의정부지방법원 2024타경87804. 파주시 탄현면 성동로 34에 위치한 숙박시설 및 제2종근린생활시설과 관련 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 8층이며, 숙박시설과 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 김재식과 박용선으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다.
2007년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 2,240,000,000원입니다. 이후 국민은행과 스카이저축은행 관련 담보권이 설정됐고, 압류·가압류 및 별도의 경매개시결정이 이어졌습니다. 선순위 국민은행 근저당 채권최고액만 4,968,000,000원으로 현재 최저매각가를 웃돕니다. 따라서 채권자에게 모두 배당할 수 없는 구조지만, 미배당 채권이 곧 매수인의 인수채무를 의미하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87804 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동로 34 경기도 파주시 탄현면 성동리 679-1 제1동호 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 숙박시설 및 제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 8층 건물 |
| 토지 | 지목 대 · 공부상 필지 면적 6,769.3㎡ · 목록 2 토지 지분매각 |
| 소유자 | 김재식(2분의 1) · 박용선(2분의 1) |
| 감정가 | 6,185,093,530원 |
| 최저매각가 | 3,030,696,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권액 | 420,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 스카이저축은행 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2 토지 지분매각 |
| 건축물 관련 | 일반건축물대장상 위반건축물 등재 |
| 토지 공유관계 | 구분소유적 공유관계 · 매수인이 해당 관계 승계 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 실제 인수 위험은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 2016.06.30 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 4,968,000,000원)입니다. 이후 설정된 스카이저축은행 근저당권과 삼성카드·경기신용보증재단·농협생명보험·농협은행의 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 관계입니다.
과거의 신한은행·국민은행·농협은행 및 스카이저축은행 근저당권 중 말소 처리된 권리는 현재 유효한 선순위 담보권으로 다시 계산하지 않습니다. 현재 권리판단의 핵심은 2016년 국민은행 근저당과 그 이후 권리들의 관계입니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 미상자를 반드시 확인
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 점유·임차 관련 내역은 모씨(현장)와 정진우입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고가 아닌 별도의 조사상 내역으로, 각자의 대항력과 보증금 관계를 구분해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 모씨(현장) 건물 전체 · 호텔 |
50,000,000원 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 정진우 1동 · 호텔 2024.10.31 전입 |
미상 | 3,000,000원 | 없음 말소기준권리 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
조사상 확인된 보증금 50,000,000원은 미상 임차인의 보증금입니다. 이를 매수인 인수액 50,000,000원으로 단정하거나, 반대로 무조건 소멸할 보증금으로 단정할 수 없습니다. 최종 실질취득비용은 대항력과 미배당 인수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 시세 할인으로 해석하면 위험
현재 최저매각가는 3,030,696,000원으로 감정가 6,185,093,530원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐으며, 추가 유찰 시나리오는 감정가의 34%, 24% 수준까지 제시되어 있습니다.
그러나 숙박시설과 근린생활시설은 일반 주거용 부동산보다 운영수익·용도 적합성·위반건축물 상태·토지 사용권원이 매입가치에 크게 영향을 줍니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서는 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 부족합니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 3,030,696,000원 | 49% | 2,393,176,783원 |
| 3회 유찰 시 | 2,121,487,199원 | 34% | 3,293,293,496원 |
| 4회 유찰 시 | 1,485,041,039원 | 24% | 3,923,375,194원 |
위 금액은 제시된 유찰 시나리오에 따른 수치입니다. 추가 유찰 및 해당 가격으로의 매각이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 채권자 미배당액은 매수인이 떠안을 금액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,030,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 32,706,960원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 4,968,000,000원 | 2,997,989,040원 |
| 2. 근저당 · 스카이저축은행 (을구 13) | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 스카이저축은행 (을구 14) | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 26,739,531원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협생명보험 | 42,882,101원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 | 73,544,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 매각대금에서 집행비용 32,706,960원을 제외한 2,997,989,040원이 국민은행 선순위 근저당에 배당됩니다. 국민은행의 채권최고액 4,968,000,000원에도 미치지 못하므로 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여대금은 없습니다.
