수원지방법원 2025타경54063. 안산시 단원구 와동의 다세대주택 5층 502호입니다. 현재 소유자는 양지훈이고, 2022.07.22. 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 김종환 명의의 210,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.30., 확정일자 2022.06.09., 주민등록과 점유개시는 2022.07.08.이며, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
등기 자체만 놓고 보면 이 임차권은 2025.12.19. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다. 그러나 2026.04.08. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 김종환 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 750-8 5층502호 · 경기도 안산시 단원구 와동공원로4길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 양지훈 (2022.07.22. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2012.04.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 김종환 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없습니다. 김종환은 주택 전부를 대상으로 보증금 210,000,000원, 전입 2022.07.08., 확정일자 2022.06.09.이며 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종환 | 주택 전부 | 210,000,000원 | 있음 → 확약 포기 | 있음 | 실질 0원* |
* 확약이 없다는 가정의 회차별 계산에서는 1회 유찰 시 38,841,600원, 2회 유찰 시 73,233,280원의 인수액이 산출되지만, 2026.04.08. 확약이 적용되는 김종환 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 21.1% 높은 신건
동일 면적 75.8㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 195,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2023.11. 180,000,000원이고 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다. 반면 과거 2022.07. 거래는 210,000,000원이어서, 최근 가격 추세는 -14.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 75.8㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 75.8㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.8㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가 218,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.1%입니다. 전체 2건 평균 195,000,000원과 비교해도 데이터상 최저가 비율은 111.8%입니다. 어느 기준에서도 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 특히 최근 거래가 180,000,000원으로 내려왔고 추세가 -14.3%인 만큼 과거 210,000,000원 거래에 기대 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 김종환 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 4,148,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김종환 보증금 210,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 주택도시보증공사는 4,148,000원 배당으로 205,852,000원 미배당이 발생합니다. 매수인 실질 인수는 확약 적용으로 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호입니다. 사용승인일은 2012.04.25.입니다.
- 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동공원 남측 인근이며, 주위에는 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 규모·거래표본. SKD동(750-8)은 8세대이며, 동일 면적 75.8㎡의 확인 실거래는 2건입니다. 최근 거래 표본이 적어 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.08. 제출된 확약이 김종환 임차권의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의를 정확히 포함하는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 218,000,000원은 최신 거래 180,000,000원의 121.1%입니다. ‘인수 0원’과 ‘가격이 싸다’는 별개의 문제입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 이전 거래 대비 -14.3%입니다. 전체 평균 195,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 최근 하락 흐름을 놓칠 수 있습니다.
- 유찰 시 인수표 해석 주의. 시나리오 계산상 1회 유찰 38,841,600원, 2회 유찰 73,233,280원의 인수가 표시되지만, 이는 확약 효과를 별도로 반영하지 않은 룰상 계산입니다. 확약이 유효한 김종환 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
- 현장·서류 대조. 내부구조와 이용상황은 현황도면·외관탐문 등을 기준으로 평가됐으므로 현장 상태와 매각물건명세서·등기부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 210,000,000원 선순위 대항력 임차권은 원래 매우 큰 인수 위험이지만, 2026.04.08. 제출된 확약 때문에 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 둘째, 그 권리 해소와 별개로 현재 218,000,000원의 신건 가격은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 180,000,000원의 121.1%입니다.
게다가 최근 가격 추세는 -14.3%이고, 확인된 동일 면적 거래도 2022.07. 210,000,000원에서 2023.11. 180,000,000원으로 낮아졌습니다. 따라서 이 물건은 확약으로 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상인 사례입니다. 결론은 권리 위험은 해소, 가격은 보수적 접근입니다.
