의정부지방법원 2025타경64931. 파주시 파주읍 봉서리의 다세대주택 제1동 302호입니다. 현재 소유자는 하은영이며, 2022년 11월 14일 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 서울보증보험 주식회사가 청구금액 151,582,602원으로 강제경매를 신청했고, 2025년 11월 28일 경매개시결정이 등기됐습니다.
표면적으로는 매력적인 가격 변화입니다. 감정가 152,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 74,480,000원으로 낮아졌기 때문입니다. 하지만 이 물건의 권리관계는 단순한 무임차 다세대주택과 다릅니다. 경매개시결정보다 앞선 2024년 8월 23일, 한국토지주택공사 명의의 145,000,000원 주택임차권등기가 설정됐습니다. 이 권리는 대항력이 인정되는 선순위 임차권으로 분류되어, 별도의 소멸 사유가 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
상황을 바꾸는 문서는 매각물건명세서에 기재된 2026년 4월 1일자 대항력 포기 확약서입니다. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있습니다. 다만 확약서 제출자로 적힌 서울보증보험 주식회사와 등기상 임차권자인 한국토지주택공사가 다르므로, 확약이 이 선순위 임차권을 유효하게 소멸시키는지 원본과 권한관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 제1동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 43-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 3층 제302호 |
| 건물 표기 | 공동출입구 현관에 '리오쉐르빌A동' 표시 |
| 소유자 | 하은영 (2022.11.14. 소유권이전 · 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 | 152,000,000원 |
| 최저매각가 | 74,480,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 151,582,602원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 갑구 7번 · 2025.11.28. 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 3번 · 한국토지주택공사 · 임차보증금 145,000,000원 |
| 확약 관련 | 2026.04.01. 대항력 포기 확약 · 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준은 2025년 11월 28일 강제경매개시결정입니다. 과거 신정신용협동조합의 채권최고액 80,400,000원 근저당권은 2022년 7월 11일 이미 말소됐으므로, 현재 선순위 근저당으로 계산해서는 안 됩니다. 2017년 설정됐던 신탁등기도 2022년 5월 4일 말소됐습니다.
문제는 말소기준보다 먼저 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 등기상 주민등록일자는 2022년 8월 8일, 확정일자는 2022년 7월 12일입니다. 우선변제권을 행사할 수 있는 임차권이지만, 배당금으로 보증금 전액이 충당되지 않습니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 등기와 확약의 효력
임차권등기 명의인은 한국토지주택공사입니다. 보증기관 성격의 신고로 분류되므로 이를 별개의 일반 임차인으로 추가 합산하지 않습니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 명의 임차권등기 1건을 권리분석 대상으로 삼습니다. 다만 실제 주거 점유자의 신원과 구체적 임대 내역은 추가 확인이 필요합니다.
| 등기 명의인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 3번 · 건물 전부 · 보증기관 등기 |
145,000,000원 | 2022.08.08 / 2022.07.12 | 대항력 있음 | 우선변제 가능배당요구 | 명목 인수확약 적용 시 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.07.11 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.08.05 |
| 주민등록일 | 2022.08.08 |
| 확정일자 | 2022.07.12 |
| 임차권등기일 | 2024.08.23 |
| 보증금 | 145,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 72,739,360원 |
| 미배당 보증금 | 72,260,640원 (확약 적용 전 명목 계산) |
| 확약 적용 시 인수 | 실질 0원 |
| 확약서 제출자 | 서울보증보험 주식회사 |
또한 확약의 효력은 그 대상이 되는 임차권에 한정됩니다. 별도의 실제 점유자 또는 확약 대상 밖의 임차권이 확인된다면 그 권리에 관한 대항력·인수 위험은 별도로 분석해야 합니다. 현재 확인된 보증기관 등기와 실제 점유관계를 동일한 것으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 49% 최저가보다 중요한 실질취득액
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 74,480,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확약 적용 여부에 따라 경제적 부담이 크게 달라집니다.
