수원지방법원 2025타경53951. 시흥시 은행동 삼성그랑쥬테 나동 503호로, 감정평가상 도시형생활주택[단지형다세대주택]입니다. 전용면적 비교 대상은 43.67㎡이고, 이용상태는 방3·거실1·주방1·욕실2·현관1·발코니1 등으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 공대진이며 2020.11.11. 매매를 원인으로 175,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 임차인입니다. 양근석은 2020.11.13. 전입·점유, 2020.10.29. 확정일자를 갖춘 임차인으로 보증금은 175,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.07.20. 주택도시보증공사 가압류이므로, 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 현재 회차 단순계산상 그 금액은 54,324,800원입니다.
다만 2026.04.01. 제출된 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 양근석에 관해서는 우선변제권만 남기고 잔존 보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 양근석 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 양근석에게만 적용되며, 별도의 대항력 임차인이 추가로 확인되는 경우 그 위험까지 없애는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53951 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-47 나동 5층503호 · 경기도 시흥시 시흥대로1056번길 4-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택[단지형다세대주택] · 비교 전용 43.67㎡ |
| 소유자 | 공대진 · 2020.11.11. 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,427,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2019.07.19 |
① 권리 흐름 — 임차인 선순위, 그러나 확약이 승계구조를 끊는다
2019.08.09. 동수원신용협동조합 근저당권은 2020.11.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.07.20. 주택도시보증공사 가압류입니다. 양근석의 전입·점유는 2020.11.13.으로 그보다 앞서고, 확정일자도 2020.10.29.이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양근석 | 전유부분 건물의 전부 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 단순 배당규칙만 적용하면 현재 회차 미배당 보증금 54,324,800원이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.04.01. 확약에 따라 양근석 관련 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 가격보다 낮지만, 추세는 하락
삼성그랑쥬테는 총 24세대, 사용승인일은 2019.07.19입니다. 확인된 실거래는 4건이며 전체 평균은 194,750,000원입니다. 다만 2022.12. 235,000,000원 거래 등 과거 가격이 섞여 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 46.07㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2023.11 | 46.07㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 2022.12 | 43.67㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 43.67㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.67㎡ | 1건 | 173,000,000원 |
최신 거래는 2025.03. 173,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 173,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 123,200,000원은 이 기준의 71.2%입니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 분명히 존재합니다.
다만 최근 가격과 이전 거래를 비교한 추세는 -14.4%입니다. 즉 전체 평균 194,750,000원만 보면 할인폭이 더 크게 보이지만, 가격 메리트 판단은 그 평균보다 173,000,000원과 -14.4% 하락 추세를 중심으로 해야 합니다. 소규모 24세대 다세대라는 점까지 고려하면 과거 최고가나 전체 평균을 기준으로 낙관하기보다 실제 매수층과 환금성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 임차인 양근석 보증금 | 175,000,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,444,102,244원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,427,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산에서는 임차보증금 중 54,324,800원이 미배당되어 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 2026.04.01. 확약이 양근석의 잔존 보증금반환청구와 대항력 포기를 포함하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택[단지형다세대주택]으로 이용 중이며, 방3·거실1·주방1·욕실2·현관1·발코니1 등입니다.
- 입지. 시흥신일초등학교 남동측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제503호이며 사용승인일은 2019.07.19입니다. 승강기·도시가스 난방·급배수·소화·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지, 세로장방 형태이며 토지면적은 708.0㎡, 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인에는 한계가 있었습니다.
- 환금성. 총 24세대 규모이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 가격 추세가 -14.4%인 만큼 재매각 시 가격과 거래 빈도를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.01. 확약의 제출 주체·문구와 양근석의 잔존 보증금반환청구 및 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 낙찰 이후 실제 말소에 필요한 절차와 서류가 확보되는지 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 양근석에게만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 관련 자료를 통해 별도 점유·임차관계가 없는지 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·서울특별시·금천구 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 배당과 실질 부담을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 실거래 평균 194,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 173,000,000원과 -14.4% 추세를 우선해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부구조와 이용상황은 대장·탐문·외부관찰 등에 의존했으므로 실제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료 원본을 입찰 전 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 유효 범위’
이 물건을 단순히 보증금 175,000,000원의 선순위 임차인이 있는 다세대로만 보면 현재 최저가 123,200,000원에 낙찰될 경우 54,324,800원을 추가로 인수하는 구조입니다. 그러나 2026.04.01. 확약이 잔존 임차보증금반환청구와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어 양근석 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 권리인수 기준 실질취득은 123,200,000원이고, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 173,000,000원의 71.2%입니다. 가격 차이는 존재하지만 시장 방향은 -14.4% 하락입니다. 이 사건의 판단 포인트는 최저가 자체보다 확약서 원문의 유효 범위, 별도 점유자 존재 여부, 세금 압류, 그리고 하락 추세 속 실제 환금가격에 있습니다.
