수원지방법원 2025타경53890. 시흥 정왕동 골든베이프라자 제1동 제3층 제305호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 현 소유자는 장동영이며, 2022.02.14 소유권을 이전받은 날 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 420,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.11.27 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 복잡한 후순위 압류나 가압류, 임차권이 보이지 않아 단순합니다. 그러나 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정요항표는 주변을 아파트단지, 신축 중인 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 평가했고, 대상 호실 자체도 현재 공실입니다. 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 감정가 342,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지는 별도 검증 없이 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53890 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2720-12 골든베이프라자 1동 3층305호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬로 163 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 지하1층/지상3층 · 제3층 제305호 |
| 소유자 | 장동영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 358,429,107원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.02.14 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며 채무자는 장동영입니다. 2025.11.27 임의경매개시결정의 채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한으로 기재돼 있고, 변경 전 주식회사우리은행으로 표시돼 있습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 342,000,000원으로 신건입니다. 제공된 시세 비교 자료가 없어 최근 거래 평균이나 최신 거래와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 342,000,000원 | 336,412,000원 | 83,588,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 273,600,000원 | 268,969,600원 | 151,030,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,880,000원 | 215,015,680원 | 204,984,320원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 낮아지지만 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 회수 부족분이고, 배당 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰자는 이 숫자를 인수금액으로 잘못 더해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 336,412,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 342,000,000원 가정 시 집행비용 5,588,000원을 제외한 336,412,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 83,588,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시화나래초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 신축 중인 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 미성숙 상가지대이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 대상 호실은 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 30미터 내외, 동측 약 20미터 내외, 북측 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 건부지(근린생활시설)로 이용 중입니다. 토지면적은 2,665.3㎡, 공시지가는 3,603,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)· 성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 제시되지 않았으므로 감정가 342,000,000원의 적정성을 주변 동일·유사 상가 거래와 임대수익 자료로 별도 검증해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 근린생활시설 공실이므로 실제 사용 가능 상태와 향후 임대 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 2024.5월까지 기준 3,823,790원의 미납관리비 배당요구가 있으므로 공용부분 해당액과 이후 추가 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.02.14 주식회사우리은행 근저당권과 2025.11.27 임의경매개시결정의 말소 관계를 등기 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당액 오해 금지. 신건 기준 근저당 미배당 83,588,000원은 배당 부족분이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.14 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 조사된 임차인도 없습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 대상은 감정평가상 근린생활시설 현황 공실이고 주변은 미성숙 상가지대로 평가됐으며, 미납관리비 3,823,790원 가운데 공용부분은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가 342,000,000원을 가격 메리트로 볼 수도 없습니다. 결론은 권리관계는 단순하지만, 공실·관리비·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
