* 2026.04.02 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의를 해당 임차권에 반영한 판단입니다. 확약 효력 및 실제 말소 처리, 별도 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.

수원지방법원 2025타경53860. 경기도 안산시 단원구 와동 에스케이빌라 에이동 5층 503호입니다. 2015년 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 전용면적은 44.76㎡입니다. 소유자는 오수이이고, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

이 사건의 핵심은 기존 임차권과 그 승계인의 확약입니다. 한국토지주택공사는 2019년 전입 및 확정일자를 바탕으로 2025년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.11.26 강제경매가 개시됐으므로, 확약이 없었다면 선순위 대항력에 따른 잔여 보증금 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 그러나 신청채권자인 서울보증보험이 한국토지주택공사의 승계인으로서 잔존 보증금반환청구권과 대항력을 포기했다는 확약서를 제출하면서 주요 인수 위험이 해소되는 조건이 마련됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

등기부상 과거 우리은행 근저당권은 2017.12.13 이미 말소됐습니다. 남서울농업협동조합의 가압류 역시 2025.03.19 말소되어 현재 인수할 근저당·가압류로 계산하지 않습니다.

중요한 권리는 2025.01.06 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 이 권리는 2025.11.26 강제경매개시결정보다 먼저 등기됐고, 전입신고일과 확정일자도 그보다 앞섭니다. 따라서 확약을 고려하지 않으면 선순위 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금을 낙찰자가 부담할 가능성이 있습니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 승계와 대항력

등기부 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차권은 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 관련 승계·임차권자로 분류되어 있으므로 이를 별도 개인 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 확인된 실제 개인 임차인은 0명이며, 실제 거주자와 점유관계는 별도 확인 대상입니다.

* 대항력 有는 확약을 반영하기 전의 법률상 지위를 나타냅니다. 확약서에 따라 잔존 보증금반환청구권과 대항력이 포기된 것으로 분석하며, 임차권등기 말소 동의도 확인됩니다. 실제 임차인으로 확인된 개인은 0명이고 보증기관 관련 임차권은 1건입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 거래는 오래됐다

SK빌라 에이동은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년 11월, 4층, 전용 41.78㎡, 136,000,000원의 1건입니다. 분석 대상인 503호는 전용 44.76㎡로 면적과 층이 다릅니다.

현재 최저가는 확인된 과거 거래가의 50.4%입니다. 금액 차이는 67,400,000원으로 크지만, 이것만으로 현재 시세 대비 절반 가격에 취득한다고 결론 내릴 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

배당은 최저가 낙찰을 가정한 추정이며 집행비용은 1,634,800원으로 반영했습니다. 서울보증보험의 승계 채권과 한국토지주택공사 임차권 보증금을 독립된 두 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

추정 배당에서는 임차권 보증금 135,000,000원 중 66,965,200원이 우선변제로 배당되고, 68,034,800원이 명목상 미배당으로 남습니다. 하지만 이 미배당액은 확약에 의해 잔존 반환청구 및 대항력이 포기된 부분이므로, 확약 효력을 전제로 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때

이 사건은 선순위 임차권의 보증금이 최저매각가보다 크므로 확약을 제외하고 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 임차권 미배당액이 커지는 구조입니다.

각 회차의 명목 인수액은 집행비용을 반영한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약 미반영 시 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 전체 부담은 대략 보증금 규모로 유지됩니다. 확약 반영 실질 인수 0원은 해당 임차권에 한정하며, 별도 점유·인도·취득 관련 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 와동초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 다세대주택·다가구주택·학교 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.07.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택입니다. 외벽은 화강석타일·드라이비트 마감이고 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 다세대주택 부지로, 북서측 세로에 접합니다. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구(일반)에 해당합니다.
• 토지이용 제한. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항은 대상 및 현재 효력 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 12세대 규모이며 확인된 실거래가 적습니다. 매도 시 예상 매수가격과 거래 소요기간은 최신 유사 사례로 추가 검증해야 합니다.
• 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 내부 상태와 실제 점유자 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.02 제출된 서울보증보험 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요.
• 임차권 승계관계 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 사이의 권리 승계 범위를 확인하고, 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 요건을 점검하세요.
• 점유자 조사. 보증기관 관련 임차권 이외에 실제 점유자나 별도 임대차관계가 존재하는지 현황조사 및 현장에서 확인하세요.
• 실질취득가 계산. 확약 적용 시 최저가 낙찰 기준 실질취득가의 출발점은 68,600,000원입니다. 명목 미배당액 68,034,800원을 중복 가산하지 마세요. 취득세·등기비용·명도비용은 별도로 검토하세요.
• 시세 재검증. 2021.11 거래 136,000,000원 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 최근 유사 다세대의 실거래 및 매물을 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비나 하자 가능성을 입찰가격에 반영할 필요가 있습니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 세금 및 공과금 관련 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
• 입찰기일·원본 확인. 2026.11.10 매각기일에 앞서 법원 공고, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리는 개선, 가격 판단은 아직 검증 단계”

이 물건은 표면상 140,000,000원 감정가 대비 68,600,000원 최저가라는 큰 할인율이 특징입니다. 그러나 일반적인 선순위 임차권 인수형이었다면, 낙찰가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 되는 물건이었습니다. 보증금 135,000,000원에 대한 배당 부족분을 매수인이 부담할 수 있었기 때문입니다.

이번 사건의 결정적인 차이는 2026.04.02 제출된 확약서입니다. 한국토지주택공사 임차권의 승계인인 서울보증보험이 우선변제권만 주장하고 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기함으로써 해당 임차권의 실질 인수 위험을 해소한 구조입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 매수인의 실질취득가에 명목 미배당 보증금을 더할 필요는 없습니다.

그럼에도 입찰 적정성을 확정하기는 이릅니다. 비교할 수 있는 실거래는 2021년 1건뿐이고, 소규모 다세대라는 환금성 문제와 실제 점유·내부 상태의 불확실성이 있습니다. 또한 확약에 의한 권리 포기는 해당 임차권에 한정되므로 별도 권리나 점유관계가 확인된다면 다시 평가해야 합니다.

결론은 확약 반영 인수 실질 0원, 권리 위험은 상당 부분 완화. 그러나 가격과 환금성은 추가 검증 필요. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 확약의 법적 효력을 확인하고 현재 시장가치를 검증한 뒤 적정한 입찰가격을 결정하는 데 있습니다.