수원지방법원 2025타경53922. 시흥시 논곡동 242-3의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 142.0㎡이며, 건물은 조적조 슬래브지붕 2층입니다. 감정평가 이용상태는 1층 근린생활시설(미용실) 및 사무실, 2층 주택, 지하실은 창고로 탐문됐습니다. 소유자는 양복선이고, 현 경매의 말소기준은 2023.12.26 설정된 양지신용협동조합 근저당권 276,000,000원입니다.
말소기준 이후 2025.09.01 박인수의 가압류 310,000,000원과 2025.12.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 권리와 점유입니다. 2017.06.13 설정된 건물 전부 전세권 5,000,000원이 등기상 남아 있고, 매각물건명세서에도 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 실제 점유자 2명이 존재해 단순 말소형 사건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53922 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 논곡동 242-3 · 경기도 시흥시 논곡길 4-1 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설(미용실) 및 사무실 · 2층 주택 · 지하실 창고 |
| 토지 | 142.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브 지붕 2층 · 외벽 적벽돌 쌓기 및 치장타일 붙임 · 샷시창 |
| 소유자 | 양복선 |
| 감정가 / 최저가 | 516,682,960원 / 516,682,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양지신용협동조합 / 231,235,673원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 양지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 권리가 핵심
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 그중 1명은 보증금 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미자 | 미상 | 2022.09.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 이영훈 | 1층 | 2007.08.17 | 5,000,000원 / 400,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 無 | 5,000,000원 인수 |
이영훈은 2007.08.17 전입으로 말소기준보다 훨씬 앞서고, 보증금 5,000,000원·월세 400,000원이며 2026.02.03 배당요구를 했습니다. 다만 예상배당표에는 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수로 정리돼 있어 확인되는 인수액은 5,000,000원입니다.
더 큰 변수는 최미자입니다. 2022.09.13 전입은 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·인수금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 금액이 확정되지 않는 이상 최종 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 물건은 아직 유찰되지 않아 감정가 516,682,960원이 그대로 최저매각가입니다. 하지만 매수인은 최저가만 부담하는 구조가 아닙니다. 현재 확인되는 인수권리만 반영해도 516,682,960원 + 5,000,000원 + 5,000,000원이며, 최미자의 보증금은 아직 확정되지 않았습니다.
따라서 신건 가격을 두고 “감정가 대비 싸다” 또는 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격 메리트 자체를 판정하기 어렵고, 선순위 인수금까지 감안하면 입찰가는 실질취득비용 기준으로 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 516,682,960원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,566,830원 |
| 인수 · 임차인 이영훈 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 전세권 · 주식회사골드문캐피탈에이엠씨대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 을구 18번 근저당권 · 양지신용협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 갑구 20번 가압류 · 박인수 | 310,000,000원 | 228,116,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 산식은 채권총액 591,000,000원 중 509,116,130원이 배당되고 81,883,870원이 미배당되는 구조입니다. 다만 을구 14번 전세권 5,000,000원은 배당표상 배당액이 기재돼 있어도, 매각물건명세서에는 해당 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 최종 권리판단은 그 인수 기재를 우선해 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수권리는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 516,682,960원 | 509,116,130원 | 81,883,870원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 413,346,368원 | 406,812,904원 | 184,187,096원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 330,677,094원 | 325,247,615원 | 265,752,385원 | 5,000,000원 |
시나리오상 매각가는 1회 유찰 시 413,346,368원, 2회 유찰 시 330,677,094원으로 낮아집니다. 그러나 이 표의 산정 인수액 5,000,000원은 이영훈 보증금 기준이고, 별도로 매각물건명세서에 명시된 전세권 5,000,000원과 최미자 관련 미상 보증금 위험까지 함께 확인해야 합니다. 즉 유찰로 최저가가 낮아지는 것과 선순위 권리가 없어지는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(미용실) 및 사무실, 2층은 주택으로 이용 중이며 지하실은 창고로 탐문됐습니다.
- 주위환경. 시흥시 논곡동 ‘논골마을’ 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 이루어진 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있으며 주택 부분에는 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 142.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,457,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 매각조건 — 제시외 물건까지 일괄매각
이 사건은 일괄매각이며 감정서에 기재된 제시외 물건 ㄱ, ㄴ도 매각에 포함됩니다. 건축물대장상 부럭조 부속사 13.8㎡는 미등기 상태이고, 제시외 ㄱ에 포함해 평가됐습니다. 따라서 토지·주건물뿐 아니라 제시외 물건의 실제 위치와 이용상태도 현장에서 함께 대조해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최미자 보증금부터 확인. 2022.09.13 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 인수금 확정 전에는 입찰 상한도 확정할 수 없습니다.
- 이영훈 임대차 확인. 1층, 보증금 5,000,000원·월세 400,000원, 전입 2007.08.17, 배당요구 2026.02.03입니다. 예상배당상 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 정리돼 있습니다.
- 을구 14번 전세권 확인. 전세금 5,000,000원, 범위 건물전부. 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 신건 최저가 516,682,960원 외에 확인된 인수만 최소 10,000,000원이며 최미자 보증금은 별도입니다.
- 1층 실제 영업·점유 확인. 감정평가 이용상태는 미용실 및 사무실이며 이영훈의 점유부분도 1층으로 조사돼 있습니다.
- 제시외 물건 현장 대조. 제시외 ㄱ, ㄴ이 일괄매각에 포함되고 미등기 부속사 13.8㎡도 평가에 포함돼 있습니다.
- 가격 비교는 별도 검증. 최근 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘인수액 확정’이 먼저다
이 물건의 말소기준 자체는 분명합니다. 2023.12.26 양지신용협동조합 근저당 276,000,000원을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 그 앞에 2017.06.13 전세권 5,000,000원, 2007.08.17 전입 이영훈, 2022.09.13 전입 최미자가 있습니다.
현재 확인되는 인수는 전세권 5,000,000원과 이영훈 보증금 5,000,000원으로 최소 10,000,000원입니다. 그래서 신건 최저가 516,682,960원을 기준으로도 확인되는 실질취득 하한은 526,682,960원입니다. 그러나 최미자의 보증금은 미상입니다. 결국 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받을까”가 아니라 “최미자에게 실제로 얼마를 승계할 수 있는가”를 먼저 확정하는 것입니다.
말소기준 이후 권리는 정리되지만, 선순위 인수관계는 정리되지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 우위까지 확인할 수 없는 만큼, 현 단계에서는 권리·가격 모두 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