회차별 실질부담 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 명목 인수액 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 총부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 74,480,000원 | 72,260,640원 | 146,740,640원 | 74,480,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 52,136,000원 | 94,202,448원 | 146,338,448원 | 52,136,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 36,495,200원 | 109,561,714원 | 146,056,914원 | 36,495,200원 |
각 회차 최저매각가에 해당 회차의 명목 인수액을 합산한 계산입니다. 확약 적용 총부담은 해당 임차권의 실질 인수가 0원이라는 전제이며, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 향후 회차는 유찰 시나리오이며 실제 매각 일정이나 낙찰을 보장하지 않습니다.
시나리오를 보면 차이가 분명합니다. 확약을 적용하지 못하는 경우에는 현재 회차부터 추가 유찰 회차까지 낙찰가가 낮아져도 명목 취득 부담은 약 1.46억원 수준으로 유지됩니다. 반면 확약이 유효하면 낙찰가 하락에 따라 실질취득액도 함께 낮아집니다.
따라서 이 사건에서 가격 메리트를 평가하기 위한 기준은 최저가 할인율이 아니라 확약 적용 후의 실제 취득 부담입니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인폭만으로 시세 차익이나 저가 낙찰을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,740,640원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 151,582,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 74,480,000원 |
선순위 임차보증금에 대한 우선배당을 반영한 추정 배당표입니다. 한국토지주택공사 명의 보증금의 미배당액 72,260,640원은 확약 적용 전 명목 인수액이며, 해당 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원입니다. 확약 효력과 실제 배당관계, 당해세·최우선변제 등 추가 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 중 3층입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 새시창 등이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지 이용. 4필지 일단의 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 봉서리 434-6에는 준보전산지 지정도 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 관련 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대·단독주택·농경지가 혼재한 입지 특성상 인근 거래사례, 실제 매수수요 및 재매각 가능성을 개별 검토해야 합니다. 감정가의 49%라는 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.01.자 대항력 포기 확약서의 전문을 열람하고 잔존 보증금반환청구권 포기의 범위와 조건을 확인해야 합니다.
- 확약 주체 검증. 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사 명의 임차권에 관하여 포기·말소 동의를 할 수 있는 권한이 있는지, 관련 승계·대위 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 주택임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 말소 의무자와 제출 서류를 확인해야 합니다. 단순한 확약 기재와 실제 등기 말소는 구분해야 합니다.
- 실제 점유자 및 명도. 별도의 일반 임차인은 확인되지 않았지만 구체적인 임대 내역과 현재 점유자의 신원은 확인이 필요합니다. 확약 대상 밖의 임차인이 발견되면 대항력과 인수 위험을 별도로 분석해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 152,000,000원과 최저가 74,480,000원만 비교하지 말고 인근 다세대주택의 최근 실거래, 건물 상태, 임대 수요 및 환금성을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 재계산. 확약이 인정되지 않는 경우 현재 회차의 명목 인수액은 72,260,640원이며, 낙찰가와 합산한 취득 부담은 146,740,640원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 계산해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도비용, 수리비 등을 따로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원본 및 배당 관련 서류를 최종 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건은 감정가 152,000,000원에서 최저가 74,480,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 확약이 유효하게 적용되고 다른 인수 위험이 없다면 매수인 실질 인수는 0원이고, 취득 부담은 낙찰대금 중심으로 계산할 수 있습니다.
반대로 선순위 임차권의 대항력이 유지된다면 보증금 145,000,000원의 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 회차의 명목 인수액 72,260,640원을 합치면 취득 부담은 146,740,640원입니다. 낙찰가만 낮아진다고 총부담이 같은 비율로 줄어드는 물건이 아닙니다.
매각물건명세서에 기재된 확약은 중요한 긍정 요소이지만, 확약 제출자인 서울보증보험과 임차권등기 명의인인 한국토지주택공사가 다르다는 점을 해결해야 합니다. 확약의 대상·권한·말소 가능성을 확인하기 전까지는 인수 위험이 완전히 제거됐다고 단정할 수 없습니다.
또한 확인된 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수 여부를 결론 내릴 수 없습니다. 2회 유찰된 다세대주택이라는 점에서 환금성과 실제 수요도 신중하게 평가해야 합니다.
결론은 조건부 접근입니다. 확약의 유효성과 선순위 임차권 말소가 확인되면 실질 인수 0원으로 재평가할 수 있지만, 그 확인이 불가능하다면 명목 보증금 인수 위험을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 그 가격에 실제로 취득할 수 있는 법적 조건이 충족되는가입니다.
