수원지방법원 2025타경53963. 경기도 안산시 단원구 고잔동 센터하임오피스텔 6층 606호입니다. 감정가는 69,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 33,810,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 최초 감정가보다 크게 낮아진 물건입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 특히 오피스텔은 실제 임대수요, 관리비, 공실 가능성, 건물 상태 등에 따라 적정가격이 달라질 수 있으므로 현재 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2018년 2월 14일 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 69,600,000원)이 말소기준이고, 그 뒤 롯데카드·한화생명보험·신한카드의 가압류가 순서대로 설정됐습니다. 이 가압류들과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 점유자의 보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류는 소멸

이 사건에서 중요한 날짜는 2018년 2월 14일입니다. 해당일 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이후 2024년과 2025년에 걸쳐 설정된 카드사 및 보험사 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

임차인·점유관계 — 신고는 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 공실인지까지 확정된 상태로 볼 수 없습니다.

배당 시뮬레이션에서는 인수액이 0원으로 산정됐지만, 이는 확인된 권리를 전제로 한 결과입니다. 실제 점유자가 존재하고 대항력 있는 임대차가 확인된다면 취득비용과 권리분석 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 보증금이나 확정일자조차 확인되지 않은 점유자를 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.

② 가격 검토 — 감정가의 49%, 시세 대비 할인은 미확인

감정가 69,000,000원에서 현재 최저가 33,810,000원까지 내려왔습니다. 즉 현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 하지만 동일 오피스텔의 실제 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만 그만큼 채권자가 회수하지 못하는 금액도 커집니다. 이 미배당액은 소멸 예정 채권의 배당 부족분으로, 매수인이 인수하는 금액과 구별해야 합니다. 실제 임차인의 대항력 또는 별도 인수권리가 확인되는 경우에는 이와 다른 판단이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,008,580원을 제외한 32,801,420원이 근저당 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없으며 소유자 잔여금 역시 0원입니다.

채권총액은 163,109,884원, 채권자 예상배당 합계는 32,801,420원, 미배당 합계는 130,308,464원입니다. 이는 집행비용과 매각대금의 배분에 관한 추정으로, 실제 배당은 우선순위·채권승계·세금·집행비용 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 고잔동 소재 안산시청 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 4호선 중앙역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물의 6층 606호입니다. 위생·급배수·승강기·소화·전기·도시가스난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 접도. 대상 토지는 인접도로 및 인접대지와 대체로 평탄하며, 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중요시설물보호지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,700,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 중심상업지역에 위치한 오피스텔로서 주변 교통·생활편의 접근성은 참고할 수 있으나, 실제 거래가격 및 임대수익 수준이 확인되지 않아 매각 용이성과 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하고, 감정가가 아닌 실제 시세를 기준으로 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료·현장 점유상황을 대조해 대항력과 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 채권승계 확인. 근저당권자 우리은행과 경매신청채권자 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 사이의 채권 양도·승계 및 배당수령권자를 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰대금 이외에 취득세, 명도비용, 수리비, 관리비 체납 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다. 점유자의 보증금 인수가 확인되면 이를 더해 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 회차별 가격 검토. 현재 33,810,000원, 추가 유찰 시 23,667,000원 및 16,566,899원의 시나리오가 있으나, 유찰 가능성과 향후 매각가격은 확정된 것이 아닙니다.
• 오피스텔 이용상태. 실제 사용 형태와 임대차 유형, 관리비 수준, 임대수요를 확인해야 합니다. 용도에 따라 적용되는 세금과 임대차 관련 판단이 달라질 수 있습니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.10 매각기일의 진행 여부와 매각조건, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 반값 ≠ 시세의 반값”

안산 센터하임오피스텔 606호는 두 번의 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2018년 우리은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류 3건도 매각으로 소멸할 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 사건에서 결정적인 미확인 사항은 두 가지입니다. 첫째, 실제 시장가격. 둘째, 실제 점유·임대관계. 두 가지가 확인되지 않으면 33,810,000원이 저렴한 가격인지, 추가로 인수할 보증금이 없는지 확정할 수 없습니다. 채권 미배당액이 130,308,464원에 달한다는 사실 또한 곧바로 매수인 부담을 뜻하지는 않습니다.

권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 보류가 합리적입니다. 시세와 점유관계를 먼저 확인하고, 실제 취득비용을 계산한 후에 현재 최저가의 경제성을 평가해야 하는 오피스텔입니다.