의정부지방법원 2025타경64461. 고양시 일산서구 가좌동 네이처 3층 319호, 전용 26.02㎡의 원룸형 도시형생활주택입니다. 겉으로 보이는 숫자만 보면 감정가 1억 8,500만원에서 최저가 9,065만원으로 크게 떨어진 물건입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 김대석은 2022년 5월 11일 전입·점유를 시작했고, 2022년 4월 22일 확정일자를 받았습니다. 이는 2025년 10월 20일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 것으로 명세서에 명시되어 있습니다.
특히 보증금 185,000,000원이 현재 최저매각가 90,650,000원보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 실질취득 총액은 보증금 수준에 사실상 묶입니다. 최저가가 49%로 떨어졌다는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층 319호 (도로명: 가좌로 1) |
| 물건종류 | 다세대 · 원룸형 도시형생활주택 |
| 전용면적 / 층 | 26.02㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물구조 | 벽식구조 · 철근콘크리트지붕슬라브지붕 |
| 소유자 | 박영희 (2022.06.14 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 | 185,000,000원 |
| 최저매각가 | 90,650,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 서울보증보험주식회사 |
| 청구금액 | 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차인 / 보증금 | 김대석 · 185,000,000원 · 건물전부 |
| 예상 인수액 | 96,381,700원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 말소기준은 2025.10.20 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 김대석의 전입·점유는 2022.05.11, 확정일자는 2022.04.22이고, 임차권등기도 2025.07.22에 마쳐졌습니다. 모두 경매개시결정보다 앞서는 임차 관련 권리입니다.
강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당분은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 단순히 후순위 권리가 말소된다는 이유로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
|
김대석
건물전부 · 주거(임차권등기)
|
185,000,000원 |
전입 2022.05.11 확정 2022.04.22 |
대항력 있음 우선변제 배당요구 잔액 인수 | 96,381,700원 |
김대석은 2025.07.22 배당요구 내역이 있으며, 2025.07.22 임차권등기가 확인됩니다. 전입 및 확정일자, 우선변제권, 대항력은 확인된 권리관계에 반영했습니다.
② 실질취득과 시세 — 9,065만원이 실제 취득원가는 아니다
이 사건의 가격 비교는 최저매각가가 아닌 실질취득액(낙찰가 + 미배당 보증금 인수액)을 기준으로 해야 합니다. 현재 회차에서 최저가 낙찰을 가정하면 다음과 같습니다.
| 낙찰가 가정 | 90,650,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 185,000,000원 |
| 임차인 예상 배당 | 88,618,300원 |
| 매수인 인수 | 96,381,700원 |
| 실질취득 예상 | 187,031,700원 |
| 과거 실거래 평균 | 210,000,000원 (2022년 2건) |
| 실질취득 / 과거 거래 | 약 89.1% |
보증금 185,000,000원이 사실상 실질취득의 기준선입니다. 현재 회차에서 실질취득액이 이보다 조금 높게 산정되는 이유는 집행비용 추정액 2,031,700원이 매각대금에서 먼저 공제되기 때문입니다. 이 금액 외에 취득세, 명도비, 체납관리비 등은 별도로 발생할 수 있습니다.
과거 실거래 비교
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 26.02㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 26.02㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 표본 평균 | 26.02㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
동일 면적 과거 거래 2건은 모두 210,000,000원입니다. 최저가 90,650,000원만 비교하면 과거 거래가의 43.2%로 보이지만, 이는 보증금 인수액을 제외한 비교입니다. 실질취득 예상액 187,031,700원을 기준으로 하면 과거 거래가의 약 89.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,031,700원 |
| 1. 김대석 임차보증금 | 185,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 공제한 잔액이 선순위 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 신청채권자 청구액 174,000,000원의 별도 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 서울보증보험의 대위변제에 따른 실제 배당 귀속은 원본 서류 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 최저가 하락은 인수액 증가로 상쇄
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 예상액 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 90,650,000원 | 96,381,700원 | 187,031,700원 |
| 3회 유찰 시 | 63,454,999원 | 123,087,191원 | 186,542,190원 |
| 4회 유찰 시 | 44,418,499원 | 141,781,034원 | 186,199,533원 |
3회 유찰 시 최저가 가정은 63,454,999원으로 더 떨어지지만, 매수인 인수 예상액은 123,087,191원으로 커집니다. 4회 유찰 시에는 최저가 가정이 44,418,499원까지 하락해도 인수 예상액이 141,781,034원으로 증가합니다.
실질취득 예상액이 회차마다 조금씩 달라지는 것은 집행비용 등 배당 추정의 차이 때문입니다. 핵심은 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수 부담이 증가하여 전체 취득부담은 185,000,000원 안팎의 보증금 수준에 묶인다는 점입니다. 유찰 자체가 가격 경쟁력을 만들어 주는 일반 경매물건과는 구조가 다릅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양송산중학교 북동측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.01.04 준공된 네이처, 총 78세대이며 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 22m, 남동측 폭 약 24m 도로에 접한 부지입니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역, 가좌구역 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인등 대상 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있습니다.
- 공부상 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 같은 면적 실거래 표본이 2022년 2건에 그치고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 7.5회입니다. 거래 표본 부족과 경매시장 반응을 고려해 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액. 최저가 기준 96,381,700원 인수 추정. 매각물건명세서와 실제 배당 결과에 따라 최종 인수액을 다시 계산하세요.
- 대항력과 임차권등기. 김대석의 전입일 2022.05.11, 확정일자 2022.04.22, 임차권등기일 2025.07.22를 원본으로 대조하세요.
- 서울보증보험 대위변제. 2024.03.12 대위변제의 범위, 실제 채권귀속, 배당금 수령 주체 및 임차권 말소 조건을 반드시 확인하세요.
- 매수인 실질취득. 낙찰가만으로 시세와 비교하지 말고 인수 보증금과 별도 거래비용을 포함한 총 취득부담을 산정하세요.
- 현재 시세 검증. 확인된 매매거래는 2022년 2건입니다. 현재 인근 유사 원룸형 도시형생활주택의 실제 거래가격과 매도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 명도·점유. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유가 종료되었다고 단정하지 마세요. 점유자와 인도·보증금 정산 조건을 조사해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 관련 의무 및 매각 이후 처리 관계를 확인하세요.
- 체납비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 세금, 명도비, 기타 비용을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 대위변제 관련 서류를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”
이 사건의 본질은 명확합니다. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 보증금 미배당 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 최저가 90,650,000원에 낙찰받는다고 해도 예상 인수액 96,381,700원을 더하면 실질취득은 187,031,700원입니다.
과거 실거래 210,000,000원과 비교하면 낮은 수준이지만, 거래 시점이 2022년으로 오래되었고 표본은 2건뿐입니다. 단지 평균 유찰 7.5회라는 지표도 신중한 접근이 필요한 이유입니다. 서울보증보험의 대위변제와 임차권 승계 관계까지 확인해야 합니다.
결론은 ‘최저가 할인 착시, 선순위 보증금 인수 위험, 현재 시세 검증 필요’입니다. 명목 최저가만 보고 입찰하기보다 실질취득 총액과 권리정리 가능성을 먼저 검증해야 합니다. 현재 단계에서는 보수적인 접근이 적절한 물건으로 판단합니다.
