의정부지방법원 2025타경64931. 파주시 파주읍 봉서리의 다세대주택 1동 3층 302호입니다. 현재 소유자는 하은영으로, 2022.11.14. 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 152,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 106,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 주택임차권과 대항력 포기 확약의 효력입니다.
등기에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있습니다. 임대차계약일은 2022.07.11., 확정일자는 2022.07.12., 점유개시일은 2022.08.05., 주민등록일자는 2022.08.08.이며, 임차보증금은 145,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2025.11.28.보다 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 권리이므로 확약이 없다면 매각대금에서 받지 못한 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 1동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 43-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상4층 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 외벽 치장벽돌마감 · 새시창 |
| 소유자 | 하은영 · 2022.11.14. 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 151,582,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 2022.05.04. 신정신용협동조합 근저당권 80,400,000원이 있었지만 2022.07.11. 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 제공된 기준에 따라 2025.11.28. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞서 성립한 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
② 임차권·승계 신고 — 실제 임차인 0명
한국토지주택공사는 신고자료상 보증기관 승계 성격으로 표시되어 있어 실제 거주 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 보증금 145,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 신고 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 성격 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 신고 | 0원 |
계약 2022.07.11. · 확정일자 2022.07.12. · 점유개시 2022.08.05. · 주민등록 2022.08.08. · 임차권등기 2024.08.23. · 배당요구 있음. 현재 확인된 별도 임차인 신고는 없습니다.
③ 가격 — 70%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 152,000,000원의 70%인 106,400,000원입니다. 다만 이 사건은 다세대주택이고, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 이 건은 원래 선순위 임차권 인수 여부가 낙찰자의 실질 부담을 크게 바꾸는 구조였기 때문에, 가격 판단에 앞서 2026.04.01. 확약의 원본 내용과 적용범위를 재확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 1. 주택임차권 신고분 · 한국토지주택공사 | 145,000,000원 | 104,110,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 151,582,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 주택임차권 보증금 미배당액은 40,889,600원입니다. 다만 2026.04.01. 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 151,582,602원은 현재 회차에서 배당되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역이 포함되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본. 2026.04.01. 제출된 대항력 포기 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 현재 매수인에게 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소. 한국토지주택공사 명의 주택임차권의 말소 조건과 실제 말소 절차를 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고분은 보증기관 승계 성격이므로 별도 실제 임차인 보증금으로 중복 계산하지 마세요. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
- 70% 할인율 경계. 감정가 152,000,000원 대비 현재 최저가 106,400,000원이라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 74,480,000원, 3회 유찰 시 52,136,000원이지만 확약이 유효한 한 실질 인수액 판단은 별도로 유지해야 합니다.
- 현장 표시. 공동출입구 현관에는 ‘리오쉐르빌A동’으로 표시되어 있으므로 현장 물건 특정 시 등기상 1동과 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 위험해 보이지만, 승부처는 ‘확약 확인’
이 물건은 등기만 보면 보증금 145,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 현재 최저가 기준으로 그 룰상 잔존액은 40,889,600원입니다. 하지만 2026.04.01. 제출된 확약서에 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 결론은 단순합니다. 확약이 원문 그대로 유효하면 권리부담은 크게 해소됩니다. 반대로 확약의 적용범위가 다르거나 말소 조건에 문제가 있다면 선순위 임차권의 잔존 부담이 다시 핵심 리스크가 됩니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 숫자보다, 확약 원본을 확인하고 권리를 확정하는 것이 먼저입니다.
