수원지방법원 2025타경53997. 경기도 안산시 상록구 본오동 동부빌라 지하층 비102호, 전용면적 41.36㎡의 다세대주택입니다. 2002년 준공된 13세대 규모의 건물로, 감정가 5,800만원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 2,842만원입니다.

숫자만 보면 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다. 하지만 이 경매의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019년 7월 등기된 6,300만원의 선순위 주택임차권이 있기 때문입니다. 임차권과 관련된 전입신고는 2017년 5월 15일로, 말소기준권리인 2019년 12월 11일 안산시 압류보다 앞섭니다. 일반적인 배당 및 인수 계산에서는 매수인이 보증금 부족분을 부담할 수 있는 구조입니다.

다행히 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인으로서 우선변제권만 행사하고 잔존보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 기존 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 실질적으로 0원입니다. 단, 확약의 효력과 범위, 별도 점유자의 권리관계는 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

안산시의 2019년 압류, 2021년 국세 압류, 2025년 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 등기됐던 근저당권들도 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 판단의 중심은 근저당권이 아니라 선순위 주택임차권과 그 권리에 대한 확약입니다.

② 임차권 분석 — 6,300만원 보증금의 실제 인수 여부

등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 기재돼 있습니다. 다만 한국토지주택공사는 기관 명의 권리자로 표시돼 있고 서울보증보험이 승계인으로 등장하므로, 이를 별도의 실제 거주 임차인과 중복 계산해서는 안 됩니다. 현재 확인된 실제 입주 임차인 신고는 0명이며, 현재 점유자와 별도의 임대관계는 미상입니다.

※ 확약에 따른 인수위험 해소는 한국토지주택공사 임차권 및 이를 승계한 권리관계에 한정됩니다. 확약에 포함되지 않은 독립적인 임차권이나 별도 점유자가 존재한다면 그 권리는 따로 판단해야 합니다. 현재 점유관계와 임대관계가 미상이므로 다른 점유자의 대항력은 '대항력 가능·미상'으로 두고 확인해야 합니다. 낙찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 2,842만원이 정말 저렴한가?

동부빌라의 확인된 최근 거래는 2026년 2월, 전용 41.36㎡, 지상 4층, 90,000,000원입니다. 대상 물건 역시 전용 41.36㎡이지만 지하층 비102호입니다. 면적이 같다는 이유만으로 같은 가격을 적용하기는 어렵습니다.

현재 최저가는 최근 거래가의 31.6%입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권 인수액이 0원이므로, 인수보증금을 제외한 실질취득가는 최저가 기준 28,420,000원입니다. 다만 취득세와 기타 부대비용은 별도입니다.

이 수치만으로 시세보다 크게 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래는 지상 4층이고 본건은 지하층이기 때문입니다. 지하층의 채광·환기·습기·침수 가능성, 내부 상태와 매도 시 수요는 지상층과 다를 수 있습니다. 또한 최근 거래 표본이 1건뿐이므로 해당 거래가를 지하층의 적정 시세로 확정할 수 없습니다.

동부빌라는 13세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 유찰로 가격이 낮아졌다는 사실과 실제 환금성이 양호하다는 판단은 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당은 법원의 최종 배당표에 따릅니다. 서울보증보험은 한국토지주택공사의 임차권 승계인이므로 두 기관을 독립적인 보증금 채권자로 중복 합산하지 않습니다. 임차권 우선변제액의 실제 귀속도 승계관계에 따라 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 확약 전후의 차이

이 사건은 일반적인 선순위 보증금 인수형과 달리 확약의 존재가 매수인의 부담을 바꿉니다. 확약을 적용하지 않는다면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 커지므로 실질취득가가 보증금 63,000,000원 부근에 머무릅니다. 반대로 확약이 유효하다면 해당 임차권 인수액은 0원으로 평가됩니다.

※ 각 회차의 금액은 해당 매각가를 가정한 시나리오입니다. 확약 전 인수액은 회차별 예상 배당 부족분이고, 확약 반영 인수액은 해당 임차권에 한정한 실질 부담입니다. 다른 점유자나 별도 권리가 확인될 경우 추가 검토가 필요합니다. 미래 유찰과 매각가격은 확정된 것이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 본오초등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원·학교 등이 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 4호선 상록수역과 수인분당선 사리역이 위치해 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비가 있습니다.
• 지하층 특성. 대상은 지하층 비102호입니다. 채광·환기·결로·습기·침수 흔적 및 실제 주거환경을 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 토지 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 주거용 건부지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역과 성장관리권역 등에도 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 전체 토지면적은 287.7㎡이며, 공시지가는 1㎡당 1,636,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 13세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 최근 확인된 동일 면적 거래는 지상 4층 1건뿐이므로 지하층의 매수수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.02. 제출된 대항력 포기·잔존임차보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 내용과 유효성을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 승계관계 확인. 한국토지주택공사의 주택임차권과 서울보증보험의 승계관계를 확인하고, 같은 보증금이 중복 계산되지 않도록 점검하세요.
• 현재 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 거주자와 점유권원, 별도의 임대차계약 존재 여부를 확인하세요. 확인되지 않은 점유자의 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다.
• 지하층 현장 확인. 채광·결로·침수·악취·곰팡이·배수설비·환기·방수 상태를 확인하세요. 필요한 수리비가 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 비교거래 검증. 90,000,000원 거래는 지상 4층 사례입니다. 지하층이나 유사 조건의 다세대주택 거래를 별도로 확인해 입찰가 상한을 정하세요.
• 명도비용. 확약으로 임차보증금 인수위험이 해소되더라도 실제 점유자가 있다면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납과 기타 미납금을 확인하세요.
• 배당관계 확인. 안산시·국세 압류 관련 당해세와 우선배당 가능성을 확인하고, 예상배당표를 최종 법원 자료와 대조하세요.
• 토지이용 제한 확인. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역 등 적용 규제와 실제 이용상태를 확인하세요.
• 입찰 일정. 매각기일은 2026.11.10.입니다. 기일 변경·취하·정지 여부와 최종 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “보증금 6,300만원의 함정은 확약으로 풀렸지만, 지하층 가격은 별개다”

이 사건은 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 포기할 물건도 아니고, 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단할 물건도 아닙니다.

원래 권리구조만 보면 보증금 63,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 현재 최저가 기준 예상 배당 부족분은 35,491,560원입니다. 이 금액을 그대로 인수한다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준에 머무릅니다.

그러나 이 사건에서는 2026.04.02. 제출된 확약서가 판단을 바꿉니다. 승계인 서울보증보험이 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존보증금반환청구를 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 다만 확약 밖의 독립적인 임차권이나 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

남은 핵심은 가격입니다. 최근 실거래 90,000,000원은 지상 4층의 단 한 건이며 본건은 지하층입니다. 따라서 최저가가 최근 거래의 31.6%라는 사실만으로 큰 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 13세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점과 2회 유찰 이력도 환금성 판단에 반영해야 합니다.

결론은 “확약 반영 권리위험은 상당 부분 해소, 가격과 점유는 확인 전 보류”입니다. 확약서 원본의 효력, 현재 점유자, 지하층 내부 상태, 실제 지하층 거래가격까지 확인한 다음 입찰가격을 결정하는 것이 타당합니다.