수원지방법원 2024타경94713. 용인시 수지구 상현동 상현마을금호베스트빌2단지 254동 6층 604호 아파트입니다. 현재 소유자는 심금옥이고, 2020.10.20 매매를 원인으로 2021.02.19 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 697,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 채권최고액 275,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 압류·근저당·가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 850,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 810,333,333원, 최신 2026.07 거래는 777,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 850,000,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 104.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현로 58, 254동 6층604호 (상현동,상현마을금호베스트빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 2001.03.31 사용승인 · 지하1층, 지상19층 건물 내 제6층 제604호 |
| 실거래 비교면적 | 175.193㎡ |
| 소유자 | 심금옥 · 2020.10.20 매매 · 거래가액 697,000,000원 · 2021.02.19 등기접수 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 850,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 두리풍력 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 후순위 임차인
말소기준은 2021.02.19 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 2021.10.19 국 압류, 2022.07.12 이대철 근저당, 2023.07.25 기술보증기금 가압류, 2023.11.08 경기신용보증재단의 근저당권부채권 가압류, 2024.10.24 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.02.09 용인시 압류는 2024.11.05 해제돼 말소됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상형 | 2022.04.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 임차인입니다.
② 시세 비교 — 신건 850,000,000원은 최근 평균 이상
상현마을금호베스트빌2단지의 비교 면적은 175.193㎡이고, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 810,333,333원입니다. 전체 평균 역시 810,333,333원으로 같지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최신 거래는 2026.07 777,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 175.19㎡ | 13 | 777,000,000원 |
| 2026.05 | 175.19㎡ | 8 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 175.19㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 175.19㎡ | 17 | 955,000,000원 |
| 2026.05 | 175.19㎡ | 6 | 765,000,000원 |
| 2026.04 | 175.19㎡ | 19 | 840,000,000원 |
| 2026.03 | 175.19㎡ | 13 | 870,000,000원 |
| 2026.03 | 175.19㎡ | 14 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 175.19㎡ | 14 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 175.19㎡ | 12 | 887,000,000원 |
| 2026.01 | 175.19㎡ | 17 | 820,000,000원 |
| 2026.01 | 175.19㎡ | 12 | 830,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 175.193㎡ | 12건 | 810,333,333원 |
최근 실거래 범위는 500,000,000원~955,000,000원으로 편차가 크고, 현재 신건 최저가 850,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.9%입니다. 최신 거래 777,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 지표가 아니라, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 850,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이대철 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 근저당권부채권 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 두리풍력 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 302,100,000원 |
850,000,000원 매각 가정에서는 채권자 총 청구 537,000,000원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 302,100,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트·주상용 부동산·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2001.03.31 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식구조 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 3,372,000원/㎡이며 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 환금성. 단지는 407세대이며 비교 가능한 최근 12개월 동일 면적 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 500,000,000원부터 955,000,000원까지 넓게 분포해 개별 호수의 조건별 가격 대조가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 신건 850,000,000원은 최근12개월 평균 810,333,333원의 104.9%입니다. 현재 회차를 ‘할인 가격’으로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.07 거래는 777,000,000원입니다. 현재 최저가 850,000,000원과 반드시 함께 비교하세요.
- 임차인 원본 확인. 박상형은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 등기상 국 압류가 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액을 입찰 전에 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 850,000,000원, 1회 유찰 시 680,000,000원, 2회 유찰 시 544,000,000원 시나리오를 최근 실거래와 함께 비교하세요.
- 관리비·명도 확인. 실제 점유관계와 체납 관리비 등 매각 후 비용을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.19 국민은행 근저당이 말소기준이고, 박상형의 전입은 2022.04.05라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격 결론은 다릅니다. 실질취득 850,000,000원은 최근 12개월 평균 810,333,333원의 104.9%이고 최신 거래 777,000,000원보다도 높습니다. 실거래 범위가 500,000,000원~955,000,000원으로 넓다는 점까지 고려하면, 신건 최저가 자체만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 합격권, 현재 가격은 보류. 이 사건은 인수 위험보다 적정 응찰가를 얼마나 엄격하게 잡느냐가 핵심입니다.
