의정부지방법원 2024타경87804. 경기도 파주시 탄현면 성동로 34 소재 물건으로, 감정평가상 숙박시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김재식·박용선 각 2분의 1 공유이고, 등기상 말소기준권리는 2016.06.30 주식회사국민은행 근저당권 4,968,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권, 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 건물 전체를 호텔로 사용하는 모씨(현장)가 보증금 50,000,000원으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 정진우는 2024.10.31 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87804 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설 및 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 |
| 소유자 | 김재식 2분의 1 · 박용선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,185,093,530원 / 4,329,565,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2016.06.30 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이후의 스카이저축은행 근저당 130,000,000원·100,000,000원, 삼성카드 26,739,531원, 경기신용보증재단 50,000,000원, 농협생명보험 42,882,101원, 농협은행 73,544,191원 등의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 모씨(현장) | 건물 전체 · 호텔 | 미상 | 50,000,000원 | - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진우 | 1동 · 호텔 | 2024.10.31 | 미상 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정진우는 2024.10.31 전입으로 2016.06.30 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 현장 점유자는 보증금 50,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 반대로 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,329,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,695,650원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,968,000,000원 | 4,283,869,350원 |
| 3. 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 26,739,531원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협생명보험 주식회사 | 42,882,101원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 73,544,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 5,391,165,823원 중 4,283,869,350원이 배당되고 1,107,296,473원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 현장 임차인의 실제 대항력·우선변제 여부에 따라 결과가 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 4,329,565,000원 | 4,283,869,350원 | 1,107,296,473원 | 0원 추정 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 3,030,695,500원 | 2,997,988,545원 | 2,393,177,278원 | 0원 추정 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 2,121,486,849원 | 2,097,871,981원 | 3,293,293,842원 | 0원 추정 |
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지지만, 등기상 채권의 미배당 규모는 커집니다. 다만 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 이 사건에서 실제 매수인 위험으로 따로 확인할 부분은 전입일이 확인되지 않은 임차인, 지분 토지의 구분소유적 공유관계 승계, 위반건축물 문제입니다.
⑤ 토지·건물 조건 — 일반 상업용 물건보다 확인할 것이 많다
- 이용상태. 숙박시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 6,769.3㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 상업용지 등으로 지정되어 있습니다.
- 공시지가. 1,022,000원/㎡입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 오두산통일전망대 북동측 원거리에 위치하며 인근에 숙박시설 및 근린생활시설이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 임차인 전입·점유시점. 보증금 50,000,000원 임차인의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 최우선 확인 항목입니다.
- 정진우 임대차. 2024.10.31 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 토지 지분관계. 목록 2의 구분소유적 공유관계와 실제 점유 위치를 2026.06.24 위치확인동의서 및 감정서와 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 위반 내용·시정명령·이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당구조가 바뀔 수 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 제시되지 않아 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “70%라는 숫자보다 미확정 권리를 먼저 본다”
현재 최저매각가는 4,329,565,000원으로 감정가 6,185,093,530원의 70%입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 싸진 숙박시설”로 볼 물건이 아닙니다. 등기상 말소기준 이후의 권리들은 소멸하지만, 보증금 50,000,000원 현장 임차인의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 목록 2 토지는 지분매각이면서 구분소유적 공유관계를 매수인이 승계합니다. 목록 1 건물은 위반건축물로 등재돼 있으면서 감정평가에 그 사정이 반영되지 않았습니다. 실거래 시세도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만, 임차·토지·건축물의 세 가지 확인과제가 남아 있는 물건입니다.
