의정부지방법원 2025타경64601. 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을아파트 902동 1701호입니다. 등기 흐름상 2022년 설정된 오케이저축은행 근저당이 현재 경매의 기준이 되고, 이후 근저당 이전과 경매개시결정이 이어진 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심 변수는 임차권입니다.

최명희 임차인은 말소기준권리 이전 전입 및 임차권등기가 확인되어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서상 임대차보증금 115,500,000원이 기재되어 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차권 주의

② 임차인 분석 — 인수 여부가 낙찰가보다 중요

안성호는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되지만 보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 최명희는 임차권등기와 보증금 정보가 확인되어 매수인 인수 위험의 중심입니다.

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유

탄현마을(일신) 전용 53.12㎡ 최근 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 193,333,333원, 최신 거래는 182,000,000원입니다.

최저가는 최근 12개월 평균 대비 101.9%입니다. 전체 평균 거래가 대비 103.8%라는 수치보다 최근 거래 흐름을 우선하면, 신건 가격 메리트는 제한적입니다. 다만 추세는 최근 12개월이 이전 거래보다 8.0% 상승한 흐름입니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)

배당표는 임차인 최우선변제 및 실제 배당요건에 따라 변동될 수 있습니다. 현재 계산상 배당 잔여는 있으나 임차인 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 입지. 일산서구 탄현동 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 일반주거지대입니다.
• 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근 노선버스 이용이 가능합니다.
• 단지. 탄현마을(일신), 416세대, 1994년 준공 단지입니다.
• 환금성. 최근 거래는 1.55억원~2.06억원 범위로 형성되어 거래는 있으나 가격 편차가 존재합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 최명희 임차보증금 115,500,000원의 배당 가능 여부를 반드시 확인하세요.
• 미상 임차인 확인. 안성호 점유 부분은 보증금 확인 전까지 대항력 가능성으로 관리해야 합니다.
• 가격 기준. 최근12개월 평균 193,333,333원 대비 최저가 197,000,000원으로 가격 메리트는 제한적입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수금액이 먼저다”

이 물건은 권리 정리만 보면 단순하지만, 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 일반적인 안전형 경매와 다릅니다. 특히 보증금이 남으면 낙찰가가 낮아져도 인수 부담이 발생할 수 있어 실질취득 비용을 기준으로 판단해야 합니다. 신건 가격은 최근12개월 평균보다 높아 가격 메리트도 크지 않습니다. 입찰 전 보증금 배당 가능성 확인이 핵심입니다.