수원지방법원 2025타경54101. 이 물건은 안산시 상록구 사동 e편한세상상록 102동 9층 904호이며, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 중심은 2025.12.19. 강제경매개시결정입니다. 기존 우리은행 근저당은 2020.10.26. 이미 말소되어 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 등기는 2025.12.19. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다.
따라서 그보다 먼저 전입한 김병수와 임수란의 대항력 여부가 중요합니다. 김병수는 2021.03.04. 전입·점유, 2021.02.18. 확정일자, 보증금 280,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 다만 2026.07.07. 한국주택금융공사로부터 제출된 확약서에는 김병수와 관련해 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있어, 김병수의 배당 부족분 89,614,600원은 룰상 계산액일 뿐 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
문제는 별도의 점유자인 임수란입니다. 임수란은 2021.03.22. 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 김병수에 대한 확약은 김병수에게만 적용되므로, 임수란의 인수 위험까지 없어진 것은 아닙니다. 따라서 현재 최저가 193,900,000원만을 실질취득가로 보고 “시세 대비 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1423 이편한세상상록 102동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 47층 건물 내 9층 904호 |
| 소유자 | 박혜원 · 2021.03.04. 소유권이전 · 거래가액 286,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 285,679,644원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 확약 해소분과 미상 인수분을 분리해야 한다
2020.08.31. 설정된 우리은행 근저당은 2020.10.26. 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 경매의 기준은 2025.12.19. 강제경매개시결정입니다. 김병수의 임차권등기는 2025.04.10.이지만 실제 전입·점유는 2021.03.04., 임수란의 전입은 2021.03.22.이므로 둘 다 말소기준보다 앞섭니다. 이 중 김병수는 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구를 포기했지만, 임수란에게는 같은 확약이 적용되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임수란 · 102동904호 | 2021.03.22 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미상 |
| 김병수 · 전유부분 전부 | 2021.03.04 / 2021.02.18 | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 룰상 부족분 89,614,600원 · 확약 적용 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘실질취득가’가 확정되지 않았다
e편한세상상록은 559세대, 2019.12.24. 사용승인 단지입니다. 확인된 거래에는 전용 84.14㎡와 84.86㎡가 함께 포함되어 있으며, 최근 12개월 평균은 389,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 445,000,000원입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 평균의 49.8%입니다.
다만 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 현재 물건의 대상 면적은 84.14㎡이고, 데이터상 같은 84.14㎡ 거래는 2026.08. 287,000,000원, 2026.06. 261,000,000원, 2025.07. 280,000,000원, 2025.02. 280,000,000원, 2024.12. 285,000,000원입니다. 무엇보다 임수란의 보증금이 미상이라 실질취득가는 193,900,000원보다 커질 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.86㎡ | 45 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 84.14㎡ | 19 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 84.14㎡ | 10 | 261,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 27 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 34 | 447,500,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 2025.08 | 84.86㎡ | 21 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 84.14㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.86㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 84.86㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 84.14㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 84.14㎡ | 14 | 285,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 임차인 김병수 보증금 | 280,000,000원 | 190,385,400원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 285,679,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김병수의 룰상 부족분은 89,614,600원입니다. 다만 2026.07.07. 확약에 따라 김병수에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 계산에는 임수란의 미상 보증금이 포함되어 있지 않아, 전체 매수인 부담을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김병수 부담은 늘지 않지만 임수란 위험은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 김병수 룰상 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 193,900,000원 | 89,614,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 135,730,000원 | 146,970,220원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,011,000원 | 187,099,198원 | 실질 인수 0원 |
김병수만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 룰상 미배당액은 증가하지만, 확약으로 그 잔존청구와 대항력을 포기했으므로 매수인의 실질 부담은 0원입니다. 그러나 임수란의 보증금은 어느 시나리오에서도 미상입니다. 따라서 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락을 뜻한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측 25m, 북측 15m, 동측 10m 포장도로에 3개면이 접해 제반 차량출입이 자유로운 상태입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며 공시지가는 2,917,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물이며 사용승인일은 2019.12.24.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임수란 보증금 확인이 최우선. 전입 2021.03.22.로 대항력은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 실질취득가를 좌우합니다.
- 김병수 확약 원문 확인. 2026.07.07. 제출된 확약서에서 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 김병수와 임수란을 합치지 말 것. 두 사람은 별도의 실제 임차인 2명이며, 김병수에 대한 확약은 임수란에게 적용되지 않습니다.
- 시세 면적 구분. 거래자료에 84.14㎡와 84.86㎡가 함께 있으므로 전체 평균 389,250,000원만 보지 말고 84.14㎡ 거래를 직접 비교해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 193,900,000원은 확정 가능한 취득비용의 하한입니다. 미상 인수액이 확인되기 전에는 “최근 시세의 49.8%”를 그대로 할인율로 해석하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘임수란의 보증금’을 확인해야 한다
표면적인 숫자만 보면 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 193,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 389,250,000원의 49.8%입니다. 김병수의 280,000,000원 임차보증금도 배당 부족분 89,614,600원이 발생하지만, 2026.07.07. 확약으로 잔존 청구와 대항력을 포기해 김병수 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그러나 이 사건의 핵심은 별도의 임차인 임수란입니다. 2021.03.22. 전입으로 대항력이 있고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 실질취득가는 193,900,000원으로 확정되지 않습니다. 김병수 확약이 있다는 이유만으로 전체 권리가 정리됐다고 볼 수도 없습니다. 이 물건은 “낙찰가가 시세보다 얼마나 낮은가”보다 먼저 임수란의 보증금과 우선변제 여부가 얼마인지를 확인해야 가격 판단이 가능한 사건입니다.
