의정부지방법원 2025타경64167. 파주시 문산읍 내포리 895-4의 운동시설 및 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 단층이고 현재 운동시설 및 근린생활시설(상호: 골프존파크)로 이용 중입니다. 목록 1 토지는 건물의 부지로 사용되고, 목록 3·4 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.
등기상 핵심은 2018.10.23. 설정된 파주중앙새마을금고 근저당권 채권최고액 1,950,000,000원입니다. 이를 말소기준으로 이후의 근저당권, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖에서 제기된 유치권 신고입니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수액이 0원”이라는 사실과 “유치권의 성립 여부가 아직 불명확하다”는 사실을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64167 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 내포리 895-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 운동시설 및 근린생활시설(상호: 골프존파크) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 단층 · 사이딩판넬 등 외벽 · 타일 및 내부 인테리어 · 시스템공조 냉난방설비 |
| 소유자 | 김명선 |
| 감정가 / 최저가 | 3,923,050,800원 / 2,746,136,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주중앙새마을금고 / 1,993,167,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1 토지는 건물 부지 · 목록 3·4 토지는 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별도
말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 0원은 등기권리와 배당 산정 기준입니다. 2025.10.02. 고백천이 스크린 연습장 공사대금채권 625,000,000원을 이유로 건물 전부에 관한 유치권을 신고했고, 매각물건명세서상 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자는 2025.10.24. 유치권배제의견서를 제출했습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고백천 2025.10.13 배당요구 | 2021.07.01 | 90,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이명균 | 2021.06.23 | 90,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2021.06.23, 2021.07.01로 말소기준권리인 2018.10.23보다 늦습니다. 따라서 자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명이며, 보증금은 각 90,000,000원, 차임은 각 3,500,000원입니다. 고백천은 임차인이면서 별도로 625,000,000원 공사대금 유치권을 신고한 인물입니다.
② 가격 판단 — 70%는 할인율이지 ‘시세 할인’의 증거가 아니다
현재 최저매각가는 2,746,136,000원으로 감정가 3,923,050,800원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 70%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,746,136,000원 | 197,725,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,922,295,199원 | 1,013,327,753원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 1,345,606,639원 | 1,584,249,427원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,746,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,861,360원 |
| 을구 4번 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 1,950,000,000원 | 1,950,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사오케이대부문정 | 450,000,000원 | 252,274,640원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,914,000,000원 중 예상 배당액은 2,716,274,640원, 미배당은 197,725,360원입니다. 주식회사오케이대부문정 근저당에서 일부 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문산읍 내포리 소재 탄현체육공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장·창고·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 일반철골구조 단층 건물로 운동시설 및 근린생활시설, 상호 골프존파크로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적 급배수시설, 위생설비 및 시스템공조설비에 의한 냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래허가구역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 목록 3·4 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 환금성. 현재 이용은 운동시설·근린생활시설이고 주변도 공장·창고·근린시설이 혼재합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 실제 매수층과 환금가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 2025.10.02. 신고된 스크린 연습장 공사대금채권 625,000,000원의 계약·공사·채권 발생 관계를 확인해야 합니다.
- 유치권 점유 확인. 신고인은 고백천이며 건물 전부에 관한 유치권을 주장합니다. 현장 점유 상태와 점유의 계속성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 배제의견서 대조. 2025.10.24. 신청채권자가 제출한 유치권배제의견서와 유치권 신고 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 2명 확인. 고백천·이명균 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력은 없으나, 실제 점유 부분과 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 2,746,136,000원은 감정가의 70%지만 비교 실거래가 확인되지 않습니다. “1회 유찰 = 저가”로 단정하지 말고 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 현황 도로 확인. 목록 3·4 토지가 현황 도로로 이용되고 있으므로 일괄매각 대상 토지의 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 자료를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권 확인이 먼저다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.23. 파주중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 고백천과 이명균도 각각 2021.07.01, 2021.06.23 전입으로 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 등기부가 아니라 625,000,000원 유치권 신고입니다. 신고의 성립 여부는 불분명하고 신청채권자는 배제의견서를 제출했습니다. 따라서 이 금액을 곧바로 인수액으로 더하는 것도 잘못이고, 반대로 인수 0원이라는 숫자만 보고 위험이 없다고 보는 것도 섣부릅니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐 비교 실거래 시세가 없어 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 등기상 권리는 정리되지만, 유치권과 가격은 아직 확인이 필요한 사건입니다.
