수원지방법원 2025타경53997. 안산시 상록구 본오동 동부빌라 지하층 비102호, 전용 41.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송희만으로 2017.02.10. 매매를 원인으로 2017.02.13. 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 70,000,000원입니다. 이후 한국토지주택공사의 보증금 63,000,000원 주택임차권이 2019.07.11. 등기됐고, 말소기준으로 선언된 안산시 압류는 2019.12.11. 접수됐습니다.
따라서 등기 순서만 보면 한국토지주택공사 임차권이 말소기준보다 앞섭니다. 전입은 2017.05.15., 점유개시는 2017.05.14., 확정일자는 2017.04.14.로 확인되고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 표시되어 있어 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 이 자료상 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 816-2 동부빌라 지하층 비102호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 본오로9안길 16-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.36㎡ · 지하1층/지상4층 건 내 지하층 비102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송희만 (2017.02.10. 매매 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 104,540,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2019.12.11. 안산시 압류입니다. 그보다 앞선 2019.07.11. 한국토지주택공사 주택임차권은 등기 순위상 선순위여서 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않습니다. 이후 2021.10.28. 국 압류와 2025.12.10. 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 63,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 | 확약반영 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 표시되어 있어 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 확약은 이 임차권에 적용되며, 자료상 그 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
동부빌라는 총 13세대, 2002.04.13. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 41.36㎡이고 실거래 면적도 일치합니다. 최근 12개월 확인 거래는 2026.02. 4층 90,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 41.36㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.36㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저매각가 58,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 90,000,000원의 64.4%입니다. 확약을 반영하면 실질취득액도 58,000,000원이므로, 확인된 거래 한 건과의 단순 금액 비교에서는 차이가 큽니다. 다만 비교 거래는 4층이고 본건은 지하층 비102호입니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 90,000,000원을 본건의 직접적인 적정가로 단정하기보다는 층 차이와 개별 상태를 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 63,000,000원 | 56,556,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 104,540,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 반영하지 않은 배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 6,444,000원입니다. 그러나 2026.04.02. 제출된 확약으로 잔존임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 58,000,000원 | 6,444,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 46,400,000원 | 17,835,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 37,120,000원 | 26,948,160원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오초등학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원·각급학교가 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리 상록수역(지하철 4호선) 및 사리역(수인분당선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 지하층 비102호이며 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 토지면적 287.7㎡, 공시지가 1,636,000원/㎡이며 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 주거용 건부지입니다.
- 환금성. 동부빌라는 총 13세대이고 확인된 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 본건이 지하층인 만큼 동일 면적 상층 거래와 가격을 그대로 비교하기 어렵습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.02. 제출된 확약의 당사자·내용과 임차권등기 말소 동의 범위를 매각기일 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 한국토지주택공사 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 실질 인수 0원 판단은 확약의 유효한 이행을 전제로 합니다.
- 지하층 현장 확인. 본건은 지하층 비102호입니다. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수 및 내부 수선 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 최근 거래 90,000,000원은 전용 41.36㎡로 면적은 일치하지만 4층 거래입니다. 지하층에 동일 가격을 적용하지 마십시오.
- 환금성 확인. 총 13세대 규모이고 최근 실거래 표본이 1건이므로 재매각 시 실제 매수층과 거래 기간을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 안산시 압류와 국 압류가 존재하므로 실제 배당 및 조세채권 관계를 원본 배당자료에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 유효성”
이 사건은 등기만 보면 까다롭습니다. 보증금 63,000,000원의 한국토지주택공사 주택임차권이 2019.12.11. 말소기준 압류보다 앞서 있고, 신건 58,000,000원 배당 계산에서는 6,444,000원의 미배당액까지 발생합니다. 그러나 2026.04.02. 서울보증보험 주식회사가 잔존임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 주된 인수 위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최저가 58,000,000원은 최근 12개월 실거래 90,000,000원의 64.4%입니다. 다만 그 실거래는 4층 단 1건이고 본건은 지하층입니다. 따라서 이 물건은 “시세보다 35.6% 싸다”라고 단순 결론낼 사건이 아니라, 확약 원본의 유효성과 지하층의 실제 가치·환금성을 함께 확인해야 하는 물건입니다. 확약 확인은 필수, 가격 여유는 존재, 지하층 환금성은 보수적으로. 이 세 가지가 입찰 판단의 핵심입니다.
