수원지방법원 2025타경53951. 시흥시 은행동 삼성그랑쥬테 나동 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택[단지형다세대주택]으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 거액의 주택도시보증공사 가압류 자체가 아니라, 그보다 앞서 전입·점유한 임차인 양근석의 대항력입니다. 양근석은 2020.11.13 전입·점유했고 확정일자는 2020.10.29, 보증금은 175,000,000원입니다. 말소기준은 2023.07.20 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인이 시간상 앞섭니다.
원칙대로라면 이런 선순위 대항력 임차인은 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.04.01 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 양근석에 대한 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 승계·대위 중복 임차인으로 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-47 나동 5층503호 · 도로명 경기도 시흥시 시흥대로1056번길 4-6 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택[단지형다세대주택] · 43.67㎡ · 방3·거실1·주방1·욕실2·현관1·발코니1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 내 제5층 제503호 · 사용승인일 2019.07.19 |
| 소유자 | 공대진 · 2020.11.11 매매 · 거래가액 175,000,000원 · 2020.12.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,427,285원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 승계 해소
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 승계 실질 0원*
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양근석 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.13 / 2020.10.29 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
양근석은 확정일자와 전입·점유를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 말소기준권리인 2023.07.20 가압류보다 앞서 전입했으므로 원래는 대항력이 있는 임차인입니다. 2024.12.03에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당모형상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 2,264,000원입니다. 그러나 2026.04.01 확약에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 194,750,000원보다 ‘최근 173,000,000원’을 봐야 한다
삼성그랑쥬테는 24세대, 사용승인일 2019.07.19이며 분석 대상 면적은 43.67㎡입니다. 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 194,750,000원이지만, 2022.12의 235,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 46.07㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2023.11 | 46.07㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 2022.12 | 43.67㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 43.67㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 194,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 173,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 176,000,000원입니다. 전체 평균 194,750,000원만 놓고 보면 최저가가 그 평균의 90.4%지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 173,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 101.7%로 오히려 최근 거래보다 높습니다. 더구나 최근 거래 흐름은 과거 대비 -14.4%입니다. 따라서 “전체 평균보다 싸다”는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 양근석 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,444,102,244원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,427,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형에서는 양근석 보증금 중 2,264,000원이 미배당으로 남지만, 해당 임차인에 관한 2026.04.01 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 압류 3건과 관련해서는 당해세 해당 시 선차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수모형 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 2,264,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 36,971,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 64,736,960원 | 0원* |
확약이 없었다면 1회·2회 유찰처럼 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 즉 최저가만 내려간다고 실제 취득비용이 같은 폭으로 싸지는 구조가 아닙니다. 이 사건은 그 위험을 확약이 해당 임차인에 한해 해소한 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택[단지형다세대주택]으로 이용 중이며 방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 현관1, 발코니1 등으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 시흥신일초등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2019.07.19입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화·화재탐지, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 세로장방형, 면적 708.0㎡, 공시지가 1,707,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 속하고, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황은 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등을 기준으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.01 확약의 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 양근석 점유상태 확인. 임차권등기는 확인되지만 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문이므로, 실제 현재 점유와 인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 압류 3건 점검. 국민건강보험공단·서울특별시·금천구 관련 압류가 있으며, 당해세 해당 시 매각대금에서 선차감될 수 있으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 194,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 173,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 176,000,000원은 그 101.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -14.4%이므로 과거 185,000,000원· 186,000,000원·235,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼기 어렵습니다.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 전체 확인 거래도 4건이므로, 24세대 다세대의 실제 매수·매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 아직 보류”
이 사건을 등기부만 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 부담스러워 보입니다. 양근석의 보증금은 175,000,000원이고 전입·점유는 2020.11.13로 말소기준 2023.07.20보다 빠릅니다. 하지만 2026.04.01 확약이 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이어서, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 176,000,000원입니다. 그리고 이 금액을 비교해야 할 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 194,750,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래인 173,000,000원입니다. 현재가는 그 101.7%이고 거래 추세도 -14.4%입니다. 권리의 큰 장애물은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 확인되지 않습니다. 이 물건의 결론은 “인수위험은 해소, 현재 가격은 최근 시세 이상”입니다.
