의정부지방법원 2025타경64461. 고양시 일산서구 가좌동 ‘네이처’ 3층 319호로, 감정 이용상태는 원룸형도시형생활주택입니다. 전용면적 비교 대상은 26.02㎡입니다. 소유자 박영희는 2022년 5월 27일 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등록이 이뤄졌습니다.
이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 김대석은 2022년 4월 22일 계약·확정일자를 갖추고 2022년 5월 11일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2025년 7월 22일 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 2025년 10월 20일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층 319호 · 도로명 경기도 고양시 일산서구 가좌로 1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형도시형생활주택 · 전용 26.02㎡ · 4층 건물 내 3층 319호 |
| 소유자 | 박영희 (2022.05.27. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
제공된 말소기준은 2025.10.20. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그러나 김대석의 임차관계는 계약·확정일자 2022.04.22., 전입·점유 2022.05.11.로 그보다 훨씬 앞서고, 을구 1번 임차권등기도 2025.07.22.에 완료됐습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리돼 있어, 배당 부족액이 그대로 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대석 대항력 有 우선변제 미배당 승계 | 건물전부 2022.05.11 | 185,000,000원 | 2022.04.22 | 2025.07.22 | 현재 회차 58,113,000원 인수 |
임차인 김대석은 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 정리돼 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 서울보증보험주식회사가 2024년 3월 12일 대위변제한 사실이 임차권등기 내용에 기재돼 있지만, 이는 별도의 두 번째 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산할 사안이 아닙니다. 실제 임차인은 1명, 보증금 기준은 185,000,000원 하나입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
‘네이처’ 전용 26.02㎡의 확인된 거래는 2022년 5월과 7월 각 210,000,000원으로, 거래 2건 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 210,000,000원입니다. 데이터상 최저가 129,500,000원은 이 기준의 61.7%지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수액을 빼고 계산된 숫자라 실제 매수 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 26.02㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 26.02㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 평균 | 26.02㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 부담은 129,500,000원 + 58,113,000원 = 187,613,000원입니다. 따라서 비교 기준은 129,500,000원이 아니라 187,613,000원이어야 합니다. 확인된 거래가 210,000,000원보다는 낮지만, 거래 표본이 2건뿐이고 모두 2022년 거래이므로 단순히 “시세보다 싸다”고 단정할 근거로 쓰기에는 제한이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 임차인 김대석 보증금 | 185,000,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 경매신청채권자 서울보증보험주식회사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 58,113,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 청구액 174,000,000원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양송산중학교 북동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 원룸형도시형생활주택으로 이용 중이며, 4층 철근콘크리트 건물 내 3층 319호입니다.
- 도로. 북동측 약 22m, 남동측 약 24m 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,842,000원/㎡이며 토지면적은 2,757㎡, 부정형 평지의 주상용 토지입니다.
- 환금성. 단지 규모는 78세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.4회, 낙찰률은 0.0으로 나타나 유동성 측면을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 129,500,000원에 낙찰돼도 58,113,000원을 추가 인수해 실질부담은 187,613,000원입니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 인수 96,381,700원, 3회 유찰 시 인수 123,087,191원으로 증가하므로 낙찰가 하락폭만 보지 마세요.
- 임차권 원본 확인. 김대석의 임차권등기, 전입일 2022.05.11., 확정일자 2022.04.22., 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 대위 중복 주의. 서울보증보험주식회사의 대위변제 기재는 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김대석 1명입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인된 실거래는 2022년 2건 모두 210,000,000원입니다. 현재 가격 판단에는 최신 현장 시세와 개별 호실 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 배당표는 집행비용 등을 포함한 예상치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 185,000,000원의 벽
이 사건을 감정가 185,000,000원에서 한 번 유찰돼 129,500,000원까지 내려온 물건으로만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 달라집니다. 보증금 185,000,000원의 대항력 임차인이 선순위로 존재하고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 58,113,000원을 매수인이 승계합니다. 그래서 실제 부담은 187,613,000원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총부담은 보증금 수준 부근에서 움직입니다. 확인된 거래 210,000,000원보다는 낮지만 거래 표본이 2건에 불과하고, 이 단지 경매 통계도 평균 7.4회 유찰·낙찰률 0.0으로 나타납니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “임차보증금 승계를 포함해 실제로 얼마를 부담하는가”입니다.
