수원지방법원 2025타경53898. 안산시 상록구 본오동 우경쉐르빌 비동 402호, 전용 약 65㎡의 다세대주택입니다. 감정가 153,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 74,970,000원으로 낮아졌습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인이지만, 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 임차인 류동재의 보증금이 210,000,000원이며, 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
통상 이런 선순위 임차권이 남아 있고 보증금이 매각대금보다 크면, 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 추가로 인수할 위험이 있습니다. 실제로 현재 회차 배당 계산상 미배당 보증금은 136,779,460원입니다. 그런데 신청채권자인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 사실이 이 사건의 판단을 바꿉니다.
확약이 유효하게 적용될 경우: 해당 임차권의 잔존 보증금 인수 부담은 실질 0원이며, 실질취득은 낙찰가 74,970,000원 수준입니다(취득세·명도비 등 별도).
주의: 확약 주체는 주택도시보증공사입니다. 원본으로 보증금 채권의 승계 관계, 류동재의 잔존 권리 유무, 확약의 적용 범위와 임차권등기 말소 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 955-11 우경쉐르빌 비동 4층 402호 도로명: 경기도 안산시 상록구 샘골로2길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 64.995㎡ · 4층 · 방3·화장실2·거실·주방 및 식당 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 · 사용승인 2012.12.20 |
| 소유자 | 이기중 (2022.05.13 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 | 153,000,000원 |
| 최저매각가 | 74,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.27 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
등기부의 과거 국민은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리 판단의 기준은 2025.11.27 강제경매개시결정입니다. 문제는 류동재의 전입신고일과 확정일자가 이보다 훨씬 빠르다는 점입니다. 임차권등기도 2024.05.02 마쳐져 있어, 확약이 없다면 선순위 임차권에 따른 미배당 보증금의 매수인 인수가 문제 되는 구조입니다.
해당 확약이 선순위 임차권의 잔존 보증금에 유효하게 적용되는 것을 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 다만 주택도시보증공사의 확약이 임차권자 류동재에게 남아 있는 권리까지 적법하게 처리하는지 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 류동재 | 주택전부 주거(임차권등기) |
2022.04.28 2022.04.29 |
210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 임차권등기 확약 적용 검토 |
| 임대차계약일 | 2022.04.04 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2022.04.28 |
| 점유개시일 | 2022.04.28 |
| 확정일자 | 2022.04.29 |
| 임차권등기 | 2024.05.02 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.05.02 |
| 보증금 | 210,000,000원 |
| 예상 배당액 | 73,220,540원 |
| 원칙상 미배당 인수액 | 136,779,460원 |
| 확약 적용 후 실질 인수 | 0원 (확약 효력 전제) |
류동재는 전입·점유와 확정일자가 확인되므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분류됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 등장하지만 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 실제 확인된 임차인은 류동재 1명이고, 보증기관의 보증금 관련 청구를 별개의 추가 임대차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 기록상 2.1억, 하지만 오래된 거래 1건
우경쉐르빌B동은 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래는 2022년 4월의 1건으로, 면적과 층수가 본건과 유사합니다. 이 거래의 가격은 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 65.0㎡ | 4층 | 210,000,000원 |
| 기록상 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
최저매각가 74,970,000원은 기록상 실거래가 210,000,000원의 35.7%입니다. 확약이 유효하다면 낙찰가와 실질취득 부담이 동일하므로, 과거 거래금액과 비교한 차이는 매우 큽니다.
