수원지방법원 2025타경53976. 안산시 상록구 사동 드림빌Ⅱ 4층 401호입니다. 감정가 137,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 67,130,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이 정도 가격만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 가격표보다 임차권등기와 확약서를 먼저 읽어야 합니다.
등기부에는 석장원 명의의 150,000,000원 주택임차권이 남아 있습니다. 전입일 2022.06.28., 확정일자 2022.06.07.로, 말소기준인 2025.12.05. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 통상적인 권리분석이라면 미배당 보증금 인수가 가장 중요한 위험입니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.02.10. 우선변제권만 주장하고 잔존 보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 취지의 비고가 있습니다. 이 확약을 반영하면 보증금 부족분을 매수인이 추가 부담하는 구조가 해소됩니다. 다만 확약의 적용 대상, 권리 귀속, 말소 이행에 관한 원본 확인은 입찰 전 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53976 (강제경매 · 안산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1426-5 제4층 제401호 도로명: 경기도 안산시 상록구 항호1길 40-16 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 거래 비교 기준 면적 64.7㎡ · 4층 401호 |
| 이용상태 | 방 3개, 화장실, 주방, 거실, 발코니 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 · 드림빌Ⅱ 8세대 |
| 사용승인일 | 2002.02.28. |
| 소유자 | 고지은 (2022.07.19. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.05. 갑구 9번 강제경매개시결정 |
| 임차권등기 | 2024.07.02. 을구 9번 · 석장원 · 보증금 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 임차권은 앞서지만 확약이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2025.12.05. 강제경매개시결정입니다. 과거 설정된 은행 및 보험회사 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 가장 주의해야 할 권리는 그보다 먼저 성립한 석장원의 주택임차권입니다.
석장원은 임차권등기에 주민등록일자와 점유개시일자, 확정일자가 명시되어 있고, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 본래 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 다만 경매신청채권자인 주택도시보증공사 측 확약으로 잔존 청구 및 대항력을 포기하는 내용이 제출되어 있다는 점이 일반적인 선순위 임차권 사건과 다릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 인수 해소
확인되는 실제 임차인은 석장원 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며 별도의 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 동일한 보증금 150,000,000원을 중복 합산해 인수액을 부풀려서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 석장원 주택 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.06.28. 확정 2022.06.07. 임차권등기 2024.07.02. |
150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 신고 아님 확약 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.05.01. |
|---|---|
| 점유개시 / 전입 | 2022.06.28. / 2022.06.28. |
| 확정일자 | 2022.06.07. |
| 임차권등기 | 2024.07.02. · 을구 9번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.07.02. |
| 말소기준과의 선후 | 전입·임차권등기가 모두 2025.12.05.보다 앞섬 |
| 룰상 미배당 인수 | 84,478,340원 (확약 미적용 시) |
| 확약 적용 실질 인수 | 0원 |
| 확약 제출일 | 2026.02.10. · 주택도시보증공사 측 제출 |
③ 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 하락 추세를 봐야 한다
드림빌Ⅱ는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 거래 면적은 64.7㎡ 및 65.42㎡이며, 확인되는 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 65.42㎡ | 4층 | 105,000,000원 |
| 2024.05 | 65.42㎡ | 1층 | 90,000,000원 |
| 2022.06 | 64.7㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 65.42㎡ | 4층 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 113,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 105,000,000원 |
전체 평균은 113,750,000원이지만, 과거 150,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 수준을 판단할 때 그대로 적용하기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래가는 105,000,000원이며, 가격 추세는 이전 구간 대비 -10.0%입니다.
