의정부지방법원 2025타경65108. 파주시 동패동 금강펜테리움센트럴파크 615동 11층 1101호, 전용 84.8736㎡ 아파트입니다. 감정가는 603,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 422,100,000원입니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균 561,791,666원의 75.1%여서 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가보다 임차인 인수액을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
임차인 전연실은 2022.11.30 전입했고 보증금은 230,000,000원입니다. 제시된 말소기준일은 2024.03.20이므로 전입이 더 빠르며, 매각물건명세서상 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 배당요구는 2026.02.19 했지만 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 보증금 배당액이 0원이고, 230,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 2071 금강펜테리움센트럴파크 615동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8736㎡ · 제615동 11층 1101호 |
| 소유자 | 서온범 (2022.11.30 소유권이전 · 거래가액 491,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 422,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 207,490,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 2.3억이 핵심
제시된 말소기준권리는 2024.03.20 김포시 압류입니다. 이 압류는 2024.07.18 해제에 따른 말소 이력이 있으나, 권리분석상 기준일은 2024.03.20으로 제시되어 있습니다. 전연실의 전입일 2022.11.30은 이보다 빠르므로 대항력이 인정된 상태입니다. 이후 박광준 근저당권 200,000,000원, 국·김포시·파주시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전연실 | 1101호 | 2022.11.30 | 230,000,000원 | 2026.02.19 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 230,000,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
초롱꽃마을6단지금강펜테리움의 전용 84.71~84.87㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 561,791,666원, 최신 거래는 2026.09의 555,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 75.1%지만, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 652,100,000원은 평균의 약 116.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.71㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 12 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 12 | 568,500,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 9 | 553,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 14 | 578,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 8 | 569,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 2 | 547,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 13 | 561,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 561,791,666원 |
거래 범위는 547,000,000원~580,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 652,100,000원은 이 실거래 최고가 580,000,000원보다도 높습니다. 감정가 603,000,000원보다도 49,100,000원 높은 구조이므로, 한 차례 유찰됐다는 사실 자체가 가격 안전마진으로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,621,000원 |
| 인수 · 임차인 전연실 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 박광준 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 215,479,000원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 전연실의 보증금에 대한 배당액이 0원으로 계산되며, 230,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 반영됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 대지권·세금 리스크
매각물건명세서에는 대지권 미등기로 기재되어 있고 대지권 유무는 알 수 없는 상태입니다. 다만 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있습니다. 2026.01.13 신청채권자 한국자산관리공사의 보정서에는 주식회사 펜테리움개발이 소유자들에게 보낸 안내문이 첨부되어 있으며, 그 안내문에는 대지권등기가 가능해졌으므로 소유자별로 대지권 이전등기를 신청하라는 취지의 내용이 기재되어 있습니다. 분양대금 완납 여부는 불분명합니다.
또한 국세·지방세 압류 4건이 확인되며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 예상배당보다 선순위로 차감될 수 있습니다. 현재 예상배당표의 소유자 잔여액 215,479,000원도 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 안전해지지는 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 판단 포인트 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 422,100,000원 | 230,000,000원 | 실질취득 652,100,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 295,470,000원 | 230,000,000원 | 보증금 인수 부담이 계속 남음 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 206,829,000원 | 230,000,000원 | 최저가가 보증금보다 낮아지는 구간 |
특히 3회 유찰 시 최저가 206,829,000원은 임차보증금 230,000,000원보다 낮아집니다. 대항력 인수형에서는 이 구간부터 낙찰가만 계속 내려간다고 실질부담이 같은 폭으로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 보증금 인수 구조가 가격 하락의 효과를 제한한다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 사용승인일은 2022.07.29입니다.
- 입지. 심학중학교 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지. 초롱꽃마을6단지금강펜테리움, 778세대이며 최근 전용 84㎡대 거래가 12건 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·파주운정3지구 택지개발지구에 속하고 공시지가는 1,354,000원/㎡입니다.
- 규제. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 230,000,000원. 최저가와 별개로 매수인 인수액으로 계산해야 합니다. 현재 회차 실질취득은 652,100,000원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 561,791,666원과 최신 거래 555,000,000원을 기준으로 판단해야 하며, 최저가 75.1%라는 할인율만 보면 안 됩니다.
- 대지권 미등기. 대지권가격은 최저가에 포함됐지만 대지권 유무 및 분양대금 완납 여부가 불분명하므로 관련 서류 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있으면 배당 순위와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 임차인의 전입·확정일자·배당요구, 대지권 관련 보정서와 안내문을 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “6.521억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 603,000,000원에서 한 차례 유찰돼 422,100,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균의 75.1%라는 숫자도 눈에 띕니다. 그러나 대항력 있는 임차인 전연실의 보증금 230,000,000원이 매수인 인수로 남기 때문에, 현재 회차의 실질취득은 652,100,000원입니다.
이는 최근 12개월 평균 561,791,666원뿐 아니라 최신 거래 555,000,000원, 최근 거래 최고가 580,000,000원도 웃돕니다. 여기에 대지권 미등기와 분양대금 완납 여부 불분명, 세금 압류 변수까지 남아 있습니다. 최저가는 낮지만 실질 가격은 높고, 권리·대지권 확인 부담도 큰 사건입니다. 현재 회차에서의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다.