그러나 이 비교에는 결정적인 한계가 있습니다. 확인되는 거래는 2022.04의 단 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액도 210,000,000원이고 표본은 1건이지만, 실제 확인되는 거래목록의 날짜는 2022.04입니다. 따라서 이를 2026년 입찰 시점의 최신 실거래 시세로 받아들이기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,749,460원 |
| 1. 임차인 류동재 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상 배당분배입니다. 집행비용 1,749,460원과 임차인 우선변제 배당 73,220,540원이 매각대금을 전부 소진합니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 별도 배당 0원으로 계산되어 있으나, 이를 실제 임차인의 보증금과 독립된 추가 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 부담은 달라진다
선순위 임차보증금을 기준으로 계산한 회차별 인수 시나리오는 다음과 같습니다. 확약이 적용되지 않을 경우 낙찰가가 떨어지는 만큼 미배당 보증금이 증가해 총 취득 부담은 약 210,000,000원 수준에 머물게 됩니다. 반면 확약이 유효하면 해당 임차권에 대한 실질 인수액이 0원으로 처리되어 낙찰가 하락이 취득 부담 감소로 이어집니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수액 | 확약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 74,970,000원 | 136,779,460원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 52,479,000원 | 158,865,622원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 36,735,300원 | 174,325,935원 | 0원 |
※ 위 원칙상 인수액은 각 회차의 예상배당에 따른 계산값이며, 확약이 유효하게 적용되는 범위에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 실제 배당·인수 결과는 권리관계와 확약의 효력, 집행비용 및 우선배당 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 이호초등학교 동측 인근에 소재합니다. 주변에는 다세대주택과 학교, 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 전반적으로 무난한 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전체적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 사용승인일은 2012.12.20입니다. 치장벽돌·석재붙임 외벽과 이중창호 구조이며, 도시가스 개별난방·급배수·기본 위생 및 보안설비·지상주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 정방형 형태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역(이호초등학교)·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 입찰 시 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래가 1건입니다. 비교거래가 부족해 향후 매도가격과 매도기간의 불확실성이 상대적으로 큽니다.
- 경매 이력. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.0회로 집계되어 있으며, 본건도 이미 2회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.07 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원본에서 대항력 포기, 잔존 임차보증금반환청구 포기, 임차권등기 말소 동의의 구체적 조건을 확인하세요.
- 임차권 정리 범위. 확약이 등기부상 류동재의 임차권 및 관련 잔존 보증금 청구에 유효하게 미치는지, 보증기관의 승계·대위 관계와 류동재의 잔존 권리 유무를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 법원에 비치된 최종 매각물건명세서에 인수 권리 및 특별매각조건이 어떻게 기재되어 있는지 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 실제 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 현장 방문으로 현재 점유자와 점유 권원을 확인하고 명도비용을 별도로 고려하세요.
- 시세 재확인. 확인되는 비교거래는 2022.04의 1건이므로 최근 거래사례, 주변 유사 다세대주택 매물 및 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분의 미납 관리비가 매수인에게 부담될 수 있으므로 관리 주체와 체납 범위를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역의 지정기간 및 입찰·취득 시점의 실제 적용 상태를 확인하세요.
- 자금계획. 낙찰대금 외 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 기타 부대비용을 별도로 확보하세요.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 확약서 및 보증금 채권 승계 관련 서류를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “7,497만원보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 153,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저매각가가 74,970,000원까지 내려왔습니다. 하지만 단순히 감정가의 49%라는 사실만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 판단할 수는 없습니다.
선순위 임차인 류동재의 보증금은 210,000,000원이고, 현재 회차에서 원칙상 미배당 인수액은 136,779,460원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 최저가에 낙찰받더라도 총 취득 부담은 약 211,749,460원입니다. 낮은 낙찰가가 그대로 싼 취득을 뜻하지 않는 전형적인 선순위 보증금 구조입니다.
다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 해당 임차권의 잔존 권리를 적법하고 완전하게 정리한다면 이야기는 달라집니다. 그 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있고, 현재 회차의 실질취득 부담은 낙찰가 74,970,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.
그렇더라도 가격 판단에는 별도의 신중함이 필요합니다. 비교 가능한 실거래는 2022년 4월의 210,000,000원 거래 1건뿐입니다. 최근 시세가 충분히 확인되지 않고 8세대 규모의 다세대주택이라는 점에서 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
결론은 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 확약의 유효성과 임차권 말소 가능성이 원본 서류로 확인되면 가격 검토를 진행할 수 있으나, 확인 전에는 선순위 보증금 위험을 해소된 것으로 단정할 수 없습니다. 권리는 확약서로 확인하고, 가격은 최근 시장자료로 다시 검증하는 것이 이 사건 입찰의 핵심입니다.
