의정부지방법원 2025타경65108. 파주시 동패동 금강펜테리움센트럴파크 615동 11층 1101호 아파트입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 6.03억짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 1101호에는 전연실이 2022.11.30 전입했고 보증금은 230,000,000원입니다. 배당요구는 2026.02.19 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 예상배당에서도 임차인 배당액은 0원, 보증금 전액은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
따라서 가격 판단 기준은 최저매각가 603,000,000원이 아니라 603,000,000원 + 230,000,000원 = 실질취득 833,000,000원입니다. 같은 단지 동일면적 최근 12개월 실거래 평균이 561,708,333원이고 최신 거래가 555,000,000원인 점을 감안하면, 현재 회차는 가격 메리트가 아니라 시세를 크게 웃도는 실질 부담이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65108 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 2071 금강펜테리움센트럴파크 615동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8736㎡ · 제615동 제11층 제1101호 |
| 소유자 | 서온범 · 2022.11.30 소유권이전 · 거래가액 491,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 603,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 207,490,953원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인 | 2022.07.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 2.3억이 핵심
권리분석상 핵심은 전연실의 전입일 2022.11.30입니다. 말소기준으로 산정된 김포시 압류일 2024.03.20보다 앞서 전입해 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금은 230,000,000원, 확정일자는 확인되지 않으며 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 배당 0원·보증금 전액 인수 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전연실 | 1101호 | 2022.11.30 | 확인되지 않음 | 230,000,000원 | 2026.02.19 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 실질취득 8.33억은 최근 거래권을 크게 넘는다
초롱꽃마을6단지금강펜테리움의 동일면적 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 561,708,333원, 최신 거래는 2026.07의 555,000,000원입니다. 감정가·최저가 603,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 107.4%인데, 임차인 인수액까지 포함하면 가격 부담은 훨씬 커집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.71㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 12 | 568,500,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 9 | 553,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 14 | 578,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 8 | 569,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 2 | 547,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 13 | 561,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 9 | 569,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 13 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 561,708,333원 |
표본의 최저 거래는 547,000,000원, 최고 거래는 580,000,000원입니다. 그런데 현재 회차 실질취득은 833,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 271,291,667원 높습니다. 비율로는 약 148.3%입니다. 최신 거래 555,000,000원과 비교해도 약 150.1%에 해당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 603,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,430,000원 |
| 인수 · 임차인 전연실 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 박광준 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 394,570,000원 |
예상배당에서는 전연실 보증금 230,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 대지권 미등기 — 가격 외의 별도 확인사항
매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기로 기재되어 있고 대지권 유무를 알 수 없다고 되어 있습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있습니다. 분양대금 완납 여부는 불분명합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2022.07.29입니다. 단지는 778세대입니다.
- 입지. 파주시 동패동 심학중학교 북서측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 차량 출입 가능한 도로 기반시설과 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,354,000원/㎡이며 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 동일면적 거래 12건은 547,000,000원~580,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 561,708,333원입니다. 실질취득 833,000,000원과는 큰 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 현재 회차는 603,000,000원이 아니라 임차인 인수 230,000,000원을 포함한 833,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 대항력·보증금 재확인. 전연실의 전입일 2022.11.30, 보증금 230,000,000원, 배당요구일 2026.02.19 및 확정일자 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 원본과 대조해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2024.03.20 김포시 압류와 2024.07.18 해제, 2022.11.30 삼성생명보험주식회사 근저당권 및 2025.10.01 한국자산관리공사 앞으로의 근저당권 이전 관계를 현재 등기부에서 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기 상태, 분양대금 완납 여부, 주식회사 펜테리움개발 안내문에 따른 실제 이전등기 가능 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 우선 차감될 수 있으므로 실제 체납세액과 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 회차별 총비용 비교. 1회 유찰 시 실질취득 712,400,000원, 2회 유찰 시에도 615,920,000원으로 최근 12개월 평균 561,708,333원보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 최근 실거래 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6.03억 신건”이 아니라 “8.33억 인수형”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 833,000,000원입니다. 최저매각가 603,000,000원에 대항력 임차인 전연실의 미배당 보증금 230,000,000원이 더해지는 현재 회차 실질취득액입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 561,708,333원과 최신 거래 555,000,000원보다 현저히 높아, 현재 가격에는 시세 메리트를 부여하기 어렵습니다.
게다가 대지권은 미등기이고 분양대금 완납 여부가 불분명하며, 세금 압류의 당해세 여부와 근저당권 말소·이전 관계도 원본 대조가 필요합니다. 2회 유찰 시에도 인수액을 더한 실질취득은 615,920,000원으로 최근 12개월 평균을 웃돕니다. 따라서 이 물건은 낮아 보이는 최저가보다 인수 보증금과 권리 원본 확인이 우선인 고위험 가격 구조로 판단됩니다.
