* 2026.03.24. 제출된 확약서의 효력이 해당 임차권에 적용되고, 잔존보증금 청구 및 대항력 포기가 유효하다는 전제입니다. 실질 인수 0원은 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용이 없다는 의미는 아닙니다.
수원지방법원 2025타경54044. 안산시 상록구 사동 노블리안11차 4층 402호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 집합건물이며, 총 8세대 규모의 공동주택입니다. 소유자 심인숙은 2021.11.04. 거래가 132,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 171,868,088원으로 진행한 강제경매입니다. 등기부에 기재된 과거 근저당권들은 이미 말소됐지만, 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김희철의 160,000,000원 임차보증금이 문제입니다. 따라서 단순히 현재 최저가만 보면 물건의 경제적 구조를 잘못 이해할 수 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 원래 산술상 발생할 선순위 임차보증금 인수 부담이 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1349-7 노블리안11차 4층 402호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 댕이길 73 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 5층 건물 중 4층 |
| 실거래 비교 면적 | 55.565㎡ 기준 · 비교 거래 55.07㎡ 및 55.57㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 석재붙임 등 외벽 마감 |
| 단지규모 / 사용 시점 | 8세대 · 2014.01.21. 준공 |
| 소유자 | 심인숙 (2021.11.04. 소유권이전 · 거래가 132,000,000원) |
| 감정가 | 155,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 75,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,868,088원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.16. 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 선순위 임차권 | 김희철 · 보증금 160,000,000원 · 임차권등기 2024.02.28. |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
권리의 기준점은 2025.12.16. 강제경매개시결정입니다. 과거 설정된 화랑신용협동조합·김재원·이경선의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 그러나 김희철의 임차권은 경매개시보다 먼저 성립한 대항요건을 갖추고 있어 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 문제가 발생하는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
김희철 주거 · 전유부분 전부 임차권등기 2024.02.28. |
160,000,000원 |
전입 2022.02.03. 확정 2022.01.12. 점유개시 2022.02.09. |
대항력 있음
우선변제 있음 선순위 임차권 배당요구 있음 |
실제 임차인은 김희철 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 171,868,088원은 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 임차보증금 분석의 기준 금액은 160,000,000원입니다.
이 확약이 해당 선순위 임차권에 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 위 미배당액 85,817,100원은 확약 적용 전의 산술상 금액이며, 이를 확약 적용 후의 실제 인수채무로 중복 합산하지 않습니다.
* 확약서는 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 원본 확약서의 당사자·권리승계 관계·포기 범위·임차권등기 말소 조건을 대조해 김희철의 선순위 임차권에 관한 잔존 청구 위험이 실제로 해소되는지 확인해야 합니다. 확약 외에 별도로 존재하는 권리까지 포기한 것으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 싸게 사는 조건은 확약의 유효성
노블리안11차는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 비교 실거래는 2건으로, 최신 거래는 2024년 11월 147,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 139,500,000원이지만, 가격 비교에서는 최신 거래가를 우선 참고합니다. 다만 2025~2026년 거래가 확인되지 않으므로 이 가격을 현재 시세라고 확정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 55.07㎡ | 4층 | 147,000,000원 |
| 2021.10 | 55.57㎡ | 4층 | 132,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 139,500,000원 |
비교 거래 2건에서 2024년 거래가는 2021년보다 11.4% 상승했습니다. 다만 두 거래의 간격이 길고 최신 거래도 2024년이므로, 이를 2026년 현재의 상승 추세로 단정할 수는 없습니다.
현재 최저가 75,950,000원은 2024.11. 거래가 147,000,000원의 51.7%입니다. 확약이 유효해 실질 인수액이 0원이라면 과거 비교 거래가 대비 상당히 낮은 취득가격입니다. 그러나 확약이 유효하지 않다면 실질취득비용이 161,767,100원으로 올라가 비교 거래가보다 14,767,100원 높아집니다.
확약 무효: 최저가 75,950,000원 + 산술상 인수 85,817,100원 → 실질취득 161,767,100원.
확약이 무효라면 최저가가 추가로 하락해도 미배당 임차보증금이 증가하기 때문에 실질취득비용은 약 1.6억원대로 유지됩니다. 유찰에 따른 가격 하락만으로 인수형 위험이 해결되지 않습니다.
