의정부지방법원 2025타경64167. 경기도 파주시 문산읍 내포리 895-4 소재 운동시설 및 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 단층이며 현재 골프존파크라는 상호의 스크린 연습장으로 이용 중입니다. 감정가는 3,923,050,800원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가는 1,922,295,000원으로 낮아졌습니다.
등기상 말소기준권리는 2018.10.23 설정된 파주중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권들과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 위험에 있습니다. 고백천이 건물 전부에 대해 스크린 연습장 공사대금채권 625,000,000원을 근거로 유치권을 신고했고, 그 성립 여부에 다툼이 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64167 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 내포리 895-4 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 + 토지 · 운동시설 및 근린생활시설(골프존파크) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 단층 · 사이딩판넬 외벽 · 내부 타일 및 인테리어 마감 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 건물 부지 및 현황 도로 이용 토지 포함 |
| 소유자 | 김명선 (단독소유) |
| 감정가 | 3,923,050,800원 |
| 최저매각가 | 1,922,295,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 파주중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 1,993,167,350원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 유치권은 별개
등기부에는 과거 하나은행과 새마을금고의 근저당권, 압류 및 종전 경매개시결정 등이 존재했으나 관련 등기는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.10.23 파주중앙새마을금고 근저당권입니다.
이후 추가된 같은 금고의 근저당권들과 주식회사오케이대부문정 근저당권, 2025년 경매개시결정 및 서대문세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 법정기일 등은 별도로 검토해야 합니다.
유치권은 신고만으로 성립하지 않으며, 공사대금채권의 존재와 변제기, 목적물 관련성, 적법한 점유 등 성립요건을 따져야 합니다. 반대로 배제의견서 제출만으로 유치권이 없다고 확정할 수도 없습니다.
유치권이 유효하게 성립하고 점유가 유지되는 경우 낙찰자는 건물 인도 및 사용·수익 과정에서 채무 변제 문제나 인도 분쟁에 직면할 수 있습니다. 신고액 전부가 자동으로 낙찰자의 확정 인수채무가 되는 것은 아니지만, 해당 금액을 잠재적 부담의 규모로 반드시 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유와 유치권 확인
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 임차인은 고백천·이명균 2명입니다. 두 사람 모두 기재된 전입일이 2018.10.23 말소기준권리보다 늦어, 조사 결과상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 근린생활시설의 상가임대차 대항력은 건물 인도 및 사업자등록 등 별도 요건을 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고백천 | 2021.07.01 | 90,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 이명균 | 2021.06.23 | 90,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 2명. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 표의 대항력 판정은 기재된 전입일과 권리조사 결과에 따른 것으로, 상가임대차의 사업자등록·점유 관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 배당요구 | 배당요구일 | 주요 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 고백천 | 신고 | 2025.10.13 | 유치권 신고인과 동일인 · 점유 및 공사대금채권 확인 필요 |
| 이명균 | 확인 필요 | — | 실제 점유·임대차 관계 및 사업자등록 확인 |
유치권 성립 여부는 임차인의 대항력과 별도로 판단해야 합니다. 임대차상 대항력이 없다는 사정만으로 유치권 주장까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 점유 주체, 공사계약, 실제 시공 및 대금 지급내역에 대한 조사가 중요합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인율은 시세 할인율이 아니다
최초 감정가는 3,923,050,800원이며 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,922,295,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준이라는 사실은 분명합니다. 그러나 이는 감정가와의 비교일 뿐, 실제 매매시세 대비 저렴하다는 증거가 아닙니다.