배당 산정상 채권액 합계는 5,391,165,823원, 채권자 예상 배당액은 2,997,989,040원, 채권자 미배당 합계는 2,393,176,783원입니다. 신청채권액은 420,000,000원이지만, 제시된 현재 회차 배당 시나리오에서 신청채권자의 예상배당은 0원입니다.
위 배당은 채권최고액 기준의 추정치입니다. 국세·지방세 압류 3건과 관련한 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액, 우선순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건축물·입지 및 환금성
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중인 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 위생·급배수·난방·전기·소방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 입지. 파주시 탄현면 성동리, 오두산통일전망대 북동측 원거리에 위치합니다. 인근에 숙박시설 및 근린생활시설이 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다. 표시된 필지 면적은 6,769.3㎡이며 목록 2는 지분매각이므로 이를 매수인이 단독 취득하는 면적으로 해석하면 안 됩니다.
- 용도 및 규제. 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 표시된 개별공시지가는 1㎡당 1,022,000원입니다. 이는 실제 거래가격이나 매각대상 지분의 가치를 직접 의미하지 않습니다.
- 위반건축물. 목록 1 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 감정평가는 해당 위반 상태를 고려하지 않았습니다. 위반내용과 시정 부담을 별도로 검토해야 합니다.
- 구분소유적 공유관계. 2026.06.24 신청채권자가 제출한 위치확인동의서에 따라 목록 2 토지는 구분소유적 공유관계로 평가됐습니다. 매수인은 해당 관계를 승계하고 공유자 우선매수권은 행사할 수 없습니다.
- 제시외 부분. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 목록 2 토지의 조경·펜스 등 토지에 화체된 부분은 토지에 포함하여 감정됐습니다.
- 환금성. 숙박시설·근린생활시설의 수요, 영업현황, 위반건축물 상태와 공유지분 사용관계가 재매각 및 금융조달 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 할인만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2016.06.30 국민은행 근저당을 기준으로 현재 유효한 담보권, 압류·가압류 및 경매개시결정의 말소관계를 확인하세요.
- 모씨(현장) 대항력 조사. 보증금 50,000,000원, 건물 전체 점유, 전입신고일 미상 상태입니다. 실제 임대차계약과 대항요건 및 배당요구를 우선 확인하세요.
- 정진우 임대차 보완. 2024.10.31 전입·월차임 3,000,000원으로 조사됐으나 보증금이 미상입니다. 계약내용, 실제 점유범위와 명도 가능성을 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장에서 위반내용, 시정명령, 원상복구 가능 여부 및 관련 비용을 확인하세요. 감정평가에는 위반 상태가 고려되지 않았습니다.
- 토지 지분 위치 확인. 2026.06.24 위치확인동의서와 감정평가서를 대조하여 매수인이 승계하는 구분소유적 공유관계의 실제 범위를 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 국가 및 파주시 명의 압류와 관련해 당해세 여부, 법정기일, 체납액과 배당순위를 확인하세요.
- 숙박시설 운영 검토. 현장 점유와 실제 영업 주체, 숙박시설 사용 및 영업 관련 권원, 설비 유지관리와 명도 이후 운영 가능성을 확인하세요.
- 매입가 상한 산정. 단순히 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 건축물 위반사항·토지 공유관계·점유정리 비용을 반영한 실질취득비용을 기준으로 판단하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 위치확인동의서를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득할 권리
이 사건은 감정가 6,185,093,530원에서 최저가 3,030,696,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 관심을 끌 만한 할인폭입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰자가 실제로 어떤 건물과 토지 권리를 취득하고, 어떤 비용과 위험을 부담하는가입니다.
국민은행의 2016년 근저당을 말소기준으로 후순위 등기상 권리가 소멸하는 구조라는 점은 긍정적입니다. 배당표상 매수인 인수금도 0원입니다. 그러나 대항력 미상 점유자가 존재하며, 위반건축물 등재와 구분소유적 공유관계 승계는 단순한 배당표만으로 해결되지 않습니다.
비교 가능한 최근 실거래를 통한 적정가격 검증도 이루어지지 않은 만큼 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 결론은 등기상 말소구조는 비교적 명확하지만, 실제 취득권원·점유·건축물 리스크는 높은 주의가 필요한 물건입니다. 입찰 여부는 핵심 불확실성을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
