수원지방법원 2025타경53898. 안산시 상록구 본오동 우경쉐르빌비동 4층 402호, 전용 64.995㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 류동재의 보증금 210,000,000원 주택임차권입니다. 류동재는 2022.04.28. 주민등록과 점유를 갖추고 2022.04.29. 확정일자를 받았으며, 임차권등기는 2024.05.02. 등기됐습니다. 강제경매개시결정일인 2025.11.27.보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
신건 최저가 153,000,000원을 그대로 낙찰가로 놓으면 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원이 류동재 보증금에 배당되고, 계산상 남는 보증금 59,942,000원이 매수인 인수액이 됩니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 매수인의 실질취득비용이 보증금 210,000,000원 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
* 배당표 원계산상 신건 낙찰가 153,000,000원에서는 미배당 보증금 59,942,000원이 발생하지만, 위 확약을 반영한 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 확약의 효력은 해당 임차권에 한정해 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 955-11 우경쉐르빌비동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 샘골로2길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 64.995㎡ · 방3·화장실2·거실·주방 및 식당 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 · 사용승인 2012.12.20 |
| 소유자 | 이기중 · 2022.04.28. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 국민은행 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.05.02. 등기된 류동재의 주택임차권과 2025.11.27. 강제경매개시결정입니다. 류동재의 실제 전입·점유는 2022.04.28., 확정일자는 2022.04.29.로 경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다는 전제라면 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류동재 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.28 | 2022.04.29 | 210,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
류동재는 보증금 210,000,000원, 주택전부 임차, 배당요구가 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 확약 반영 시 실질취득 153,000,000원
우경쉐르빌B동의 면적 일치 거래는 2022.04. 4층·65.0㎡·210,000,000원 1건입니다. 시세 지표의 평균·최고·최저·최근 12개월 평균도 모두 210,000,000원이며, 현재 최저가 153,000,000원은 이 가격의 72.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 65.0㎡ | 4 | 210,000,000원 |
중요한 점은 확약 반영 여부입니다. 확약을 무시하고 기계적으로 권리만 계산하면 신건 낙찰가 153,000,000원에 미배당 보증금 59,942,000원을 더해야 하므로 실질 부담은 단순 최저가보다 크게 올라갑니다. 반대로 확약을 반영하면 인수는 실질 0원*이어서 실질취득은 153,000,000원입니다. 이 경우 210,000,000원 시세 지표 대비 72.9% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 류동재 보증금 | 210,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산에서는 류동재 보증금 중 150,058,000원이 배당되고 부족분 59,942,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.01.07. 확약서에 따라 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 153,000,000원 | 59,942,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 122,400,000원 | 90,113,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 97,920,000원 | 114,242,560원 | 실질 0원* |
이 표가 대항력 인수형의 구조를 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 153,000,000원에서 122,400,000원, 다시 97,920,000원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 각각 59,942,000원, 90,113,600원, 114,242,560원으로 늘어납니다. 즉 최저가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 다만 이 사건은 류동재 임차권에 관한 확약서가 있어 그 룰상 인수액을 실질 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 방3·화장실2·거실·주방 및 식당으로 구성된 다세대주택입니다.
- 입지. 이호초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·학교·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 사용승인일은 2012.12.20.이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·보안·지상주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 263.7㎡, 평지·정방형, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,508,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 우경쉐르빌B동은 8세대이며 확인된 면적 일치 거래는 210,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.07. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 류동재 주택임차권이 매각 후 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 신건 기준 배당계산상 류동재에게 150,058,000원이 배당되고 59,942,000원이 미배당되는 구조임을 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 비교 거래가 2022.04. 210,000,000원 1건이므로 현재 시장가 확인 없이 72.9%만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약서’다
표면만 보면 부담이 큰 물건입니다. 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 신건 153,000,000원 기준 미배당액이 59,942,000원입니다. 확약이 없다면 유찰될수록 인수액이 90,113,600원, 114,242,560원으로 커져 최저가 하락의 의미가 상당 부분 사라집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 문서가 있습니다. 2026.01.07. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 류동재 임차권의 룰상 인수액은 별도로 표시하되, 실제 입찰 판단에서는 매수인 인수 실질 0원*, 실질취득 153,000,000원으로 보는 것이 일관됩니다.
가격 측면에서는 210,000,000원 시세 지표 대비 72.9%이지만 거래 표본은 1건입니다. 결국 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약서의 실제 효력과 말소 실행 가능성을 원문으로 확인한 뒤, 153,000,000원의 현재 시장가격 경쟁력이 충분한지를 검증하는 것입니다.
