의정부지방법원 2025타경64488. 파주시 적성면 구읍리 583-6, 지하1층 제1호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정다연이고, 2021.06.16. 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 옥과농업협동조합 근저당권 26,400,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류 50,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 조형익 1명입니다. 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사됐고 2024.11.04. 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2021.06.16.보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.10.30. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64488 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 적성면 구읍리 583-6 지층1호 도로명: 경기도 파주시 적성면 감악산로1241번길 55-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 등기사항전부증명서 기준 다세대주택 · 지하1층/지상3층 건물 제지층 제1호 |
| 소유자 | 정다연 (2021.06.16. 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 55,300,000원 / 38,710,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 26,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건축물대장 확인사항 | 등기상 구분건물·다세대주택이나 건축물대장은 일반건축물대장으로 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.06.16. 옥과농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조형익도 2024.11.04. 전입으로 말소기준보다 후순위여서 대항력 없음으로 조사됐습니다. 현재 예상배당 구조상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 승계는 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조형익 | 2024.11.04 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조형익은 2025.10.30. 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 가능성을 단정하지 않는 것이 안전합니다. 현재 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당에서는 관련 요건과 기준일을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 38,710,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 27,097,000원(49%), 18,967,900원(34.3%)으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일·인근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 2. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 26,400,000원 | 26,400,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 11,213,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,710,000원을 가정하면 옥과농업협동조합 근저당은 26,400,000원 전액 배당되고, 경기신용보증재단 가압류에는 11,213,220원이 배당됩니다. 전체 채권 미배당은 38,786,780원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 적성면 마지리 소재 적성면행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상3층 건물의 제지층 제1호입니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인트 마감 등이며, 내벽은 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 소재 토지 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 타인소유 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 등기상 구분건물이나 건축물대장은 집합건축물대장이 아닌 일반건축물대장으로 등재돼 있습니다.
- 위반건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건축물대장 원본 확인. 구분건물 등기와 일반건축물대장 등재가 병존하므로 집합건축물대장 존재 여부, 전유부분 표시와 실제 이용상태를 직접 확인하세요.
- 지층 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내벽 상태를 확인하지 못했습니다. 누수·결로·환기·난방 상태 등 실제 내부 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 배당 확인. 조형익은 대항력은 없지만 배당요구를 했고 확정일자는 확인되지 않습니다. 최우선변제 해당 여부와 실제 배당순위를 매각물건명세서·임대차자료로 재확인하세요.
- 가압류 미배당과 인수 구분. 경기신용보증재단 채권에 미배당이 발생해도 이 가압류는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하며, 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 38,710,000원이지만 비교 실거래 근거가 없으므로, 응찰 전 동일·유사 다세대와 지층 물건의 실제 거래·매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 확인이 먼저”
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2021.06.16. 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 조형익은 2024.11.04. 전입해 대항력이 없습니다. 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 지층 다세대주택이고, 등기상 구분건물과 건축물대장의 등재 방식에 차이가 있습니다. 내부도 감정 당시 폐문부재로 일부 확인되지 않았습니다. 더구나 현재 최저가 38,710,000원이 감정가의 70%라고 해도 시장 실거래 비교자료가 없으므로 “70%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 입찰 여부는 공부 정합성·현장 상태·실제 시장가격을 확인한 뒤 결정할 물건입니다.