해당 물건의 근린시설·토지에 대한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득금액을 시장가격과 대조한 할인율을 산정할 수 없습니다. 특히 유치권 분쟁이 존재하므로 최저매각가만을 투자비용으로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,922,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,622,950원 |
| 1. 을구 4번 · 파주중앙새마을금고 | 1,950,000,000원 | 1,900,672,050원 |
| 2. 을구 7번 · 파주중앙새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 8번 · 파주중앙새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 · 파주중앙새마을금고 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 · 주식회사오케이대부문정 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 21,622,950원을 공제하고 파주중앙새마을금고의 선순위 근저당권에 1,900,672,050원이 배당됩니다. 후순위 근저당권자에게 돌아갈 배당금과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산하였고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 실제 배당은 채권 확정액, 공동담보 관계, 조세채권 및 배당요구 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 유치권은 이 배당표에 반영된 매수인 인수액과 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 채권 미회수 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 1,922,295,000원 | 1,013,327,950원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 1,345,606,500원 | 1,584,249,565원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 941,924,549원 | 1,983,894,696원 | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 2,914,000,000원입니다. 현재 회차의 예상 배당액은 1,900,672,050원으로, 1,013,327,950원의 미배당이 발생합니다. 3회 및 4회 유찰 시 채권 미배당액은 더 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문산읍 내포리 소재 탄현체육공원 동측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공장·창고·임야·근린생활시설 등이 분포하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 단층으로 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 타일 및 인테리어 마감입니다. 급배수시설·위생설비·시스템공조에 의한 냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 현황 이용. 운동시설 및 근린생활시설로 사용되고 있으며, 상호는 골프존파크입니다. 현재 영업 및 점유 관계와 시설 소유권, 내부 인테리어의 귀속 문제를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업 Zone)에 해당하며, 도로 관련 도시계획시설과 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내용의 구체적인 적용 대상도 확인해야 합니다.
- 도로 이용. 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. 실제 이용 형태, 접근권, 독립적인 처분 가능성 및 가치 기여도를 따져야 합니다.
- 환금성. 공장·창고·근린시설이 혼재된 지역의 상업용·운동시설 물건으로, 아파트와 달리 영업용 수요, 대체 활용도 및 임대수익에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 공부 일치. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 고백천의 유치권 신고서, 공사계약서·세금계산서·공사내역·미지급 대금 증빙 및 신청채권자의 2025.10.24 유치권배제의견서를 비교하세요.
- 점유 조사. 건물 전체 또는 일부를 누가 실제 점유하는지, 스크린 연습장 영업과 시설 관리 주체가 누구인지 확인하세요.
- 임차관계 조사. 고백천·이명균의 임대차계약, 사업자등록, 점유 개시, 확정일자 및 보증금 지급 증빙을 확인하세요.
- 상가임대차 법률 검토. 전입일만으로 상가임대차의 모든 대항력 문제를 확정할 수 없습니다. 사업자등록과 건물 인도 등 법정 요건을 검토하세요.
- 실질취득비용 검토. 유치권 해결비용·명도비용·체납관리비·취득 관련 비용을 포함하여 투자 가능한 금액의 상한을 설정하세요.
- 시세 검증. 근린시설과 부속 토지의 최근 거래사례, 주변 유사 시설 거래가 및 임대수익을 조사하세요. 감정가의 49%라는 수치만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 마세요.
- 토지별 권리 확인. 일괄매각 대상 각 필지의 등기, 도로 현황, 공동담보 관계, 규제와 사용 가능성을 대조하세요.
- 배당순위 검토. 당해세와 법정기일, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 채권액을 확인하세요.
- 현장 및 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·감정평가서·등기사항전부증명서와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 유치권 해결이 먼저”
이 사건은 단순한 저가 근린시설 경매로 접근하기 어렵습니다. 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권 및 압류가 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 그러나 625,000,000원의 유치권 신고가 건물 전부를 대상으로 존재하며, 해당 유치권의 성립 여부가 불분명합니다.
임차인 2명도 확인됩니다. 특히 고백천은 임차인이면서 유치권 신고인이므로, 일반적인 후순위 임차인 명도 문제와는 구분해서 접근해야 합니다. 신청채권자의 배제의견서는 중요한 검토 자료이지만 유치권 위험이 제거되었다는 확정 판단을 대신하지 않습니다.
두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 낮아진 것은 사실입니다. 그렇지만 근린시설·토지의 실제 거래시세와 수익가치가 검증되지 않았고, 점유·유치권 분쟁 가능성이 있어 현재 가격을 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
결론은 ‘등기상 소멸 구조 양호, 유치권·점유 위험 중대, 가격 판단 보류’입니다. 유치권의 성립 여부와 해결 가능성을 먼저 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득비용이 주변 시세 및 수익가치보다 충분히 낮은 경우에만 입찰을 검토하는 것이 타당합니다.
