수원지방법원 2025타경53890. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬로 163에 위치한 골든베이프라자 제1동 제3층 제305호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 가격이나 임대수익을 평가할 물건이 아닙니다.

소유자는 장동영이며, 2022년 2월 14일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 420,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 11월 27일 임의경매개시결정이 등기됐고, 경매 신청채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사로 기재돼 있습니다. 신청채권자는 변경 전 주식회사우리은행으로 표시돼 있어 채권의 이전 관계를 함께 살펴야 합니다.

등기상 선순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 판단 포인트는 권리 말소 자체보다 근린생활시설의 시장가격, 공실 상태, 관리비 부담과 향후 환금성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 우리은행 근저당

권리분석의 기준점은 2022년 2월 14일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고, 근저당권자는 주식회사우리은행, 채무자는 장동영입니다. 이 권리는 말소기준권리이므로 정상적인 매각 절차에서 매각으로 소멸합니다. 그 뒤에 등기된 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.

과거 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기가 있었지만, 2022년 2월 11일 신탁재산 귀속에 따른 신탁등기 말소가 이뤄졌습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재까지 존속하는 선순위 인수권리로 취급해서는 안 됩니다.

② 점유·임차인 및 인수 위험

확인된 임차인 없음. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황 공실로 표시돼 있습니다. 따라서 확인된 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 나타나지 않습니다.

감정평가 당시 공실이었다는 사실만으로 매각기일의 점유 상태까지 확정할 수는 없습니다. 실제 입찰 전에는 현황조사와 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다

감정가 342,000,000원에서 2회 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 167,580,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 점은 명확하지만, 이것이 실제 시장에서 거래되는 가격보다 낮다는 의미는 아닙니다.

이 물건은 주거용 아파트가 아니라 거북섬 일대 근린생활시설입니다. 감정평가서에는 주위 지역이 아파트단지, 신축 중인 아파트, 오피스텔, 근린생활시설과 학교가 혼재한 미성숙 상가지대로 기재돼 있습니다. 상업시설은 개별 호실의 용도, 임차 수요, 공실 기간과 수익성에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다.

또한 현재 가격은 최저매각가일 뿐 실제 낙찰가격이 아닙니다. 경쟁입찰로 낙찰가가 상승하면 실질취득 부담도 증가합니다. 현재 확인된 등기상 인수권리는 없지만, 취득 관련 비용과 공용관리비 부담 가능성은 별도로 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,580,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 3,146,120원을 제외한 164,433,880원이 근저당권 배당 재원으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 420,000,000원을 기준으로 한 차액은 255,566,120원입니다.

여기서 중요한 점은 채권최고액이 실제 확정채권액과 동일하지 않다는 것입니다. 신청채권자의 청구금액은 358,429,107원으로 별도 기재돼 있습니다. 따라서 최고액을 기준으로 표시한 미배당 차액을 실제 채권자의 최종 미회수액으로 단정할 수 없습니다. 배당받을 채권자의 최종 확정 및 배당액도 채권이전 관계와 배당절차에 따라 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·미배당 시나리오

현재 최저가에 매각되는 경우와 추가 유찰 시의 금액을 비교하면, 매각대금이 내려갈수록 근저당권에 돌아가는 배당액이 줄고 채권최고액을 기준으로 한 미배당 차액은 늘어납니다. 다만 매수인이 떠안는 등기상 권리금액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.

