수원지방법원 2025타경53963. 안산시 단원구 고잔동 센터하임오피스텔 6층 606호입니다. 등기상 소유자는 한상원이고, 2018.02.14. 우리은행이 채권최고액 69,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드·한화생명보험·신한카드의 가압류와 유에스아이제삼차유동화전문유한회사가 신청한 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명하지만, 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 69,000,000원으로 신건입니다. 그런데 같은 오피스텔의 실거래 비교 자료가 없어 이 가격이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가니까 적정하다”거나 “경매니까 싸다”는 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53963 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-2 센터하임오피스텔 6층 606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 12층 건물 내 6층 606호 |
| 소유자 | 한상원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,600,119원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.02.14. 우리은행 근저당권입니다. 롯데카드 36,915,444원, 한화생명보험 18,487,295원, 신한카드 38,107,145원의 가압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 후순위입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 69,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 69,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 55,200,000원, 2회 유찰 시에는 44,160,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 어느 회차가 실제 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 69,000,000원 | 95,751,884원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 55,200,000원 | 109,303,484원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 44,160,000원 | 120,144,764원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰가가 내려가고 채권자 측 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 여부의 이야기이고, 가격 메리트는 시세 자료를 확보한 뒤 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 69,600,000원 | 67,358,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 36,915,444원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 18,487,295원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 38,107,145원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,642,000원과 우리은행 근저당에 67,358,000원이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 총액 163,109,884원 중 미배당은 95,751,884원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시청 남동측 인근이며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 중앙역(4호선)이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 6층 606호이며, 위생·급배수·승강기·소화·전기·도시가스난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 및 대지와 등고평탄한 세장형이고, 서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·지구단위계획구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,700,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 센터하임오피스텔의 최근 실제 거래가를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.02.14. 우리은행 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 순위를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 크더라도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납과 실제 사용·임대 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 말소기준은 2018.02.14. 우리은행 근저당입니다. 이후 세 건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 69,000,000원이 시장가격 대비 유리하다는 판단은 할 수 없습니다. 등기 권리는 확인하기 쉽지만, 이번 물건의 승부처는 임대·점유 확인과 실제 시세 검증입니다.
