부산지방법원 2024타경66374. 부산도시철도 2호선 개금역 인근의 ‘개금역대상웰리움’ 15층 1502호 아파트입니다. 이원률이 2023.01.20 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날, 부산광역시산림조합 명의의 채권최고액 564,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 김민태 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기권리만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이일우가 1502호에 2021.01.06 전입한 것으로 나타납니다. 전입 시점은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 유효한 임대차와 점유가 확인되고 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로498번길 14, 15층 1502호 (개금동, 개금역대상웰리움) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 15층 중 15층 · 사용승인 2017.07.19 |
| 소유자 | 이원률 (2023.01.20 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 883,000,000원 / 432,670,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산광역시산림조합 / 495,807,105원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 미확정
말소기준은 2023.01.20 부산광역시산림조합 근저당권입니다. 이후의 김민태 근저당권 450,000,000원, 양산오토타운 주식회사 가압류 30,000,000원, 삼성카드 주식회사 가압류 11,178,984원, 부산진구·거제시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권은 2025.11.17 에스제이엔피엘대부주식회사에 확정채권양도된 사실도 등기에 기재돼 있습니다.
임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유자는 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이일우 | 1502호 | 2021.01.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판단 불가 | 가능성 있음 |
② 시세 비교 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
본건 분석 면적은 235.6142㎡로 표기돼 있으나, 확인되는 최근 거래는 52.49㎡·59.98㎡·81.87㎡·85.0㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래를 본건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 비교 가능한 단지 최근 12개월 9건 평균은 248,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 208,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 174.2%입니다. 최소한 “감정가에서 51% 할인됐으니 싸다”는 결론에는 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.49㎡ | 14 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 12 | 327,000,000원 |
| 2026.04 | 52.49㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 81.87㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.08 | 52.49㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2025.06 | 59.98㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 10 | 227,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼합 | 9건 | 248,333,333원 |
최근 구간 평균은 이전 구간보다 14.3% 높은 흐름이지만, 면적이 혼합된 표본이라는 한계가 있습니다. 전체 12건 평균 240,583,333원 역시 본건과 동일면적 시세가 아니므로 감정가나 최저가의 적정성을 직접 입증하지 못합니다. 가격 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 235.6142㎡에 대응하는 동일·유사 면적 거래와 현재 매물가격을 별도로 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,726,700원 |
| 2. 근저당 · 부산광역시산림조합 | 564,000,000원 | 425,943,300원 |
| 3. 근저당 · 김민태 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양산오토타운 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,178,984원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차인 이일우 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
채권 총액은 1,055,178,984원, 채권자 예상배당은 425,943,300원, 미배당은 629,235,684원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이일우의 보증금과 배당요구가 확인되면 배당순서와 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 432,670,000원 | 425,943,300원 | 629,235,684원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 302,869,000원 | 297,828,834원 | 757,350,150원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 212,008,300원 | 208,240,184원 | 846,938,800원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 부산도시철도 2호선 개금역 남동측 인근으로, 공동주택·업무시설·판매시설·근린생활시설이 함께 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 교통환경은 무난한 편입니다.
- 건물. 2017.07.19 사용승인된 지하 2층·지상 15층 철근콘크리트 건물의 최상층 1502호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 동측으로 폭 약 8미터의 가야대로498번길이 접합니다. 공시지가는 2,852,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인이 부재하고 폐문돼 내부 확인이 불가능했습니다. 내부구조·관리상태·실제 점유관계는 응찰 전에 재확인해야 합니다.
- 환금성. 단지는 102세대이고 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 있는 건물입니다. 최근 거래는 있으나 본건과 면적이 일치하지 않고, 경매 통계상 평균 유찰 6.5회·낙찰률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이일우의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급내역, 점유 개시일, 주민등록 유지 여부를 확인하세요.
- 대항력·우선변제 재판정. 확정일자와 배당요구 여부를 확인한 뒤 예상배당과 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이일우가 김민태 근저당권의 채무자로 등기된 경위와 소유자 이원률과의 관계를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목과 법정기일을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 선순위 차감으로 임차인과 후순위 권리자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 채권양도 확인. 말소기준 근저당권이 2025.11.17 에스제이엔피엘대부주식회사에 이전된 등기와 현재 채권자 지위를 확인하세요.
- 동일면적 시세 확인. 235.6142㎡와 직접 비교할 수 있는 실거래와 현재 매물가격을 별도로 확보하기 전에는 감정가 할인율을 가격 메리트로 보지 마세요.
- 내부·기계식 주차 확인. 폐문으로 내부가 조사되지 않았으므로 누수·마감·설비·기계식 주차 이용조건을 현장에서 확인하세요.
- 매각결과·원본 대조. 매각기일 결과와 변경 여부를 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 감정가 883,000,000원에서 최저가 432,670,000원까지 내려왔지만, 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 본건과 동일한 면적의 거래가 확인되지 않고, 비교 가능한 최근 12개월 평균 대비 최저가가 174.2%이기 때문입니다.
권리 측면에서는 더 보수적인 접근이 필요합니다. 2021.01.06 전입한 이일우는 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다. 동일인이 후순위 근저당권의 채무자로도 등장해 관계인 가능성을 확인해야 하나, 그 사정만으로 임차인 인수 위험을 제거할 수는 없습니다. 보증금을 확인하기 전에는 실질취득가도, 안전한 입찰 상한도 정할 수 없습니다. 결론은 가격 보류·권리 보류입니다.
