536,200,000원
의정부지방법원 2025타경64891. 고양시 일산동구 식사동 위시티일산자이1단지 106동 23층 2302호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이범준이며, 말소기준은 2010.12.27 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 544,560,000원이고, 이 뒤에 설정된 중소기업은행 근저당 120,000,000원과 경기신용보증재단 가압류 60,800,000원, 신용보증기금 가압류 7,176,569원, 국세 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가 766,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 536,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 663,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 625,000,000원입니다. 제공된 비교지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 80.8%여서, 이번 사건은 ‘권리는 단순하고 가격도 최근 실거래보다 낮아진’ 유형으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64891 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1487 위시티일산자이1단지 106동 23층2302호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 137.1394㎡ · 지상 30층 내 23층 |
| 소유자 | 이범준 |
| 감정가 / 최저가 | 766,000,000원 / 536,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고는 확인되지 않습니다. 등기상 핵심은 2010년 신한은행 근저당입니다. 이후 중소기업은행 근저당, 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류, 국세 압류, 중소기업은행 및 신한은행의 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 12개월 평균의 80.8%
위시티일산자이1단지는 1,244세대이며 2010.08.23 준공됐습니다. 비교 대상은 133.61㎡·134.89㎡·137.14㎡ 거래로, 최근 12건 평균은 663,250,000원, 최신 거래는 2026.08 625,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 133.61㎡ | 19 | 625,000,000원 |
| 2026.07 | 137.14㎡ | 28 | 655,000,000원 |
| 2026.07 | 133.61㎡ | 14 | 644,000,000원 |
| 2026.06 | 137.14㎡ | 6 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 137.14㎡ | 12 | 685,000,000원 |
| 2026.05 | 133.61㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 137.14㎡ | 20 | 650,000,000원 |
| 2026.01 | 134.89㎡ | 21 | 675,000,000원 |
| 2026.01 | 134.89㎡ | 27 | 705,000,000원 |
| 2026.01 | 137.14㎡ | 14 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 133.61㎡ | 7 | 665,000,000원 |
| 2026.01 | 133.61㎡ | 4 | 655,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 663,250,000원 |
최근 거래 범위는 625,000,000원~705,000,000원이고, 현재 최저매각가는 536,200,000원입니다. 데이터상 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율은 80.8%입니다. 감정가 766,000,000원은 최근 거래 상단보다 높았지만, 한 차례 유찰을 거치면서 현재 회차는 최근 실거래 구간 아래로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 536,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,762,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 544,560,000원 | 528,438,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 60,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 7,176,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 732,536,569원 중 528,438,000원이 채권자에게 배당되고, 204,098,569원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 536,200,000원 | 528,438,000원 | 204,098,569원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 375,340,000원 | 369,285,240원 | 363,251,329원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 262,737,999원 | 258,259,667원 | 474,276,902원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 이 사건에서 후순위 채권 부족분은 ‘낙찰자에게 붙는 추가 취득원가’가 아니라 채권자 측 미회수 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일초등학교 남측 인근이며 대규모 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 30층 건물의 23층으로 위생·급배수·승강기·난방·소화설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설되어 외곽 공도와 연계되고, 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으며, 기재상 외국인등 대상·주택용도 토지가 대상입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 1,244세대이고 최근 비교 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2010.12.27 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정자료에는 전체 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 거래 비교. 최근 거래는 625,000,000원~705,000,000원, 평균은 663,250,000원입니다. 개별 층·향·내부상태 차이를 확인하세요.
- 현재 회차 가격. 최저가는 최근 12개월 평균의 80.8%입니다. 가격 메리트가 확인되더라도 실제 응찰가는 경쟁률과 수리·명도비용까지 반영해야 합니다.
- 압류·세금. 국세 압류가 등기되어 있으므로 배당에서의 조세채권 순위와 당해세 여부를 원본으로 대조하세요.
- 관리비. 공동주택 관리비 체납 및 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 강점
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2010년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 확인된 임차인 신고도 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 단계와는 달라졌습니다. 감정가 766,000,000원에서 1회 유찰되어 536,200,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 663,250,000원의 80.8%입니다. 최신 2026.08 거래도 625,000,000원입니다. 따라서 이번 회차는 권리상 인수 부담이 없고, 최근 실거래보다 낮은 가격대로 진입한 점이 핵심입니다. 다만 실제 입찰 전에는 점유관계·세금·관리비와 원본 명세서를 최종 대조해야 합니다.
