의정부지방법원 2025타경64654. 파주시 금촌동 명남더블레스 101동 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중인 연립주택입니다. 소유자 김선기는 2021년 1월 25일 매매를 원인으로 2021년 2월 9일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 현재 등기부에는 근저당권이 없으며, 말소기준권리는 2025년 11월 5일 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 임차관계가 핵심입니다. 302호의 조순자는 2021.04.30 전입했고 2025.12.01 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 따라서 실제 낙찰대금 외에 추가로 부담할 보증금이 있는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 495-15 명남더블레스 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 · 도시형생활주택(단지형연립주택) · 지상5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김선기 (2021.02.09 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 19,238,759원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 고양축산업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2021.01.20 공매로 이미 말소됐고, 인천원예농업협동조합 근저당권 108,000,000원도 2021.03.25 해지로 말소됐습니다. 중랑구 압류와 국민건강보험공단 압류 역시 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준은 2025.11.05 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2026.01.28 등기된 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액을 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조순자 | 302호 | 2021.04.30 | 미상 | 미상 | 2025.12.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조순자는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고, 전입신고일 2021.04.30은 말소기준권리 2025.11.05보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력과 우선변제 여부, 배당 후 남을 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 1.85억의 메리트는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 185,000,000원이며 신건입니다. 소유자 김선기의 2021년 소유권 취득 당시 등기부상 거래가액은 160,000,000원이지만, 현재 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 1.85억원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,390,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 19,238,759원 | 19,238,759원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,371,241원 |
이 배당표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 조순자의 보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주금촌초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 금촌역(경의중앙선)이 소재합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스, 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로에 접해 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조순자 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·계약기간·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서 등으로 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 입찰가 계산 금지. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가에 추가되는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 조순자는 2025.12.01 배당요구를 했지만 실제 배당액은 보증금과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 등기부에 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 현재 진행 상태와의 관계를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 185,000,000원의 현재 시장 적정성을 판단할 실거래 자료가 없으므로 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 2025.08.26~2026.08.25 허가구역 기재가 있으므로 매각기일 기준 적용대상 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 선순위 점유자의 보증금이 먼저다
이 물건은 근저당권이 남아 있지 않고 말소기준 이후 압류도 소멸하는 등 등기 자체는 복잡하지 않습니다. 문제는 2021.04.30 전입한 조순자입니다. 말소기준 2025.11.05보다 앞선 전입인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 근거로 낙찰자의 최종 부담을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
감정가와 신건 최저가는 185,000,000원이지만 최근 실거래 자료도 없어 가격 우위 역시 확인되지 않습니다. 결론적으로 이 사건의 첫 번째 판단 기준은 할인율이 아니라 임차보증금 확인입니다. 보증금·대항력·배당 후 잔액이 확인된 뒤에야 실질취득비용과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
