수원지방법원 2025타경53976. 안산시 상록구 사동 1426-5, 드림빌Ⅱ 4층 401호 다세대주택입니다. 현 소유자는 고지은으로 2022.06.28. 매매를 원인으로 2022.07.19. 소유권을 취득했고 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 물건의 핵심 권리는 근저당이 아니라 석장원의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.05.01., 확정일자 2022.06.07., 전입·점유개시 2022.06.28., 보증금 150,000,000원으로 강제경매개시결정 2025.12.05.보다 앞서 있어 대항력이 있는 임차권입니다.
원칙대로만 배당하면 신건 137,000,000원에서 집행비용 2,718,000원을 제외한 134,282,000원이 석장원 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 15,718,000원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.02.10. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1426-5 4층401호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 항호1길 40-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방3·화장실·주방·거실·발코니 · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 고지은 · 2022.06.28. 매매 · 거래가액 150,000,000원 · 2022.07.19. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 / 규모 | 드림빌Ⅱ · 8세대 · 사용승인 2002.02.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 뒤집는다
현재 실제 임차인은 석장원 1명입니다. 주택 전부를 대상으로 보증금 150,000,000원의 임차권등기가 있고, 전입·점유개시일은 2022.06.28., 확정일자는 2022.06.07.입니다. 강제경매개시결정일 2025.12.05.보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 있음으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 석장원 임차권등기 | 주택 전부 150,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.06.28. | 우선변제 있음 확정 2022.06.07. · 배당요구 | 실질 0원* 확약 미적용 룰상 15,718,000원 |
② 시세 비교 — 권리보다 더 큰 문제는 152.2% 가격
드림빌Ⅱ의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 116,666,666원이지만, 과거 150,000,000원 거래가 포함되어 있어 이 숫자만으로 현재 가격을 판단하면 안 됩니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 90,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래군 대비 -30.8% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 65.42㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.06 | 64.7㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 65.42㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 116,666,666원 |
신건 최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 137,000,000원은 전체 실거래 평균 116,666,666원보다도 높고, 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원과 비교하면 152.2%입니다. 최근 거래보다 47,000,000원 높은 가격이므로 신건을 두고 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 석장원 보증금 | 150,000,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 미배당액은 15,718,000원입니다. 그러나 2026.02.10. 확약으로 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 석장원 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총비용이 보증금 부근에 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 137,000,000원 | 15,718,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 109,600,000원 | 42,734,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 87,680,000원 | 64,298,240원 | 0원* |
확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수가 커져 실질취득액이 보증금 150,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차인에 대한 확약이 있어 실질 인수 0원*으로 보며, 유찰 시 실질취득액은 각 회차 매각가 자체로 내려갑니다. 그럼에도 신건 137,000,000원은 최근 시세 90,000,000원보다 현저히 높습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 초당초등학교 남서측 인근. 다세대주택, 학교 등 생활지원시설과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호. 방3·화장실·주방·거실·발코니로 이용 중이며 기본 위생·난방·급배수시설과 지상주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형 토지이며 북측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 245.9㎡, 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 드림빌Ⅱ는 8세대이며 확인 실거래는 3건입니다. 최신 거래가 2024.05. 90,000,000원이고 최근 가격 추세가 -30.8%여서 가격 보수성이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.10. 제출된 대항력 포기·잔존 임차보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 효력을 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 석장원 임차권등기가 실제 매각 후 약정대로 말소될 수 있는지 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 137,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원의 152.2%입니다. 최저가가 곧 시세라는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -30.8%입니다. 전체 평균 116,666,666원보다 최근 90,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 거래 표본 한계. 확인된 거래가 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 개별 호수의 상태와 실제 매도 호가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “좋은 가격”은 아니다
이 사건은 첫인상과 실제 결론이 크게 갈리는 물건입니다. 보증금 150,000,000원의 대항력 임차권이 있어 원칙적으로는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 인수형이지만, 2026.02.10. 확약으로 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구와 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해 실질 인수는 0원*입니다.
그러나 권리가 정리됐다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 137,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원의 152.2%이고, 최근 가격 추세도 -30.8%입니다. 8세대 다세대주택에 최근 거래 표본도 1건뿐인 만큼 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상을 넘어 크게 높은 수준입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 확약 원문 검증입니다.
