의정부지방법원 2025타경65061. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 더힐위드포레스트 제1동 제2층 제202호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건으로, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층에 자리합니다. 감정가는 331,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 162,190,000원으로 떨어졌습니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다.

하지만 이 물건의 본질은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐보다 지금 시장에서 얼마에 거래될 수 있느냐입니다. 비교 가능한 거래로 확인되는 것은 2021년의 385,000,000원과 425,000,000원뿐입니다. 거래 당시와 매각 시점 사이에 시간이 많이 흘렀고, 거래 면적 64.62㎡도 대상 기준 면적 71.29㎡와 다릅니다. 따라서 과거 거래 평균의 40%라는 이유만으로 현 시세의 40%에 살 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

등기부의 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2021년 7월 최초 소유권보존 이후 신영부동산신탁주식회사로 신탁등기가 이루어졌으나, 2021년 8월 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 장한솔에게 소유권이 이전되었고, 경서농업협동조합의 채권최고액 277,200,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 웰컴저축은행의 25,335,861원 가압류는 2025년 1월 이미 말소됐고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 말소될 예정입니다. 근저당권 역시 배당 여부와 별개로 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차인 분석 — 전입은 늦지만 보증금은 미상

실제 확인된 임차인은 김선원 1명입니다. 전입일은 2025년 1월 6일로, 말소기준권리인 2021년 8월 4일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입 순서와 권리판정에 따르면 경매 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인입니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 2025년 12월 26일 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 실제 배당액이나 최우선변제 해당 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 보증금 액수 및 확정일자를 확인해 배당과 점유 관계를 별도로 점검해야 합니다.

③ 시세 비교 — 40%라는 숫자의 함정

더힐위드포레스트1동2동의 확인된 거래는 2021년 6월과 7월의 2건입니다. 단지는 총 16세대 규모이며 준공일은 2021년 6월 29일입니다. 다음 거래는 현재 매각 시점의 최근 거래가 아니라 과거 가격 참고자료입니다.

최저매각가 162,190,000원은 과거 평균 거래가 405,000,000원의 40% 수준입니다. 감정가 331,000,000원에 비해서도 49%입니다. 그러나 매각 대상 기준 면적은 71.29㎡인 반면, 거래 표본의 면적은 64.62㎡입니다. 면적 차이와 거래 시점 차이가 동시에 존재합니다.

따라서 과거 평균과 현재 최저가의 격차를 곧바로 투자수익이나 시세차익으로 계산하기 어렵습니다. 특히 2026년 현재의 동일 면적 거래가격과 최근 가격 추세를 확인하지 못한 상태이므로, 현재 시세보다 저렴하다고 확정할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 3,070,660원 차감 후 159,119,340원이 근저당권자에게 배당되는 구조로, 채권최고액 대비 미배당 추정액은 118,080,660원입니다. 실제 피담보채권액·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오

현재 최저가에서 추가 유찰이 발생하면 매각대금과 채권 회수액도 줄어듭니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 매수인 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 추가 유찰에 따른 채권 미배당 증가는 근저당권자의 회수 부족으로 계산되는 것이지, 그 금액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

단, 위 시나리오는 각 회차 최저가에 낙찰된다는 계산상 가정이며, 실제 다음 기일이나 낙찰을 보장하지 않습니다. 실제 피담보채권액 및 우선배당에 따라 근저당권자의 배당액과 부족액도 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 덕이동 백송고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 소규모공장, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다. 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기가 갖춰져 있습니다. 공부와 실제 이용상태의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등의 사항이 확인됩니다. 외국인 등 대상의 주거용 토지거래계약 허가구역 지정도 있어 매수 주체별 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 789,500원/㎡입니다.
• 환금성. 더힐위드포레스트1동2동은 총 16세대의 소규모 주택입니다. 확인된 실거래가 2021년 2건에 그치므로, 현재 거래 유동성을 대단지 아파트처럼 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 2021년 거래가를 현 시세로 간주하지 말고, 덕이동 인근의 최근 동일·유사 면적 다세대 매매사례와 실제 매물 호가를 대조해야 합니다.
• 김선원 임대차 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약 내용, 실제 점유 여부, 최우선변제 적용 여부를 확인하세요.
• 명도 비용과 일정. 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것과 점유자가 즉시 인도하는 것은 별개입니다. 현장 점유·이사 협의 및 인도명령 가능성을 점검해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가는 162,190,000원이며, 추가 유찰 가정 시 113,533,000원·79,473,100원입니다. 더 낮은 최저가가 반드시 높은 수익성을 뜻하는 것은 아니므로 환금성과 함께 검토해야 합니다.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·방수·난방 상태, 승강기 관리와 실제 수선 부담을 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2026.08.14. 기준 등기사항과 매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 매각기일 전 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 현재 가치

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%입니다. 331,000,000원으로 평가된 다세대주택의 최저가가 162,190,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 전입한 임차인이 있어 현재 확인된 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 권리의 금전적 승계 구조만 놓고 보면 긍정적인 요소입니다.

그러나 과거 거래 평균 405,000,000원은 2021년 거래 2건으로 계산된 금액입니다. 실제 매각 대상과 면적도 다르고, 현재 거래 추세나 최근 유사 매매가를 보여주지 않습니다. 여기에 16세대 소규모 다세대주택의 환금성, 김선원의 보증금 미상 및 명도 문제까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 높은 투자 점수를 주기는 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 현 시세와 점유 관계를 확인해 실제 취득·보유·처분 가능성을 검증한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 이 경매의 승부처는 얼마나 싸게 보이는지가 아니라, 오늘의 시장에서 얼마의 가치를 인정받을 수 있는 물건인지에 있습니다.