수원지방법원 2025타경54101. 안산시 상록구 사동 ‘e편한세상상록’ 102동 9층 904호, 전용 84.14㎡에 대응되는 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박혜원으로, 2021.01.12 매매를 원인으로 거래가액 286,200,000원에 취득했습니다. 이번 사건은 한국주택금융공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 285,679,644원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 280,000,000원이 최저가 277,000,000원보다 크다”에서 끝나지 않습니다. 등기된 김병수 임차권만 놓고 보면 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 원래는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 신건에서 7,678,000원, 1회 유찰 시 62,302,400원, 2회 유찰 시 106,001,920원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 2026.07.07 확약이 이 임차권의 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 내용이므로, 김병수에 대해서는 이 룰상 인수액을 실질 0원*으로 처리합니다.
문제는 확약이 모든 점유자에게 자동으로 확장되지 않는다는 점입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 임수란이 102동 904호에 2021.03.22 전입한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 확정이라고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 “대항력 가능·보증금 및 인수액 미상”입니다. 즉 주된 김병수 임차권은 확약으로 정리되지만, 확약 밖 임차인 리스크는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1423 이편한세상상록 102동 9층 904호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 전용 84.14㎡ · 47층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 박혜원 (2021.01.12 매매 · 거래가액 286,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 285,679,644원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2019.12.24 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
등기부에는 2020.08.31 우리은행 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원이 있었으나 2020.10.26 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김병수는 2021.03.04 전입·점유를 개시했고 2021.02.18 확정일자를 갖춘 뒤, 2025.04.10 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2025.12.19 강제경매개시결정으로 선언되어 있으며, 김병수의 전입은 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병수 | 전유부분 전부 2021.03.04 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 有 확정일자 2021.02.18 배당요구 2025.04.10 | 실질 0원* 룰상 미배당 7,678,000원이나 2026.07.07 확약 적용 |
| 임수란 | 102동904호 2021.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 밖 별도 임차인 |
실제 임차인은 2명으로 파악됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 두 사람을 별개의 실제 임차인으로 봅니다. 다만 김병수와 임수란의 보증금을 합산할 수는 없습니다. 임수란은 보증금 자체가 확인되지 않기 때문입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 ‘최신 동일면적 거래’를 더 조심해서 봐야 한다
e편한세상상록은 559세대, 사용승인일 2019.12.24입니다. 전용면적 매칭 대상은 84.14㎡이며 최근 거래 자료에는 84.14㎡와 84.86㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 388,916,666원이고 최저가가 그 평균의 71.2%라는 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 평균에는 84.86㎡의 445,000,000원~450,000,000원대 거래들이 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.14㎡ | 10 | 261,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 27 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 34 | 447,500,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 2025.08 | 84.86㎡ | 21 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 84.14㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 84.14㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 84.14㎡ | 14 | 285,000,000원 |
가격 판단에서 더 직접적인 신호는 최신 거래입니다. 대상과 같은 84.14㎡의 2026.06 거래가는 261,000,000원으로, 현재 최저매각가이자 김병수 확약 반영 후 실질취득 하한인 277,000,000원보다 낮습니다. 게다가 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -2.2%입니다. 따라서 전체 평균 393,208,333원이나 최근 12개월 평균 388,916,666원 대비 할인율만으로 이 물건의 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 김병수 보증금 | 280,000,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 285,679,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김병수의 보증금 부족분은 7,678,000원으로 계산되지만, 2026.07.07 확약에 따라 김병수에 관한 실질 매수인 인수액은 0원*으로 봅니다. 이 확약은 임수란에게 자동 적용되지 않으며, 임수란의 보증금과 인수액은 미상입니다.
| 회차 | 매각가 | 김병수 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 277,000,000원 | 7,678,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 221,600,000원 | 62,302,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,280,000원 | 106,001,920원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 아파트로 가정하지 않고 오피스텔로 판단해야 합니다.
- 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 25m, 북측 15m, 동측 10m 포장도로에 3개 면이 접해 제반 차량 출입이 자유로운 상태입니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 공시지가는 2,917,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물 내 9층 904호이며 사용승인일은 2019.12.24입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균은 388,916,666원이지만, 대상과 같은 84.14㎡ 최신 거래는 261,000,000원이고 최근 추세가 -2.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김병수 확약 원문 확인. 2026.07.07 제출 확약의 잔존 보증금반환청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문과 대조하세요.
- 임수란 보증금 확인. 2021.03.22 전입 사실은 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약관계와 보증금 액수를 확인하지 않으면 총취득부담을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가를 최저가와 동일시하지 않기. 김병수는 확약으로 실질 0원*이지만 임수란 인수액이 미상이므로 277,000,000원은 실질취득의 확정값이 아니라 하한으로 보는 것이 안전합니다.
- 최신 동일면적 거래 확인. 84.14㎡의 최신 2026.06 거래는 261,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 전체 평균 393,208,333원이나 최근 12개월 평균 388,916,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -2.2%입니다. 현재 가격이 최근 시세보다 확실히 저렴하다는 근거가 없으므로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 명도·점유 확인. 실제 임차인 2명의 현재 점유 상태와 퇴거·인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수 해소 ≠ 전체 위험 해소”
이 사건의 첫 번째 반전은 김병수 임차권입니다. 보증금 280,000,000원이 신건 매각가 277,000,000원보다 커 원칙적으로는 미배당 7,678,000원을 매수인이 떠안을 구조지만, 2026.07.07 확약으로 김병수에 관한 실질 인수는 0원*이 됩니다. 유찰 시 룰상 인수액이 62,302,400원, 106,001,920원으로 커지는 계산 역시 김병수에 대해서는 확약 때문에 실질 부담으로 연결되지 않습니다.
하지만 두 번째 반전이 남습니다. 임수란은 2021.03.22 전입 사실이 있으면서 보증금·확정일자가 미상이고, 김병수에 관한 확약의 적용 대상 밖입니다. 따라서 대항력 가능·인수액 미상이라는 별도의 권리 리스크를 제거하지 못한 상태입니다.
가격도 공격적으로 볼 근거가 약합니다. 최근 12개월 평균 388,916,666원 대비로는 낮아 보이지만, 대상과 같은 84.14㎡ 최신 거래는 261,000,000원으로 현재 최저가 277,000,000원보다 낮고, 시장 추세도 -2.2%입니다. 결국 이 물건은 김병수 확약이라는 큰 호재가 있지만, 미상 임차인과 최신 거래가격이라는 두 개의 확인 과제가 남은 사건입니다. 주된 인수는 해소, 전체 권리와 가격은 아직 보수적으로. 이것이 이 사건의 결론입니다.