또한 단지 규모가 8세대로 작고 실거래 표본이 2건에 불과해, 대단지 아파트에 비해 시세 추정과 환금성 판단의 불확실성이 큽니다. 과거 거래가 대비 할인율을 그대로 확정적인 투자수익으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 김희철 · 우선변제 | 160,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 171,868,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 전액이 추정 집행비용과 임차인 우선변제에 배분되는 시나리오입니다. 임차인 보증금의 산술상 미배당액은 85,817,100원이지만, 확약의 효력이 적용되는 전제에서 실질 인수액은 0원*입니다. 주택도시보증공사 청구액 171,868,088원의 미배당은 매수인에게 동일 금액의 채무가 새로 발생한다는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 추가 하락과 인수 위험
이 물건은 이미 2회 유찰되어 감정가 대비 49% 구간에 진입했습니다. 추가 유찰 시 예상 최저가와 선순위 임차보증금의 산술상 미배당액을 함께 살펴야 합니다.
| 시나리오 | 최저가 | 산술상 인수 | 확약 전제 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 75,950,000원 | 85,817,100원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 53,165,000원 | 108,191,970원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 37,215,500원 | 123,854,379원 | 0원* |
확약이 유효하다면 추가 유찰은 매수인의 취득가격을 낮추는 방향으로 작용합니다. 반대로 확약이 유효하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 현재 회차의 실질취득비용은 161,767,100원, 3회 유찰 가정에서는 161,356,970원, 4회 유찰 가정에서는 161,069,879원으로, 약 1.6억원대에 머무는 구조입니다.
산술상 인수액과 회차별 금액은 제시된 배당·유찰 시나리오 기준입니다. 실제 매각가격, 집행비용, 배당순위 및 확약 적용 여부에 따라 최종 부담은 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 상록경찰서 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 402호로, 석재붙임 등 외벽 마감과 하이새시 이중창호가 설치돼 있습니다. 도시가스 바닥난방 및 급·배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지에 위치하며, 북측 약 8m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 249.9㎡이고 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·상대보호구역 등으로 기재돼 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있어, 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적습니다. 2021년과 2024년 비교 거래만으로 현재 매도가격이나 매각기간을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.24. 제출된 확약서의 전문과 주택도시보증공사의 권리행사·포기 범위를 확인합니다. 매각물건명세서의 비고만으로 모든 법률효과가 확정됐다고 간주하지 않습니다.
- 임차권등기 말소 조건. 김희철 명의의 선순위 임차권등기가 매각 후 어떠한 절차와 조건으로 말소되는지, 잔존보증금 청구가 남지 않는지 확인합니다.
- 배당요구·권리승계 관계. 실제 임차인은 김희철 1명이며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 권리승계 및 배당 관계를 확인합니다. 동일 보증금을 중복 채무로 계산하지 않습니다.
- 가격 상한 설정. 확약이 유효하면 인수 0원*을 기준으로 가격을 산정하되, 최신 비교 거래가가 2024년 기록이라는 점과 취득 부대비용을 반영합니다. 확약이 무효라면 약 1.6억원대 실질취득비용을 기준으로 재평가합니다.
- 현황 점유 확인. 임차권등기 존재만으로 현재 점유자 및 인도 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유 여부와 명도 조건을 확인합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득 관련 세금, 미반영 당해세 및 우선변제 항목을 확인합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본과 매각조건을 최신 자료로 확인합니다.
맺으며 — “7,595만원”보다 중요한 것은 확약의 효력
안산 노블리안11차 402호는 감정가 155,000,000원에서 최저가 75,950,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 가격만 보면 눈길을 끌지만, 선순위 임차인 김희철의 보증금 160,000,000원을 빼놓고 분석할 수 없습니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 제출 사실이 기재돼 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 매수인 인수액은 실질 0원*으로, 현재 최저가가 과거 비교 거래가에 비해 상당히 낮다는 장점이 살아납니다.
그러나 확약이 무효이거나 해당 선순위 임차권에 대한 포기 효력이 인정되지 않으면 산술상 인수액 85,817,100원을 고려한 실질취득비용이 161,767,100원 수준이 됩니다. 이 경우 오히려 비교 거래가보다 높은 비용을 부담할 수 있고, 추가 유찰만으로는 그 위험이 크게 줄어들지 않습니다.
여기에 8세대 소규모 다세대주택의 환금성, 최신 실거래의 시간적 간격, 임차권등기 말소 절차라는 변수를 더하면, 이 사건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 확약의 효력이 확인되면 조건부 가격 기회가 있지만, 확인되지 않으면 선순위 보증금 인수 위험이 큰 물건입니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 판단은 그다음입니다.
