69,090,000원
부산지방법원 2024타경63191. 부산 금정구 남산동 ‘남산누리마을’ 12층 1206호, 전용 43.8865㎡의 업무시설 오피스텔입니다. 감정가 141,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 69,090,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율만 보면 매력적으로 보이지만, 권리 구조는 단순한 소멸형이 아닙니다.
이 사건의 말소기준권리는 2022.09.30. 금정구 압류입니다. 그러나 그보다 앞선 2019.11.01. 전세권과 2020.06.03. 소유권이전청구권 가등기가 남아 있습니다. 매각물건명세서는 최선순위 전세권자가 임차인 지위로 배당요구를 했으므로 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 가등기 역시 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없어 말소되지 않으며, 예약완결권이 행사되면 매수인이 취득한 소유권 자체가 흔들릴 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경63191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 벅구산로 2, 12층 1206호 (남산동, 남산누리마을) |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 43.8865㎡ · 15층 건물 중 12층 · 통칭 20평형 |
| 소유자 | 주식회사시엘건설산업 (단독소유) |
| 사용승인 | 2017.11.10 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미리 / 130,140,982원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 두 권리가 남는다
2022.09.30. 이후 등기된 금정구 압류, 수영세무서장 압류, 수영구 압류와 2024.10.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 전세권자의 실제 배당액이 줄고 매수인이 부담할 미회수액이 늘어날 가능성이 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인·권리자 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이미리 최선순위 전세권자 겸 신청채권자 | 120,000,000원 | 대항력 가능·미상 전입일·확정일자 미상 | 임차인 배당요구 | 전세권 인수 미배당액 매수인 부담 가능 |
임차인으로서의 전입일과 확정일자는 확인되지 않으므로 주택임대차보호법상 대항력을 단정할 수 없습니다. 다만 이 사건은 대항력 여부와 별개로 등기된 최선순위 전세권의 인수가 명시돼 있으므로, 전세권의 미회수액을 매수인이 부담하는 구조로 접근해야 합니다. 신청채권자 청구액 130,140,982원과 전세금 120,000,000원은 모두 이미리와 관련된 항목이므로, 이를 서로 다른 임차인 두 명의 보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,643,620원 |
| 1. 전세권자·임차인 · 이미리 | 120,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 경매 신청채권 · 이미리 | 130,140,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 전세금 120,000,000원 중 예상배당액 67,446,380원을 빼면 52,553,620원이 남습니다. 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명세서 문구를 반영하면, 보수적 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 이미리 예상배당 | 전세금 미회수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 52,553,620원 | 121,643,620원 |
| 3회 유찰 시 34% | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 72,907,534원 | 121,270,534원 |
| 4회 유찰 시 24% | 33,854,100원 | 32,844,726원 | 87,155,274원 | 121,009,374원 |
* 실질취득은 전세권 인수 문구를 반영해 전세금 120,000,000원에서 해당 회차의 예상배당액을 뺀 미회수액을 매수인 부담으로 보는 보수적 계산입니다. 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총액은 전세금 수준에서 거의 고정됩니다. 국세·지방세가 당해세로 선배당되면 전세권 배당은 더 줄고 매수인 부담은 늘어날 수 있습니다. 가등기 위험은 금액으로 환산하지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 57.6%가 아니라 실질 101.4%
남산누리마을 동일 면적 43.89㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 135,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2025.11. 120,000,000원이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 -14.3%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 43.89㎡ | 6층 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 43.89㎡ | 9층 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 43.89㎡ | 7층 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 43.89㎡ | 11층 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 135,000,000원 |
최저매각가 69,090,000원만 비교하면 최근 12개월 시세의 57.6%로 보입니다. 그러나 전세권 미배당액을 더한 실질취득액은 121,643,620원으로, 최신 거래 120,000,000원보다 1,643,620원 높습니다. 따라서 이 사건을 “최근 시세보다 42.4% 싼 물건”으로 평가해서는 안 됩니다. 하락 추세까지 고려하면 가격 메리트가 확인되지 않는 수준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 2017.11.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층 1206호입니다.
- 입지. 금정중학교 남서측 인근으로 아파트, 중소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설과 단독주택이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 약 35m, 북측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화설비, 기계식주차, 도시가스 개별난방과 공동현관기가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구와 상대보호구역 등에 걸쳐 있으며, 공시지가는 3,553,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 이해관계인의 폐문 등으로 내부는 자세히 관찰하지 못했습니다.
- 환금성. 총 52호 규모의 오피스텔이고 동일 면적 실거래는 4건입니다. 최신 거래가 120,000,000원으로 내려오며 최근 추세가 -14.3%인 점을 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 범위 확인. 전세권설정등기가 말소되지 않는다는 매각물건명세서 원문, 배당요구 방식과 실제 미배당액을 배당표 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 종류 확인. 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약완결권의 존속 여부, 말소동의서나 해제·포기 자료가 있는지 확인하기 전에는 소유권 취득을 확정적으로 볼 수 없습니다.
- 점유와 임차관계 확인. 이미리의 전입일, 확정일자, 실제 점유 여부와 인도 조건을 주민등록 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다. 당해세 선배당 시 전세권 배당액이 줄고 매수인 부담이 증가할 수 있습니다.
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 비교. 현재 최저가 69,090,000원이 아니라 전세권 미회수액을 포함한 121,643,620원을 최신 거래 120,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비·기계식주차 확인. 체납 관리비 중 공용부분, 기계식주차 이용 조건과 유지비, 오피스텔 관리규약을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 대조하고 가등기·전세권 처리에 관한 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “101.4% 실질취득”
이 물건은 감정가 141,000,000원에서 최저가 69,090,000원으로 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인을 받은 것처럼 보입니다. 그러나 전세권자가 받을 예상배당을 제외한 미회수액 52,553,620원을 인수하면 실질취득액은 121,643,620원입니다. 최근 12개월 거래 120,000,000원보다 높은 수준이고, 시장 가격은 -14.3% 하락 추세입니다.
더 결정적인 위험은 2020.06.03. 가등기입니다. 권리신고가 없어 매수인에게 인수되며, 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있습니다. 전세권은 가격 메리트를 지우고, 가등기는 소유권의 안정성을 무너뜨립니다. 가격은 싸지 않고 권리는 치명적입니다. 가등기 말소 또는 소멸이 객관적인 서류로 확인되지 않는 한, 이 사건은 보수적으로 입찰 회피가 타당한 D등급 위험물건입니다.
