의정부지방법원 2025타경64867. 파주시 금촌동 장안아파트3차 3층 307호입니다. 현재 소유자는 인태환이며, 2019.01.08 거래가액 143,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.03.11 주식회사우리은행 근저당권 55,000,000원입니다. 그 이후 설정된 석대부주식회사 근저당권 91,000,000원, 주식회사 우리카드 가압류 34,223,263원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 등기부상 권리구조가 단순하다고 점유까지 확정되는 것은 아닙니다. 감정 현장조사는 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 적혀 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부는 별도 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 51-49 장안아파트3차 에이동 3층307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상15층 · 3층 307호 · 사용승인일 1993.09.22 |
| 소유자 | 인태환 · 2019.01.08 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 71,042,329원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.03.11 우리은행 근저당권입니다. 이후의 석대부주식회사 근저당권, 우리카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.08 설정됐던 이지원대부 근저당권 70,000,000원과 그 근저당권부채권 질권은 2025.01.22 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 1회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 148,000,000원, 현재 최저매각가는 103,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 가격이 낮아졌지만, 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 103,600,000원 | 78,873,663원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 72,520,000원 | 109,408,623원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 50,764,000원 | 130,773,015원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 낮아지지만, 이 사건에서 매수인이 떠안는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 후순위 채권자의 미배당액이 커집니다. 이는 채권자 사이의 배당 문제이고, 현재 자료상 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 근저당 · 석대부주식회사 | 91,000,000원 | 46,349,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 34,223,263원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 103,600,000원을 가정하면 채권 총액 180,223,263원 중 101,349,600원이 배당되고, 미배당액은 78,873,663원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역(경의중앙선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 3층 307호이며 사용승인일은 1993.09.22입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다.
- 계획·제한. 도시지역, 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한이 있습니다.
- 현황 차이. 공부상 제에이동이지만 현황 통칭은 제101동입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.03.11 우리은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 103,600,000원이지만 최근 실거래 자료가 없으므로 별도의 동일 단지·동일 평형 거래 확인이 필요합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 제에이동과 현황 통칭 제101동이 같은 대상 물건인지 현장·공부를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점유와 가격은 확인이 필요하다”
이 사건의 말소기준은 우리은행 근저당권이고 후순위 석대부 근저당·우리카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 보면 부담이 크지 않은 구조입니다. 하지만 현장에서는 폐문부재로 임대관계를 확인하지 못했고, 시장 실거래 자료도 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 이 물건은 등기상 권리는 양호하지만 점유와 가격 검증이 남아 있는 사건입니다.
