의정부지방법원 2025타경64300. 경기도 고양시 덕양구 향동동 디엠씨스타비즈5에스티해링턴타워 1층 103호, 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 임정순 씨이고, 말소기준권리는 2024년 7월 12일 설정된 지도농업협동조합 근저당권 910,000,000원입니다. 이후 대신도시플러스주식회사 근저당, 둔산신용협동조합 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 현재 상태는 공실입니다. 다만 권리가 깨끗하다고 곧바로 좋은 물건이라는 뜻은 아닙니다. 이 사건의 본질은 4회 유찰된 상가 공실 물건이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 471 디엠씨스타비즈5에스티해링턴타워 1층 103호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 용도 · 기준시점 현재 공실 상태 |
| 소유자 | 임정순 (2024.07.12. 거래가 959,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 915,000,000원 / 219,692,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 지도농업협동조합 / 717,734,587원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 공실 상태로 확인되며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없습니다. 말소기준은 2024년 7월 12일 지도농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 대신도시플러스주식회사 근저당, 둔산신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 24.01%까지 하락
현재 최저매각가는 219,692,000원입니다. 감정가 915,000,000원 대비 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설 상가입니다. 공실 상가는 임대수익·관리비·상권 흡수력에 따라 적정가가 크게 달라집니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 915,000,000원 | 100% | 기준가격 |
| 현재 회차 | 219,692,000원 | 24.01% | 4회 유찰 |
| 5회 유찰 시 | 153,784,400원 | 16.81% | 시나리오 |
| 6회 유찰 시 | 107,649,080원 | 11.76% | 시나리오 |
③ 예상배당표 (매각가 219,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,875,688원 |
| 1. 근저당 · 지도농업협동조합 | 910,000,000원 | 215,816,312원 |
| 2. 근저당 · 대신도시플러스주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 둔산신용협동조합 | 436,891,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 219,692,000원 기준, 집행비용 추정 후 대부분이 선순위 근저당권자인 지도농업협동조합에 배당되고 후순위 채권자는 미배당입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이나 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대수익이 바로 확인되는 물건이 아니므로 수익률 계산은 보수적으로 접근해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 103호이며, 위생설비·급배수시설·승강기설비·지하주차장시설이 되어 있습니다.
- 도로·규제. 북측 왕복 4차선, 동측 및 남측 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리) 등에 속합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 리스크. 현재 공실 상태입니다. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비 부담을 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.
- 상가 환금성. 주거용 물건과 달리 근린시설은 매수층이 좁고 재매각 기간이 길어질 수 있습니다.
- 최저가 착시. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 접근하면 위험합니다. 실질 판단 기준은 임대수익과 재매각 가능성입니다.
- 권리 확인. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으나, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 대조하세요.
- 현장 확인. 1층 상가의 전면 노출, 유동인구, 주변 공실, 업종 제한, 관리비 체계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 수익성은 별도 검증”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인도 없어 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 물건의 성격이 근린생활시설 공실이라는 점이 핵심입니다. 감정가 915,000,000원에서 4회 유찰되어 219,692,000원까지 내려온 가격은 분명 눈에 띄지만, 그만큼 시장이 수익성과 환금성을 엄격하게 보고 있다는 뜻이기도 합니다. 권리는 합격, 입찰가는 임대수익 검증 후 결정. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 공실을 수익으로 바꿀 수 있느냐입니다.
