서울남부지방법원 2025타경12249. 방화동 벤처오피스텔 제3층 제307호입니다. 감정평가상 기준시점 이용상태는 오피스텔이며, 사건의 용도 표기는 근린시설입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 신건 여부보다 임차보증금 인수 구조입니다. 임차인 정선미는 2022.08.10 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2024.07.24 강서구 압류보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
정선미의 보증금은 110,000,000원으로 현재 최저가 90,000,000원보다 큽니다. 매각대금 90,000,000원을 가정하면 집행비용 2,020,000원을 제외한 87,980,000원이 임차인에게 배당되고, 부족분 22,020,000원이 남습니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권은 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있어, 낙찰자는 최저가뿐 아니라 이 미배당 보증금까지 함께 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 620-52 벤처오피스텔 제3층 제307호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 개화동로31길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 지상 10층 · 제3층 제307호 · 사용승인일 2002.11.09 |
| 소유자 | 주식회사대솔 (2022.06.03 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부의 과거 농업협동조합중앙회 근저당권 52,000,000원은 2015.04.06 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.07.24 접수된 강서구 압류입니다. 그런데 정선미의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.08.10으로 그보다 앞섭니다. 이후 안산세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 정선미의 보증금은 전액 변제되지 않는 한 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정선미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.10 / 2022.08.10 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
정선미는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실과 보증금이 전액 회수된다는 것은 별개입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 87,980,000원이 배당되어 보증금 중 22,020,000원이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 임차인 정선미 보증금 | 110,000,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 정선미 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 90,000,000원을 가정한 배당입니다. 임차인 보증금의 미배당액은 22,020,000원으로 계산되어 매수인 인수 가능액으로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 22,020,000원 |
| 1회 유찰 시 | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 39,696,000원 |
| 2회 유찰 시 | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 53,836,800원 |
이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 90,000,000원에 낙찰받더라도 인수액 22,020,000원을 더해 실질 부담이 112,020,000원 수준입니다. 1회 유찰 시에는 낙찰가 72,000,000원으로 내려가지만 인수액이 39,696,000원으로 늘고, 2회 유찰 시에는 낙찰가 57,600,000원에 인수액이 53,836,800원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 미배당이 커지는 구조입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없음
동일 물건군의 실거래 비교자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 90,000,000원이 시세보다 싸다거나, 112,020,000원의 실질취득비용이 시세 대비 유리하다고 판단할 근거가 없습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 대항력 임차보증금 인수를 먼저 계산해야 하고, 시세 메리트 평가는 별도의 실거래 원본 확인 뒤 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항시장역 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며, 주거용 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 제3층 제307호이며, 사용승인일은 2002.11.09입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재·승강기·주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 근린상업지역의 평지·사다리형 토지이며 북서측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 6,171,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 최저가 90,000,000원에 매수인 인수 예상액 22,020,000원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 전액변제 여부. 정선미의 보증금 110,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 않으면 임차권이 말소되지 않는 구조입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 정선미로 동일하게 나타나는 사유와 임대차의 실질을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수 예상액이 39,696,000원·53,836,800원으로 증가합니다.
- 세금 배당 확인. 강서구와 국가의 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권의 순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 현황·공부·허용용도를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구·임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,000만원 낙찰”이 아니라 “보증금까지 얼마냐”
이 사건의 결론은 단순합니다. 최저매각가 90,000,000원만으로 가격을 평가하면 안 됩니다. 정선미는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 110,000,000원입니다. 현재 회차에서는 예상배당 후 22,020,000원이 남아 매수인에게 인수될 수 있으므로, 실질 부담은 112,020,000원 수준입니다.
더 중요한 점은 유찰이 해결책이 아니라는 것입니다. 매각가가 72,000,000원, 57,600,000원으로 낮아질수록 미배당 인수액은 39,696,000원, 53,836,800원으로 커집니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 유찰됐나”보다 “보증금이 배당 후 얼마나 남나”가 먼저인 사건입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 실질취득비용이 시장가격보다 유리한지는 판단할 수 없습니다. 권리 인수 확인이 선행되고, 가격 메리트 판단은 그 다음입니다.
