수원지방법원 2025타경54063. 안산시 단원구 와동 750-8, 도로명주소 와동공원로4길 11에 있는 5층 502호 다세대주택입니다. 사용승인일은 2012.04.25., 전용면적은 75.8㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 소유자 양지훈은 2022.07.22. 이 부동산을 210,000,000원에 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다.

겉으로는 감정가의 절반 이하에 나온 물건이지만, 등기부에는 2024.04.15. 등기된 210,000,000원의 주택임차권이 있습니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 경매개시결정보다 앞서므로, 이 권리를 검토하지 않고 최저가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이번 사건은 확약이 유효한 경우와 그렇지 않은 경우의 취득 부담이 크게 달라지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 승부처

이번 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 광남새마을금고의 채권최고액 172,900,000원 근저당권은 2022.07.08. 해지로 이미 말소되었습니다. 이전의 가압류·압류와 과거 경매개시결정도 등기부상 말소된 상태입니다.

반면 김종환의 주택임차권은 2024.04.15. 등기됐고, 임차인의 주민등록일과 점유개시일은 2022.07.08., 확정일자는 2022.06.09.입니다. 전입·점유 및 확정일자가 현재 말소기준권리보다 앞서므로, 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 분석됩니다. 일반적인 경매라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.1억과 확약서의 효력

확인된 실제 임차인은 김종환 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 임차보증금과 신청채권자 청구금액이 각각 210,000,000원으로 표시되어 있어도, 두 금액을 단순 합산하여 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

※ 105,475,480원은 확약이 적용되지 않는 경우의 현재 회차 예상 미배당액입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당 결과에 따라 달라집니다. 확약은 그 효력이 미치는 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖의 별도 임차인이나 점유자의 권리가 확인된다면 그 인수위험은 별도로 남으며, 이번 확약만으로 해소되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 유효 시 가격 차이는 크지만, 거래 시점이 오래됐다

이 물건은 SKD동(750-8)의 전용 75.8㎡ 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2건이며, 전체 거래 평균은 195,000,000원입니다. 그러나 과거의 높은 거래가격이 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 가격 판단에서는 180,000,000원의 최근 기준가와 최신 확인 거래, 그리고 -14.3%의 하락 추세를 우선 고려해야 합니다.

최신 확인 거래는 2023년 11월의 180,000,000원입니다. 2022년 7월 거래가 210,000,000원이었던 것과 비교하면 가격은 14.3% 하락했습니다. 따라서 195,000,000원의 전체 평균을 현재 시세처럼 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 기준 평균으로 제시된 180,000,000원 역시 실제 확인되는 거래 시점이 오래되어, 2026년 현재의 거래 가능 가격으로 확정할 수 없습니다.

확약이 유효하다는 전제에서 실질취득 기준액 106,820,000원은 180,000,000원 기준가의 59.3%입니다. 금액 차이는 73,180,000원입니다. 하지만 이 차이는 과거 확인 거래가격과 경매 최저가 사이의 차이이지, 현재 시점에서 확정된 수익이나 안전마진은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 임차보증금 미배당액과 신청채권자의 미배당 청구액을 매수인 인수액으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 인수형이면 총액이 유지된다

이 물건의 권리구조를 제대로 이해하려면 확약이 유효한 경우와 확약이 적용되지 않는 경우를 구분해야 합니다. 확약이 유효하면 보증금 부족분의 실질 인수는 0원으로 판단하지만, 확약이 적용되지 않아 대항력이 유지된다면 낙찰가격이 하락할수록 배당액이 줄어 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다.

