부산지방법원 2024타경60475. 부산진구 전포동 유성넥스빌 8층 803호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 12회 유찰이나 1,329,000원이라는 최저가가 아닙니다. 2020.12.23 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 임대차계약일 2017.11.28, 확정일자 2017.11.29, 주민등록일 2017.12.05, 점유개시일 2017.12.12로, 2022.03.28 말소기준 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 65,000,000원 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저매각가 1,329,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 423,922원이 먼저 빠지고, 임차보증금에는 905,078원만 배당됩니다. 남는 보증금 64,094,922원은 낙찰자가 부담합니다. 그래서 낙찰가가 극단적으로 낮아져도 실질취득금액은 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 13회 유찰 시에도 인수액은 64,486,446원, 14회 유찰 시에는 64,760,513원으로 오히려 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60475 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동천로 16, 8층803호 (전포동, 유성넥스빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가서상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 15층 건물 중 8층 · 사용승인 2003.09.05 |
| 소유자 | 이말남 · 2012.04.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 1,329,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국토지주택공사 / 69,626,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 재매각보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2020년 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2022.03.28 부산진구 압류입니다. 그보다 앞선 2020.12.23 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 이후 2022.09.26 압류, 2023.12.12 압류, 2024.08.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행의 2021년 강제경매와 주택도시보증공사의 2022년 강제경매 등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차권 — 보증기관 승계 신고와 실제 임차인을 구분해야 한다
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 성격 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 65,000,000원 | 2017.12.05 / 2017.11.29 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 권리자이므로 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 자료에서 구분되는 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 승계 신고 1건의 보증금 65,000,000원만 권리분석에 반영합니다. 다만 매각물건명세서상 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있으므로, 명의가 보증기관이라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 65,423,922원을 봐야 한다
유성넥스빌의 확인된 실거래는 3건입니다. 대상 면적은 42.39㎡이고, 최근 12개월에는 2026.03의 67,000,000원 거래 1건이 확인됩니다. 전체 3건 평균 64,023,333원보다 최근 거래가 높고, 최근 거래와 이전 거래의 추세도 7.1% 상승으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.39㎡ | 9 | 67,000,000원 |
| 2023.12 | 42.0㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2022.04 | 42.0㎡ | 6 | 60,070,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 64,023,333원 |
여기서 최저가 1,329,000원을 최근 시세 67,000,000원과 직접 비교하면 판단이 왜곡됩니다. 현재 회차의 실질취득은 65,423,922원이므로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 67,000,000원과 근접합니다. 감정가 96,000,000원에서 12회 유찰됐다는 사실은 강렬하지만, 대항력 보증금 인수를 합치면 실제 가격은 최근 거래가격 부근까지 다시 올라옵니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 423,922원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 65,000,000원 | 905,078원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국토지주택공사 | 69,626,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | 65,000,000원 | 64,094,922원 |
현재 배당가정에서는 보증금 65,000,000원 중 905,078원만 배당되고, 64,094,922원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 1,329,000원 | 64,094,922원 | 65,423,922원 |
| 13회 유찰 시 | 930,299원 | 64,486,446원 | 65,416,745원 |
| 14회 유찰 시 | 651,209원 | 64,760,513원 | 65,411,722원 |
낙찰가가 1,329,000원에서 930,299원, 651,209원으로 내려가도 미배당 보증금은 64,094,922원에서 64,486,446원, 64,760,513원으로 증가합니다. 결국 총 부담은 계속 65,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건에서 추가 유찰은 일반적인 무인수 경매처럼 실질 매입가를 크게 떨어뜨리는 효과가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산진구 전포동 경남공업고등학교 남측 인근으로 공동주택·업무시설·판매시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선 전포역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 광로3류에 접합니다. 공시지가는 4,528,000원/㎡입니다.
- 규모. 유성넥스빌은 18세대로 확인되며, 실거래 표본도 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 7.69%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단은 1,329,000원이 아니라 미배당 인수액을 더한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2017년 전입·확정일자와 2020년 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 보증기관 관계 확인. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 권리자이자 이 사건 신청채권자입니다. 보증금의 발생·승계·회수 구조를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 교부청구액에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 변할 수 있습니다.
- 재매각보증금. 매각물건명세서 비고상 재매각보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 환금성 확인. 18세대 오피스텔이고 실거래 표본이 많지 않으므로 최근 거래가격만으로 매도 가능성을 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “12회 유찰”보다 “인수 64,094,922원”이 중요하다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 96,000,000원짜리 오피스텔이 12회 유찰돼 1,329,000원까지 떨어진 극단적인 할인물건입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 그림이 완전히 달라집니다. 말소기준보다 앞선 65,000,000원 임차보증금 권리가 있고, 현재 배당가정에서 64,094,922원이 매수인에게 남습니다. 따라서 실질취득은 65,423,922원으로, 최근 12개월 거래 67,000,000원과 크게 벌어지지 않습니다.
13회·14회까지 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 계속 65,000,000원대에 머무는 구조입니다. 여기에 18세대 오피스텔, 12회 유찰, 7.69%의 단지 매각률, 보증기관과 신청채권자의 동일 관계, 세금 압류 변수까지 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 떨어졌느냐”가 아니라 “인수까지 합쳐 실제로 얼마를 부담하느냐”입니다.
