부산지방법원 2024타경66596. 메리온시티 13층 1303호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가상 전용 대응면적은 68.7868㎡이며, 2017년 1월 4일 사용승인된 20층 건물의 13층입니다. 현재 회차 최저매각가는 148,400,000원으로 감정가 212,000,000원의 70%, 이미 2회 유찰된 상태입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 있음”이 아닙니다. 양영은은 2021년 2월 23일 전입, 2021년 2월 17일 확정일자를 갖추고 보증금 200,000,000원에 임차권등기까지 마친 대항력 있는 임차인입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2022년 8월 17일 한국주택금융공사 가압류입니다. 따라서 일반적인 계산에서는 배당으로 못 받는 보증금이 매수인에게 남습니다. 다만 이 사건은 그 채권을 주택도시보증공사가 양수했고, 매각물건명세서의 특별매각조건으로 배당 부족분을 매수인이 인수하지 않는다고 명시되어 결과가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 ‘인수 0원’ 특별조건

말소기준은 2022.08.17. 한국주택금융공사 가압류 112,000,656원입니다. 양영은의 전입일 2021.02.23.은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2021.02.17.과 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다. 등기된 임차보증금은 200,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김민진은 2023.12.05. 전입으로 말소기준 2022.08.17.보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 전입 순서만으로는 매수인이 임대차보증금을 승계하는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 양영은의 채권과 주택도시보증공사의 신청채권은 같은 보증금 반환채권의 양수 관계이므로 보증금 200,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 1.484억’을 봐야 한다

특별매각조건 때문에 매수인 인수가 0원이므로 이 사건의 실질취득가는 현재 회차 기준 148,400,000원입니다. 비교 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 216,511,111원이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 실질취득 148,400,000원은 최근 12개월 평균 154,800,000원의 95.9%이고, 가장 최신인 2026년 7월 거래 150,600,000원보다도 2,200,000원 낮습니다. 따라서 현재 가격이 최근 거래보다 높은 것은 아닙니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래 대비 -33.9% 하락한 흐름이어서, 전체 평균 216,511,111원 대비 큰 할인처럼 보이는 수치는 가격 메리트 판단에 쓰기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)

일반 배당계산상 양영은 보증금 미배당액은 54,477,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 채권 양수 및 특별매각조건에 따라 이 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않으므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 실질 인수는 특별조건으로 0원

일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 예외입니다. 특별매각조건이 양영은 보증금 반환채권에 적용되므로 각 회차의 일반 계산상 미배당액과 별개로 매수인 실질 인수는 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔). 감정 당시 폐문으로 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다.
• 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·고속철도 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 소형 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장과 지하철역까지 도보 약 10분으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 중 13층, 사용승인일 2017.01.04. 위생·급배수·소화전·승강기·가스난방·주차설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이 175m). 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 57세대 규모이며 최근 가격 추세 -33.9%, 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%로 매도 유동성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 양영은 보증금 반환채권의 배당 부족분을 매수인이 인수하지 않는다는 문구가 이 사건의 핵심입니다.
• 임차권등기 처리 확인. 보증금 반환채권 양수와 별도로 실제 매각 후 임차권등기의 정리 절차를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 김민진 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 인도 협의 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 내부 이용상태 확인. 감정 당시 폐문으로 실제 이용상태와 내부마감재가 확인되지 않았습니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 216,511,111원보다 최근 12개월 평균 154,800,000원과 최신 거래 150,600,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
• 환금성 점검. 57세대 오피스텔이고 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%인 만큼 출구가격과 보유기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 2억”보다 중요한 것은 특별매각조건과 하락 추세

겉으로는 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험한 사건처럼 보입니다. 실제 일반 배당계산도 현재 최저가에서 54,477,600원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 양영은의 보증금 반환채권을 양수했고, 그 부족분을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 있어 실질취득가는 현재 기준 148,400,000원으로 정리됩니다.

다만 권리가 정리됐다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가는 최근 12개월 평균 154,800,000원보다 4.1% 낮고 최신 거래 150,600,000원보다도 조금 낮지만, 최근 가격 흐름은 -33.9%입니다. 여기에 57세대 오피스텔, 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 “권리 리스크는 특별조건으로 크게 해소됐지만, 가격·환금성은 아직 보수적으로 볼 물건”입니다.