의정부지방법원 2025타경65061. 고양시 일산서구 덕이동 더힐위드포레스트 제1동 제2층 제202호의 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호이고, 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 장한솔입니다. 권리의 기준점은 2021.08.04 경서농업협동조합 근저당권 277,200,000원이며, 이 근저당은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김선원은 2025.01.06 전입했고 2025.12.26 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 696-4 더힐위드포레스트 1동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 장자길118번길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 장한솔 · 2021.08.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 231,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 209,868,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인은 대항력 없음
핵심은 2021.08.04 근저당권입니다. 2021.07.09 신영부동산신탁주식회사로 신탁등기가 있었지만 2021.08.04 말소됐고, 같은 날 장한솔 앞으로 소유권이전이 완료됐습니다. 2024.11.01 웰컴저축은행주식회사 가압류 25,335,861원도 2025.01.06 이미 말소됐습니다. 이후 2025.12.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선원 | 202호 | 2025.01.06 | 2025.12.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 실거래 최신성은 약하다
시세 매칭 대상은 더힐위드포레스트1동2동, 16세대입니다. 면적 매칭값은 71.29㎡이고, 확인되는 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 64.62㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 2021.06 | 64.62㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 기준 평균 | — | 2건 | 405,000,000원 |
현재 최저매각가 231,700,000원은 실거래 기준 평균 405,000,000원의 57.2%입니다. 최신 확인 거래는 2021.07의 425,000,000원, 확인 거래 최저는 2021.06의 385,000,000원입니다. 수치만 놓고 보면 경매 최저가는 크게 낮지만, 거래 표본이 2건이고 두 거래 모두 2021년이므로 현재 시세를 최신 거래처럼 그대로 대입하는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,043,800원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 277,200,000원 | 227,656,200원 |
| 근저당 미배당 | 277,200,000원 | 49,543,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 231,700,000원 가정 시 집행비용 4,043,800원을 제외한 227,656,200원이 근저당 배당으로 계산되고, 근저당 기준 미배당은 49,543,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송고등학교 북동측 근거리에 위치하며 아파트·다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샤시 등입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 공시지가는 789,500원/㎡, 토지면적은 1,217.0㎡입니다. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형의 주거용 건부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 16세대이고 확인 실거래는 2건입니다. 가격 할인폭과 별개로 매수층과 거래 빈도는 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김선원은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당 및 최우선변제 여부를 원문 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 비교 실거래는 2021.06 385,000,000원과 2021.07 425,000,000원입니다. 현재 최저가가 57.2%라는 수치만으로 현재 시세 대비 할인율을 확정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 1회 유찰 최저가는 231,700,000원, 2회 유찰 시 162,190,000원, 3회 유찰 시 113,533,000원으로 제시돼 있습니다.
- 점유·명도. 202호에 임차인 김선원이 확인됩니다. 대항력과 별개로 실제 인도 과정과 이사 협의 가능성은 따로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.08.04 근저당권, 2025.12.10 경매개시결정, 임차인 전입·배당요구 내역을 등기부·현황조사·매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 최신 시세 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.08.04 경서농업협동조합 근저당이고, 임차인 김선원의 전입은 2025.01.06으로 뒤에 들어왔기 때문에 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가 231,700,000원은 실거래 기준 평균 405,000,000원의 57.2%라 숫자만 보면 할인폭이 상당합니다. 그러나 그 평균을 만드는 실거래가 2021년 2건뿐이고 단지도 16세대입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 최신 시세 검증 후 판단”이 핵심입니다. 과거 실거래 대비 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기보다, 2026.09.22 입찰 전 현 시점의 인근 다세대 매물과 실제 거래 가능 가격을 확인하는 접근이 적절합니다.
