세에 대한 확신도 낮습니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않는다입니다.
