수원지방법원 2025타경53922. 시흥시 논곡동 242-3의 다가구주택과 토지가 일괄 경매에 나온 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설(미용실) 및 사무실, 2층 주택, 지하실 창고로 이용되고 있습니다. 토지는 142.0㎡의 대지이며 제2종일반주거지역입니다. 감정가 516,682,960원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 361,678,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.12.26. 양지신용협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 그 뒤의 박인수 가압류 310,000,000원과 2025.12.01. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 점유와 권리입니다. 임차인 두 명 모두 전입시점이 말소기준보다 빠르고, 특히 최미자는 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰가만으로 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53922 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 논곡동 242-3 · 경기도 시흥시 논곡길 4-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설(미용실) 및 사무실 · 2층 주택 · 지하실 창고 |
| 토지 | 대 · 142.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양복선 |
| 감정가 / 최저가 | 516,682,960원 / 361,678,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 231,235,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
현재 소유자 양복선은 2002.11.19. 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.12.26. 설정된 양지신용협동조합 근저당 276,000,000원입니다. 이보다 뒤에 들어온 박인수의 310,000,000원 가압류와 양지신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미자 | 미상 | 2022.09.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이영훈 | 1층 | 2007.08.17 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음 | 2026.02.03 |
이영훈은 2007.08.17. 전입으로 말소기준인 2023.12.26.보다 앞섭니다. 보증금은 5,000,000원이고 배당요구도 했지만 확정일자가 확인되지 않으며, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
최미자는 2022.09.13. 전입으로 역시 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 규모가 확인될 때까지 매수인 인수액과 실질취득액을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,678,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,863,492원 |
| 인수 · 임차인 이영훈 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 14번 전세권 · 주식회사골드문캐피탈에이엠씨대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 양지신용협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 박인수 | 310,000,000원 | 74,814,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 591,000,000원 중 355,814,508원이 배당되고, 235,185,492원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이영훈 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인된 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 361,678,000원 | 355,814,508원 | 235,185,492원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 253,174,599원 | 248,830,155원 | 342,169,845원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 177,222,219원 | 173,941,108원 | 417,058,892원 | 5,000,000원 |
유찰이 거듭되면 매각가는 낮아지지만 이영훈의 보증금 5,000,000원 인수액은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 더 중요한 최미자의 보증금은 확인되지 않았으므로, 낙찰가가 내려가는 것과 실질취득 부담이 같은 비율로 줄어드는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 시흥시 논곡동 ‘논골마을’ 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(미용실) 및 사무실, 2층은 주택으로 이용 중이며 지하실은 창고로 탐문됐습니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 적벽돌 쌓기 및 치장타일 붙임 등, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있고 주택 부분은 도시가스에 의한 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,457,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최미자 보증금 확인. 2022.09.13. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 보증금 규모를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 이영훈 인수 확인. 1층 점유, 2007.08.17. 전입, 보증금 5,000,000원·월세 400,000원이며 2026.02.03. 배당요구를 했습니다. 예상배당상 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
- 을구 14번 전세권 원문 확인. 주식회사골드문캐피탈에이엠씨대부의 전세금 5,000,000원 전세권이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
- 배당표와 인수 문구 대조. 전세권은 배당표에서 5,000,000원이 배당되는 계산과 매수인 인수 문구가 함께 존재하므로 매각물건명세서 원문을 반드시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 표시 용도는 다가구주택 + 토지이고 실제 이용은 1층 근린생활시설·사무실, 2층 주택, 지하 창고입니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교 자료가 없고 선순위 임차인의 보증금도 일부 미상이므로, 최저가 361,678,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 인수액 확정이 먼저”
현재 최저매각가는 감정가 516,682,960원의 70%인 361,678,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이영훈의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있고, 최미자는 말소기준보다 빠른 전입이 있으면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 2017.06.13. 설정된 전세금 5,000,000원의 을구 14번 전세권도 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
따라서 실질취득액은 현재 확정할 수 없습니다. 최미자의 보증금을 확인하고, 전세권의 배당·인수 처리 문구를 원문으로 대조한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다. 이 사건은 말소되는 후순위 권리보다 말소기준 이전의 임차관계와 전세권을 얼마나 정확히 확정하느냐가 승부처입니다.