표의 인수액과 총부담은 확약이 적용되지 않고 임차인의 대항력이 유지된다는 가정에 따른 수치입니다. 총부담은 해당 회차 최저매각가와 예상 인수액의 합계이며, 취득세·명도비 등 별도 부대비용은 포함하지 않습니다. 이후 유찰 회차는 확정된 매각 일정이 아닌 가정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동공원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 거리와 운행빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.
• 건물. 2012.04.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감 등이며, 난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 입찰 전 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 및 건축물. 토지면적은 260.3㎡, 공시지가는 1㎡당 1,590,000원입니다. 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택과 달리 비교 가능한 거래 사례가 제한적입니다. 확인 거래가 2건에 그치고 가격 하락 추세도 나타나므로 향후 매도기간과 실제 매수 수요에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.
• 내부 확인. 감정평가상 내부 구조 및 이용상황은 집합건축물대장 현황도면과 외관탐문 등을 바탕으로 표준적인 상황을 기준으로 판단했습니다. 내부 상태에 따른 보수비와 가격 차이를 별도로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 2026.04.08. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에 잔존 보증금반환청구 포기, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 어떻게 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
• 확약 주체의 권한 확인. 임차권자는 김종환이고 확약 제출자는 주택도시보증공사입니다. 공사의 채권취득·대위·승계 범위와 김종환의 잔존 권리까지 확약 효력이 미치는지 검증해야 합니다.
• 매수인 인수액 재확인. 룰상 현재 회차의 미배당 보증금은 105,475,480원이지만, 확약 유효 시 실질 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서의 최종 기재와 법원의 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 별도 임차인·점유자 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 김종환 1명입니다. 확약이 미치지 않는 다른 임차인이나 점유자가 있는지 확인하고, 존재한다면 해당 권리는 별도로 분석해야 합니다.
• 임차권등기 말소와 명도. 확약에 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있어도 실제 말소 절차와 현장 점유 해소는 별도 확인 사항입니다. 등기 정리와 물건 인도를 같은 것으로 판단해서는 안 됩니다.
• 실거래 시점 검증. 최신 확인 거래는 2023.11.의 180,000,000원입니다. 가격 추세가 -14.3%이므로 해당 가격을 현재 시세로 단정하지 말고 최신 유사 다세대 거래와 실제 매물 호가를 대조해야 합니다.
• 환금성과 내부 상태. 8세대 소규모 건물이며 내부 확인이 제한적으로 이루어졌습니다. 건물 상태, 누수·설비, 수선 필요성 및 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
• 체납 및 공법상 제한. 공용부분 관리비 체납 가능성과 당해세, 토지거래허가구역의 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 확약서의 효력이 먼저다”

안산 와동 502호는 218,000,000원 감정가가 2회 유찰되어 106,820,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 210,000,000원의 대항력 있는 임차보증금 때문에 권리구조는 결코 단순하지 않습니다.

확약이 없거나 효력이 인정되지 않으면 현재 회차에서 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금은 105,475,480원이고, 실질취득 부담은 212,295,480원에 이릅니다. 이는 기준시세 180,000,000원을 웃돌며, 추가 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

반대로 2026.04.08. 제출된 확약이 해당 임차권의 잔존 보증금반환청구권과 대항력을 유효하게 소멸시키고 임차권등기 말소까지 확실히 이행할 수 있다면, 실질 인수액은 0원으로 판단하며 최저가 106,820,000원을 실질취득 기준액으로 볼 수 있습니다. 이 금액은 180,000,000원 기준가의 59.3%입니다.

그러나 가격 판단에는 뚜렷한 한계가 있습니다. 확인된 최신 거래가 2023년 11월이고, 과거 가격 흐름도 14.3% 하락했습니다. 게다가 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다. 따라서 현재 최저가와 오래된 거래가격의 차이를 곧바로 수익 가능성으로 받아들여서는 안 됩니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약의 권리승계 범위와 대항력 포기 효력을 원본으로 검증하고, 임차권등기 말소 및 별도 점유 위험을 확인한 다음, 최신 시세를 재산정하는 순서가 필요합니다. 확약이 검증되지 않으면 가격상 이점이 사라질 수 있고, 확약이 유효하더라도 오래된 시세와 낮은 환금성 때문에 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.