수원지방법원 2025타경54044. 안산시 상록구 사동 노블리안11차 4층 402호, 감정 이용상태가 도시형생활주택(단지형 다세대주택)인 물건입니다. 소유자 심인숙은 2021년 거래가 132,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 2024년 등기된 임차인 김희철의 주택임차권입니다.
김희철의 전입일은 2022.02.03, 점유개시일은 2022.02.09, 확정일자는 2022.01.12입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.12.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 김희철은 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1349-7 노블리안11차 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 심인숙 (2021.10.30 매매 · 거래가액 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,868,088원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 공시지가 | 1,814,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 화랑신용협동조합 근저당과 김재원·이경선 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.16 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 김희철의 임차권입니다. 임차보증금은 160,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않는 부분은 낙찰자에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희철 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.02.03 | 2022.01.12 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
③ 유찰해도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 7,970,000원 | 162,970,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 38,536,000원 | 162,536,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 62,985,600원 | 162,185,600원 |
표면 최저가는 155,000,000원에서 124,000,000원, 99,200,000원으로 내려가지만 김희철에게 배당되지 못한 보증금이 각각 7,970,000원 → 38,536,000원 → 62,985,600원으로 증가합니다. 즉 대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 최저가 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다
노블리안11차는 총 8세대, 2014.01.21 준공입니다. 확인된 거래는 2건으로, 2024.11 전용 55.07㎡ 4층이 147,000,000원, 2021.10 전용 55.57㎡ 4층이 132,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 139,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 2024.11 거래와 최근 12개월 평균 147,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 55.07㎡ | 4 | 147,000,000원 |
| 2021.10 | 55.57㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 139,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 147,000,000원 |
현재 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 105.4%입니다. 여기에 인수액까지 합친 실질취득 162,970,000원은 최근 거래 147,000,000원을 15,970,000원 웃돕니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 11.4% 상승했지만, 그 상승을 반영한 최신 거래와 비교해도 실질취득액이 더 높습니다. 따라서 이 사건을 시세보다 저렴한 경매로 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 김희철 보증금 | 160,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 171,868,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 155,000,000원 가정 시 김희철의 보증금 중 7,970,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 171,868,088원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 상록경찰서 남측 근거리에 있으며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 4층 402호이며, 도시가스 바닥난방·급배수·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 노블리안11차는 총 8세대로 확인된 실거래 표본도 2건에 그쳐, 가격 판단 시 거래 표본이 제한적이라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 155,000,000원이 아니라 인수액을 더한 162,970,000원을 매입원가의 출발점으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 38,536,000원, 2회 유찰 시 인수 62,985,600원으로 증가해 표면 최저가 하락이 실질원가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김희철의 배당액과 매수인 인수액은 실제 배당과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당 전 최신 서류를 대조해야 합니다.
- 임차권 말소·명도 확인. 배당 후 남는 보증금과 임차권등기의 처리 조건, 실제 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 상한 보수적으로 설정. 최근 확인 거래는 147,000,000원이며 현재 실질취득액 162,970,000원은 이를 웃돕니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 유찰돼도 ‘1억 아래 물건’이 되지 않는다
이 사건은 표면 가격과 실제 부담이 크게 달라질 수 있는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저가는 155,000,000원이지만 김희철의 보증금 부족분 7,970,000원을 더하면 실질취득은 162,970,000원입니다. 최근 12개월 실거래 147,000,000원보다 높은 수준입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 2회 유찰되면 표면 최저가는 99,200,000원까지 내려가지만 인수액은 62,985,600원으로 늘어 실질취득은 162,185,600원입니다. 결국 낙찰가 하락 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 가격표는 내려가지만 실제 취득원가는 거의 내려가지 않는 구조이므로, 이 물건은 “몇 회 유찰됐는가”보다 “낙찰가와 인수액을 합쳐 얼마가 되는가”를 기준으로 판단해야 합니다.
