의정부지방법원 2025타경64414. 파주시 탄현면 문지리 29, 29-4의 토지와 미소빌딩을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 창고시설 및 제1·2종 근린생활시설이며 일부 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층이고 사용승인일은 2021.02.10입니다. 소유자는 김종호입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2022.03.18 설정된 중앙농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정도 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 등기돼 있습니다. 사건 청구액은 2,853,416,548원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64414 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 문지리 29, 29-4 미소빌딩 · 경기도 파주시 탄현면 방촌로 992 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 창고시설 및 제1,2종근린생활시설 · 일부 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상3층 · 사용승인일 2021.02.10 |
| 소유자 | 김종호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,483,107,400원 / 3,483,107,400원 (신건) |
| 경매 청구액 | 2,853,416,548원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1 토지 지상 컨테이너 1동은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.18 근저당권
초기 인천한마음신용협동조합·연수송도신용협동조합 근저당권과 양길섭 근저당권은 2022.03.18 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 중앙농업협동조합 3,000,000,000원 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후의 국세·지방세 압류, 최미열 근저당권 2건, 신용보증기금 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 대항력 있는 임차인 0명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기성 | 1층 | 2025.06.12 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정재천 | 1층 102호 | 2022.07.07 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.01.12 |
| (주)이로운(김태연) | 1층 101호 | 2022.11.28 | 30,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.18 이후입니다. 따라서 조사상 세 임차인 모두 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 3명입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 정재천은 2026.01.12 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
② 가격 판단 — 신건 3,483,107,400원, 시세 단정은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 3,483,107,400원으로 신건입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차 실질취득액 역시 3,483,107,400원입니다. 다만 실거래 비교 근거 없이 감정가만 놓고 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,483,107,400원 | 3,412,769,046원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,786,485,920원 | 2,756,221,061원 | 656,547,985원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,229,188,736원 | 2,204,496,849원 | 1,208,272,197원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 낮아지면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격 자체를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기보다는, 별도의 가격 검증과 유치권·세금 확인을 함께 놓고 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,483,107,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,231,074원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 최미열 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 최미열 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 12,769,046원 | 12,769,046원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,107,280원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 3,412,769,046원이 전액 배당되고 소유자 잔여 33,107,280원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 말소기준 근저당권은 2024.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 탄현면 금승리 소재 삼성초등학교 남서측 인근. 중소규모 공장·창고·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 북측 방촌로변에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 창고시설 및 제1,2종근린생활시설로 이용 중이며 일부 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층·지상3층. 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 내부는 페인팅·인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샷시 및 강화유리 마감입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·화재탐지·시스템에어컨 냉난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 목록 1·2 토지는 목록 3 건물의 건부지로 이용 중이며 계획관리지역입니다. 제한보호구역(전방지역:25km), 상대보호구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 목록 1 토지 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현수막 확인. 목록 3 건물의 ‘유치권행사중’ 현수막과 관련한 주장 주체·점유상태·근거 자료를 직접 확인해야 합니다. 성립 여부는 현재 불분명합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 제공 배당표보다 후순위 배당이 줄어들 수 있습니다.
- 임차인 3명 확인. 이기성·정재천·(주)이로운(김태연)은 모두 전입일이 2022.03.18 이후여서 대항력이 없습니다. 정재천은 2026.01.12 배당요구를 했고, 우선변제 여부는 미상입니다.
- 공실·임대관계 확인. 건물은 일부 공실 상태입니다. 1층 임차인 조사 내용과 실제 사용·점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 목록 1 토지 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 가격 상한 별도 검증. 현재 최저가는 3,483,107,400원입니다. 감정가만으로 시세 대비 가격 메리트를 단정하지 말고 근린생활시설·창고·토지의 실제 거래 및 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 순위와 임차인만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2022.03.18 중앙농업협동조합 3,000,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 제공 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 밖 현장 확인입니다. 건물에는 ‘유치권행사중’ 현수막이 걸려 있고 성립 여부가 불분명합니다. 국세·지방세 압류도 5건 있어 당해세에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다. 여기에 일부 공실인 근린생활시설·창고와 토지를 함께 취득하는 구조이고, 신건 최저가가 3,483,107,400원인 만큼 감정가 자체만 보고 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다. 등기·임차인 인수는 0원, 현장 리스크는 별도 검증. 이 사건의 결론입니다.
