732,000원
부산지방법원 2024타경62938. 부산 영도구 청학동 청산주택 씨동 2층 202호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 외형상 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 37,000,000원이 11차례 유찰돼 최저가가 732,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건에서 최저가는 매수인의 실제 부담을 보여주지 못합니다.
임차인 김호준은 보증금 45,000,000원으로 2021.06.18. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.06.02.입니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준 역할을 하는 2024.09.25. 강제경매개시결정보다 앞선 임차인이므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동로 11, 씨동 2층202호 (청학동, 청산주택) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 이용 · 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 2층 202호 |
| 거래 비교면적 | 36.0㎡ |
| 사용승인일 | 1981.11.14 |
| 소유자 | 임라희 (2021.05.20. 매매, 거래가액 60,000,000원 · 2021.06.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 37,000,000원 / 732,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김호준 / 45,480,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인
과거 고려상호신용금고·국민은행의 근저당과 한국주택은행·농업협동조합중앙회의 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리 순위를 가르는 기준은 2024.09.25. 강제경매개시결정입니다. 그러나 김호준의 전입·점유는 2021.06.18., 임차권등기는 2023.12.01.로 모두 그보다 빠릅니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김호준 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분의 전부 | 45,000,000원 | 2021.06.18. 2021.06.02. 배당요구 2023.12.01. | 대항력 있음 우선변제 있음 인수 44,681,176원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 임차인 김호준은 이 경매의 신청채권자와 동일인입니다. 또한 소유자 임라희의 소유권이전일과 임차인의 전입·점유일이 모두 2021.06.18.이므로, 임대차계약서·보증금 지급자료·계좌 흐름을 원본으로 대조해 임대차의 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
② 최저가 착시 — 낙찰가가 내려가도 총액은 그대로
현재 회차의 최저매각가는 732,000원입니다. 매각대금에서 집행비용 413,176원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 배당은 318,824원뿐입니다. 보증금 45,000,000원 중 44,681,176원이 남고, 이 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 보증금 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 11회 유찰 회차 | 732,000원 | 44,681,176원 | 45,413,176원 |
| 12회 유찰 시 | 512,399원 | 44,896,824원 | 45,409,223원 |
| 13회 유찰 시 | 358,679원 | 45,047,777원 | 45,406,456원 |
낙찰가가 732,000원에서 358,679원으로 더 내려가도 실질취득은 45,413,176원에서 45,406,456원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 감소분만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 약 45,410,000원의 실질취득입니다.
③ 실거래 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다
청산주택 씨동의 동일 면적 36.0㎡ 거래는 5건입니다. 최신 거래는 2025.06.의 36,000,000원이고, 최근 12개월 평균 지표는 36,500,000원입니다. 전체 평균 36,000,000원보다 최근 구간을 우선해도 실질취득 45,413,176원은 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 36.0㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 2024.08 | 36.0㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2024.03 | 36.0㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 2021.10 | 36.0㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2021.07 | 36.0㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 36.0㎡ | 2건 | 36,500,000원 |
최근 구간은 이전 구간보다 2.3% 높은 지표로 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 실질취득은 최근 12개월 평균보다 8,913,176원 높고, 평균의 124.4%입니다. 최신 거래 36,000,000원과 비교하면 9,413,176원 높은 126.1%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 413,176원 |
| 1. 임차인 김호준 보증금 | 45,000,000원 | 318,824원 |
| 2. 경매신청채권 · 김호준 | 45,480,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 44,681,176원 |
집행비용은 매각가의 56.4%로 추정됐습니다. 임차보증금 부족분 44,681,176원은 매수인 인수액이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대이며, 거래 비교면적은 36.0㎡입니다.
- 입지. 청학초등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1981.11.14.이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 동하향 경사지대의 사다리형 공동주택 부지이며, 토지면적은 351.0㎡, 공시지가는 656,900원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터의 청학동로에 접하며, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모·1981년 사용승인·11회 유찰이라는 조건이 겹쳐 매도와 재경매 모두 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 732,000원에 낙찰돼도 인수액을 더한 부담은 45,413,176원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대확인서, 확정일자 자료와 임차권등기명령 결정문을 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일. 김호준의 경매신청채권 45,480,000원과 보증금 45,000,000원의 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 재확인. 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 기재가 유지되는지 최종 명세서를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문·관계인 부재로 내부 확인이 불가능했으므로 내부구조·누수·설비·수리 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유와 명도. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능 시점, 인수 보증금 반환과 명도의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 8세대·1981년 사용승인·단지 경매 평균 11회 유찰을 반영해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 비용 별도 반영. 취득 관련 비용, 체납 관리비, 수리비와 인도 비용은 실질취득 45,413,176원에 포함되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “73만원에 사는 집”이 아니다
이 물건의 최저가는 732,000원이지만 매수인의 경제적 부담은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금 45,000,000원 가운데 배당받지 못한 44,681,176원이 매수인에게 넘어가므로, 매각대금과 합친 실질취득은 45,413,176원입니다.
최근 12개월 평균 36,500,000원보다 8,913,176원 높고, 최신 거래 36,000,000원보다도 9,413,176원 높습니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 증가해 총액은 약 45,410,000원으로 고정됩니다. 여기에 11회 유찰, 8세대 소규모, 1981년 사용승인이라는 낮은 환금성까지 겹칩니다.
최저가는 파격적이지만 실질취득은 시세 이상입니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 특수관계를 원본으로 규명할 필요는 있으나, 그 사실만으로 인수권리를 임의 배제할 수는 없습니다. 법원의 권리 정정이나 임차권 부인 자료가 확인되지 않는 한 이 물건은 대항력 임차보증금 인수형으로 판단해야 합니다.