3회·4회 유찰은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 매각 결과나 향후 매각기일을 의미하지 않습니다. 미배당 금액은 근저당 채권최고액과 예상배당액의 단순 차액으로 실제 확정채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 정왕동 소재 시화나래초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 신축 중인 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 감정평가상 미성숙 상가지대로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트 건물의 최상층인 3층에 위치합니다. 위생·급배수, 소방, 주차장, 승강기, 화재탐지, 냉난방설비 등이 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
• 도로. 남측 약 30미터, 동측 약 20미터, 북측 약 10미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 평가됐습니다. 차량 접근과 별개로 실제 해당 호실의 고객 동선과 상가 접근성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역입니다. 토지 전체 면적은 2,665.3㎡, 공시지가는 3,603,000원/㎡이며, 토지 형상은 사다리형 평지, 이용상황은 상업용입니다. 토지 전체 면적을 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함되며, 상대보호구역과 저촉됩니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있습니다. 실제 영업 업종과 사용 가능 여부는 해당 용도 및 관계 법령에 맞춰 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 시설 상태, 설비 정상 작동이나 향후 수선비가 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 미성숙 상가지대의 근린생활시설이고 감정평가 당시 공실입니다. 향후 임차 수요, 공실 지속 가능성, 실제 매매거래의 빈도와 적정가격을 별도로 확인하지 않으면 매각 시 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 골든베이프라자 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 층·용도·입지별 가격 차이를 확인하세요. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 미납관리비 원장 확인. (주)바른종합관리의 2024년 5월 기준 3,823,790원 배당요구와 관련해 공용·전용부분 구분, 이후 체납 발생 여부, 배당으로 충당되는 금액을 확인하세요. 실제 인수 가능 금액을 별도 취득예산에 반영해야 합니다.
• 현황 공실 재확인. 감정평가 당시 공실이라는 기재와 실제 매각기일 전 점유 상태가 일치하는지 확인하세요. 임대차나 점유관계가 새롭게 확인되는 경우 명도·인수 판단도 다시 해야 합니다.
• 신탁 말소 이력 점검. 2021년 신탁등기는 2022년 말소됐습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서를 다시 발급받아 신탁 말소 및 이후 권리변동이 정확히 반영돼 있는지 대조하세요.
• 채권이전·배당 관계 확인. 등기상 근저당권자는 우리은행이고 경매 신청채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사로 표시됩니다. 채권이전 관계 및 실제 배당받을 권리자를 확인해야 합니다. 채권최고액 420,000,000원과 청구금액 358,429,107원을 혼동하지 마세요.
• 시설·용도 확인. 3층 근린생활시설로서 가능한 영업 업종, 건축물 용도, 소방·냉난방설비, 관리규약, 내부 수선 필요성을 살펴보세요. 상가 사용이 제한된다면 임대·매각 선택지도 줄어들 수 있습니다.
• 공실 유지비 계산. 임차인이 확보되지 않을 경우에도 관리비와 시설 유지비가 발생할 수 있습니다. 취득 관련 세금, 등기비용, 수선비 등을 포함한 실제 투입금액을 계산하세요.
• 추가 유찰 대응. 3회 유찰 가정 최저가 117,306,000원, 4회 유찰 가정 최저가 82,114,200원을 참고할 수 있지만, 유찰 자체를 전제로 입찰 일정을 확정해서는 안 됩니다. 반드시 새로운 매각공고를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 관리비 내역을 입찰 직전에 확인하세요. 특히 매각 대상의 대지권 및 전유부분 범위를 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가치

이 사건은 권리 소멸 구조만 놓고 보면 복잡한 물건이 아닙니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 배당 모형상 매수인 권리 인수액도 0원입니다.

하지만 권리가 비교적 단순하다고 해서 수익성까지 검증된 것은 아닙니다. 감정가 342,000,000원인 근린생활시설이 2회 유찰돼 167,580,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래가격과 비교한 적정가치는 아직 확정할 수 없습니다. 감정평가 당시 공실이고, 주변 상권도 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 환금성과 임대수요에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

여기에 3,823,790원의 미납관리비 배당요구가 있습니다. 공용부분 관리비가 어느 정도 매수인에게 승계될 수 있는지 확인하지 않은 채 인수액 0원만 믿고 입찰하면 실제 취득비용을 과소평가할 수 있습니다.

결론은 권리 관계는 비교적 양호하지만, 가격·관리비·환금성 검증 전에는 입찰을 보류할 필요가 있는 근린생활시설입니다. 감정가 대비 할인율 자체는 확인되지만 시세 대비 저가 여부는 미확인입니다. 실제 임대·매매시세와 공용관리비 부담을 확인한 뒤에야 합리적인 응찰가 상한을 정할 수 있습니다.