의정부지방법원 2025타경64082. 고양시 덕양구 도내동 767 소재 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 786,390,110원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 550,473,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.04.18. 설정된 고광석의 채권최고액 260,000,000원 근저당이며, 뒤이어 2023.08.17. 이경호 근저당 150,000,000원, 2025.09.10. 임의경매개시결정, 2026.01.23. 광주시 압류가 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 김명환의 전입일이 2017.03.17.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인

말소기준은 2023.04.18. 고광석 근저당 260,000,000원입니다. 이후 설정된 이경호 근저당 150,000,000원과 현재 경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.09.08. 고광석이 신청했던 종전 임의경매는 2024.04.03. 취하되어 2024.04.08. 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.09. 임의경매개시결정에 따른 경매입니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명

김명환은 실제 점유자로 확인된 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입시점만 보면 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 우선변제 여부와 낙찰자 승계액도 확정할 수 없습니다. 따라서 입찰가를 계산하기 전에 보증금 규모와 임대차의 실제 존부를 확인하는 것이 최우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 550,473,000원 가정)

위 배당표는 제공된 배당계산 기준입니다. 현재 회차에서는 근저당권자에게 410,000,000원이 전액 배당되고 132,568,270원이 남는 구조입니다. 다만 김명환의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로, 이 표의 잔여액과 매수인 인수액 0원 계산을 선순위 임차관계까지 확정한 최종값으로 보아서는 안 됩니다.

④ 매각대상 특이사항 — 일괄매각·제외 건물·도로 이용

• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠·㉡·㉢은 매각에 포함되고, ㉣·㉤·㉥·㉦·㉧은 매각에서 제외됩니다.
• 토지 현황. 목록 2 토지 중 약 60㎡는 현황 도로로 이용 중이며, 감정평가에 이를 반영했습니다.
• 건물 일부. 목록 1 건물 중 22.22㎡는 소재불명인 것으로 판단됐습니다.

이 세 항목은 일반적인 공동주택 경매보다 현장 확인 비중을 높이는 요소입니다. 특히 매각에서 제외되는 제시외 건물의 실제 위치와 이용관계, 도로로 사용 중인 약 60㎡의 현황, 소재불명으로 판단된 22.22㎡ 부분을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 도내동 소재 흥도IC 남서측 인근 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 주변에는 단독주택·근린생활시설·공장·창고·농경지·자연림 등이 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용. 주택으로 이용 중이며, 건물은 흙벽돌조 세멘트기와지붕 지상1층입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(서재동취락)·비행안전제5구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김명환 보증금 확인. 전입일 2017.03.17.이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 실질취득액 재계산. 선순위 임차관계가 확인되면 낙찰가에 미배당 승계액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 제시외 건물 현장 대조. 매각 포함 ㉠·㉡·㉢과 제외 ㉣·㉤·㉥·㉦·㉧의 위치와 사용관계를 직접 확인하세요.
• 도로 이용 부분 확인. 토지 중 약 60㎡가 현황 도로로 사용되고 있으므로 실제 이용·경계 상태를 확인하세요.
• 소재불명 면적 확인. 건물 중 22.22㎡가 소재불명으로 판단된 부분을 현장 및 관련 서류와 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 점유자가 먼저다”

현재 최저매각가 550,473,000원은 감정가 786,390,110원의 70%이고, 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 김명환의 전입일 2017.03.17.이 말소기준인 2023.04.18.보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 떠안을 수 있는 임차보증금의 존재와 규모가 아직 열려 있습니다.

여기에 제시외 건물 일부의 매각 제외, 토지 약 60㎡의 현황 도로 이용, 건물 22.22㎡의 소재불명까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기상 말소관계는 단순하지만 현황·임차관계 확인 없이는 가격 판단을 마칠 수 없는 사건입니다. 입찰의 첫 번째 기준은 할인율이 아니라 선순위 점유자의 보증금 확인입니다.