의정부지방법원 2025타경64536. 파주시 목동동 산내마을11단지현대아이파크 1105동 1층101호 아파트입니다. 소유자 유희연은 2020.07.24. 거래가 280,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 근저당 226,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 엠캐피탈 190,800,000원, 상상인저축은행 39,600,000원 근저당과 다수 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 383,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 268,100,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 384,600,000원이고 최신 2026.08 실거래는 1층 350,000,000원입니다. 현재 물건 역시 1층이므로 최신 동일층 거래와 비교해도 최저가가 낮습니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 1.1%로 집계돼 하락 추세로 볼 자료도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64536 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지현대아이파크 아파트 1105동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 111.3595㎡ |
| 소유자 | 유희연 · 2020.07.24. 거래가 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 268,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 170,868,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 산내마을11단지현대아이파크 · 596세대 · 2002.10.31. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 매수인이 부담할 금액은 없습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.07.24. 중소기업은행 근저당이며, 그 이후의 엠캐피탈·상상인저축은행 근저당, 경기신용보증재단·삼성카드·고양축산업협동조합·중앙농업협동조합·하나캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌다
산내마을11단지현대아이파크 동일면적 111.36㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 384,600,000원, 최신 거래는 2026.08의 350,000,000원입니다. 전체 12건 평균 382,083,333원보다도 최근 12개월 평균을 우선해 보면, 현재 최저가 268,100,000원은 최근 시세의 69.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 111.36㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 111.36㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 111.36㎡ | 6 | 388,000,000원 |
| 2026.01 | 111.36㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 111.36㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2025.08 | 111.36㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2025.05 | 111.36㎡ | 6 | 382,000,000원 |
| 2025.03 | 111.36㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2025.03 | 111.36㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 111.36㎡ | 5건 | 384,600,000원 |
거래 전체 범위는 340,000,000원에서 430,000,000원이고, 최신 거래는 이 물건과 같은 1층 350,000,000원입니다. 현재 최저가 268,100,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 동일층 거래보다도 낮습니다. 1회 유찰이 실제 가격 경쟁력을 만든 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,553,400원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 226,800,000원 | 226,800,000원 |
| 3. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 190,800,000원 | 36,746,600원 |
| 4. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 39,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,010,294원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 고양축산업협동조합 | 51,031,559원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 10,920,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 659,162,678원 중 263,546,600원이 배당되고, 미배당은 395,616,078원입니다. 후순위 채권에 큰 미배당이 생기지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 268,100,000원 | 263,546,600원 | 395,616,078원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 187,670,000원 | 184,242,620원 | 474,920,058원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 131,368,999원 | 128,729,833원 | 530,432,845원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 170,868,655원에 대해 중소기업은행 배당액이 226,800,000원으로 계산돼 충족되는 구조입니다. 2회 유찰 시에도 184,242,620원으로 충족되지만, 3회 유찰 시에는 128,729,833원으로 내려가 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 아파트이고, 단지는 596세대입니다.
- 준공. 산내마을11단지현대아이파크 준공일은 2002.10.31.입니다.
- 토지. 토지면적 42,734.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 중로한면입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,597,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 동일면적 실거래 12건은 340,000,000원부터 430,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.07.24. 중소기업은행 근저당 226,800,000원이 기준입니다.
- 임차인. 조사된 임차인이 없어 보증금 승계 위험은 없습니다.
- 1층 가격 비교. 최신 2026.08 동일면적 1층 거래 350,000,000원과 현재 최저가 268,100,000원을 직접 비교해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 후순위 채권. 다수의 미배당이 예상되지만 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수 2.4회, 낙찰률 0.0%라는 통계도 실제 응찰수요 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리도 가격도 현재 회차가 유리하다
이 물건은 말소기준권리 이후 근저당과 가압류가 다수 붙어 있지만 구조 자체는 단순합니다. 2020.07.24. 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 268,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 384,600,000원의 69.7%, 최신 1층 거래 350,000,000원보다 낮아졌습니다. 최근 시세 추세도 1.1%로 하락장이 아닙니다. 권리 안전성과 현재 가격 메리트가 함께 확인되는 회차라는 점이 이 사건의 핵심입니다.