확약에 따른 인수 0원을 반영하면 현재 실질취득 67,130,000원은 최근 거래가의 63.9%로 낮은 수준입니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이므로 이를 안정적인 시장가격으로 단정하기 어렵습니다. 거래량이 적은 다세대주택이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 67,130,000원 가정)
아래는 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 배당상 미회수 금액과 매수인의 실제 인수액은 구분해야 합니다. 배당 시뮬레이션에는 보증금 부족분이 나타나지만, 제출된 확약에 의해 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,608,340원 |
| 1. 석장원 임차보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,608,340원은 추정치입니다. 임차권 관련 우선변제 예상액은 65,521,660원이며, 주택도시보증공사의 신청채권 예상배당은 별도 순위 기준 0원으로 표시되어 있습니다. 이 표의 임차보증금과 신청채권자 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당의 수령권자와 권리 승계관계는 확약서 및 배당 관련 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 부담 — 확약 전후가 완전히 다르다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 유찰로 낮아지는 낙찰가와 인수 보증금의 관계입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실제 총취득 부담은 보증금 150,000,000원 안팎에 머무릅니다. 반면 제출된 확약을 적용하면 해당 보증금 인수는 실질 0원이므로 최저가 인하가 취득 부담의 인하로 이어집니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 확약 없을 때 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 67,130,000원 | 84,478,340원 | 67,130,000원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 46,991,000원 | 104,254,838원 | 46,991,000원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 32,893,699원 | 118,098,388원 | 32,893,699원 |
회차별 최저가 및 확약 미적용 인수 추정액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 확약 적용 실질취득은 해당 임차보증금 인수 0원을 전제로 한 매각대금 기준이며 취득세, 등기비용, 명도비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 향후 유찰 회차는 실제 확정된 매각 일정이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 학교 등 생활지원시설과 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주거환경은 무난한 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물로 2002.02.28. 사용승인되었습니다. 외벽은 비닐사이딩 마감, 창호는 이중창호이며 기본적인 위생·난방·급배수시설과 지상주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에도 포함되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 입찰 시점의 규제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가·건축 상태. 토지 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 드림빌Ⅱ는 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 4건, 최근 12개월 거래가 1건으로 가격 확인에 필요한 표본이 제한적입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인이 최우선. 2026.02.10. 제출된 확약서의 전문을 확인하고, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 확인해야 합니다.
- 석장원 임차권의 권리 귀속. 임차권등기상 권리자는 석장원이고, 확약 제출자는 주택도시보증공사입니다. 양자의 권리 관계와 확약서가 해당 보증금 전체에 미치는 범위를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 확약에 말소 동의가 있더라도 실제 등기 정리는 별도 절차입니다. 매각 후 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 별도 임차인·점유자 확인. 확인된 실제 임차인은 1명이지만, 제출 확약은 다른 독립된 임차권까지 자동으로 소멸시키지 않습니다. 전입세대, 현황조사, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 산정. 확약 적용 시 67,130,000원, 미적용 시 보증금 미배당 부담을 포함한 약 150,000,000원 수준으로 판단이 크게 달라집니다. 입찰가는 전자 구조가 확실히 성립한다는 점을 검증한 후 산정해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 비교. 전체 평균 113,750,000원이 아닌 최근 12개월 평균 및 최신 거래 105,000,000원을 우선하고, 거래 추세 -10.0%와 표본 부족을 반영해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 당해세, 배당에 영향을 줄 수 있는 최우선변제 사항을 확인해야 합니다.
- 명도·건물 상태. 임차권등기 존재만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 확인을 통해 실제 점유, 내부 상태, 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유를 해결한 확약, 남은 문제는 환금성”
안산 사동 드림빌Ⅱ 401호는 일반적인 권리분석만으로는 쉽게 접근할 수 없는 물건입니다. 2022년 전입한 선순위 임차인의 보증금이 150,000,000원이고, 현재 최저매각가는 67,130,000원이기 때문입니다. 확약이 없으면 유찰이 반복되어도 총취득 부담이 보증금 수준에 머무는 인수형 경매입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존 보증금반환청구 포기 확약이 제출되어 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이며, 최저가 기준 실질취득 67,130,000원은 최근 거래 105,000,000원의 63.9%가 됩니다.
가격 측면에서 분명한 차이가 있지만, 거래 추세는 -10.0%이고 대상 건물은 8세대 규모입니다. 실거래 표본이 적고 경매 유찰 이력도 있어, 낮은 취득가격이 곧 높은 환금성이나 확정적인 수익으로 이어지지는 않습니다. 또한 확약이 해당 임차권을 실제로 해소한다는 점이 확인되지 않으면 가격 판단 자체가 달라집니다.
결론은 조건부 검토 가능입니다. 확약의 권리 귀속과 효력, 임차권등기 말소 이행, 현장 점유관계가 원본에서 확인된다면 최근 거래 대비 가격 차이가 있는 물건입니다. 반대로 그 확인이 부족하다면 선순위 보증금 인수형으로 돌아가므로 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약의 확실성과 실제 환금성입니다.
