의정부지방법원 2025타경64601. 일산서구 탄현동 탄현마을아파트 902동 최상층인 17층 1701호, 전용 53.12㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김경혜는 2017년 10월 20일 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 최명희가 2018년 12월 10일 전입·점유를 시작했고, 2022년 1월 5일 오케이저축은행 앞으로 채권최고액 116,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2024년 10월 31일 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 채권자가 2025년 10월 30일 임의경매를 신청했습니다.
따라서 이 사건의 실질적인 말소기준은 경매개시결정 자체가 아니라 2022년 1월 5일 근저당권으로 보는 것이 핵심입니다. 최명희의 전입일 2018년 12월 10일은 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 매각물건명세서도 보증금 115,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 반면 안성호의 전입일은 2024년 11월 18일로 해당 근저당보다 늦지만, 보증금·확정일자와 점유관계가 확인되지 않아 별도 임대차관계는 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473 탄현마을아파트 902동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.12㎡ · 방2·거실·주방겸식당·욕실·다용도실·창고 · 17층 중 17층 |
| 소유자 | 김경혜 (2017.10.20. 거래가 185,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 119,390,844원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 승부처는 선순위 임차인
현재 소유자 취득 뒤 가장 먼저 주목할 권리는 최명희의 임차관계입니다. 최초 계약일은 2018년 11월 12일, 주민등록·점유개시는 2018년 12월 10일이며, 임차보증금은 1차 110,000,000원에서 2차 115,500,000원으로 변경됐습니다. 확정일자는 1차 2018년 11월 12일, 2차 2020년 11월 3일입니다. 이후 2022년 12월 20일 주택임차권등기까지 마쳤으므로, 2022년 1월 5일 근저당보다 앞선 임차인의 대항관계가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 분리해서 본다
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최명희 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2018.12.10 2018.11.12 / 2020.11.03 | 115,500,000원 1차 110,000,000원 | 대항력 有 2022.01.05 근저당보다 선순위 | 우선변제 가능 확정일자·배당요구 확인 | 미배당 잔액 승계 |
| 안성호 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.11.18 확정일자 미상 | 미상 | 확인 필요 전입은 2022.01.05 근저당 이후 | 미상 | 권원 확인 |
③ 시세 비교 — 현재 회차는 실제로 할인 구간
탄현마을(일신) 동일 면적 53.12㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 189,750,000원, 최근 12개월 9건 평균은 193,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 8월 182,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 8.0% 높아진 흐름이므로 하락장 보정상 가격 메리트를 깎을 근거도 크지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 53.12㎡ | 14 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 53.12㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 53.12㎡ | 12 | 206,000,000원 |
| 2026.06 | 53.12㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 53.12㎡ | 14 | 203,000,000원 |
| 2026.02 | 53.12㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 53.12㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 53.12㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 53.12㎡ | 15 | 194,000,000원 |
| 2025.07 | 53.12㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2025.06 | 53.12㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 53.12㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 53.12㎡ | 9건 | 193,333,333원 |
현재 최저가 137,900,000원은 최근 12개월 평균의 71.3%입니다. 전체 평균 189,750,000원뿐 아니라 최신 거래 182,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에서 최명희가 전액 배당되어 인수액이 0원이 된다는 전제가 충족된다면, 가격 자체에는 분명한 메리트가 있습니다. 반대로 배당 후 보증금이 남는다면 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금으로 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,730,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,169,400원 |
현재 예상배당 계산은 집행비용 2,730,600원과 잔여 135,169,400원으로 표시되어 있습니다. 그러나 등기상 2022.01.05 근저당 채권최고액 116,400,000원과 최명희의 임차보증금 115,500,000원이 존재하므로, 실제 입찰 판단에는 법원의 배당순위와 배당액을 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 추가 유찰이 반드시 더 싸지는 않는다
| 회차 | 최저가 | 선순위 보증금과 관계 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 137,900,000원 | 최저가가 115,500,000원보다 높음 | 전액배당 시 137,900,000원 |
| 2회 유찰 시 | 96,530,000원 | 보증금 115,500,000원보다 낮음 | 미배당 승계로 약 115,500,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 | 67,571,000원 | 보증금 115,500,000원보다 낮음 | 미배당 승계로 약 115,500,000원 수준 |
이 구조에서는 2회·3회 유찰로 최저가만 크게 낮아져도, 선순위 임차보증금이 전액 배당되지 않는 구간에서는 낙찰자가 그 미배당액을 이어받습니다. 따라서 96,530,000원이나 67,571,000원만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낮아진 낙찰가와 늘어난 인수액이 서로 상쇄돼 실질취득액이 선순위 보증금 수준에 가까워지는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 일산동고등학교 남측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입·주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물의 17층 1701호이며, 지역난방·승강기·지하주차장·급배수시설 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 탄현마을(일신)은 416세대, 1994.10.21. 준공 단지입니다. 동일 53.12㎡ 실거래가 12건 확인되고 최근 12개월 평균은 193,333,333원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최명희 배당액 확정. 보증금 115,500,000원이 실제 배당에서 전액 회수되는지 확인해야 현재 회차 실질취득 137,900,000원 전제가 성립합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.01.05. 오케이저축은행 근저당과 2024.10.31. 오케이에프앤아이대부주식회사로의 근저당권 이전을 원등기에서 대조하세요.
- 안성호 점유관계. 2024.11.18. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·계약내용은 확인이 필요합니다. 명도 상대방과 점유권원을 반드시 특정해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 96,530,000원·67,571,000원 구간에서는 최명희 미배당 보증금이 늘어날 수 있으므로 최저가만으로 수익률을 계산하지 마세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세·교부청구 여부를 확인해 최명희의 실제 배당액과 매수인 부담을 다시 계산하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 189,750,000원보다 최근 12개월 평균 193,333,333원과 최신 거래 182,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인형”
현재 최저가 137,900,000원은 최근 12개월 평균 193,333,333원의 71.3%로, 시세 비교만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다. 감정가 197,000,000원과 비교해도 이미 한 차례 가격 조정이 이뤄졌습니다.
다만 이 사건은 단순히 “시세보다 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 최명희는 2018년 12월 10일 전입해 2022년 1월 5일 근저당보다 선순위이고, 보증금 115,500,000원 중 배당에서 받지 못한 금액은 매수인 승계 대상입니다. 현재 회차에서는 매각대금이 보증금보다 높아 전액 배당 가능성이 있지만, 실제 배당순위가 확정되기 전까지는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다. 여기에 안성호의 점유·임대차관계 확인도 남습니다.
결론은 “가격 B+, 권리 확인 필요”. 현재 회차에서 최명희 보증금 전액배당과 안성호의 비승계 관계가 확인되면 최근 시세 대비 가격 메리트가 살아납니다. 반대로 추가 유찰 후 낙찰가가 115,500,000원 아래로 내려가면, 싸진 최저가만큼 미배당 보증금 인수가 커질 수 있어 실질취득액은 선순위 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 이 물건의 승부처는 “몇 회 유찰됐나”가 아니라 “임차보증금이 실제로 얼마 배당되는가”입니다.
