수원지방법원 2025타경1096. 화성시 장안면 석포리 687-11 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 요항표상 건물 기호(2)는 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 계획관리지역에 놓여 있습니다. 다만 가장 먼저 확인해야 할 것은 물건 형태가 아니라 매각 범위입니다. 2024년 상속으로 정경호·정명숙·정선호·정영숙이 각 4분의 1씩 공유하게 됐고, 이번 강제경매는 그중 정영숙의 4분의 1 지분에 대해 진행됩니다.
따라서 낙찰자가 최저가 49,416,000원에 취득한다고 해도 다른 공유자 3명의 지분까지 취득하는 것이 아닙니다. 배당표상 별도 인수금은 0원이지만, 금전 인수 0원과 단독소유는 전혀 다른 문제입니다. 매각물건명세서 비고에는 공유자의 우선매수신고를 1회에 한해 행사할 수 있다고 적혀 있어 외부 입찰자의 최종 취득 가능성에도 변수가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 석포리 687-11 · 도로명 경기도 화성시 만세구 장안면 노하길 9-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 기호(2) 단독주택 이용 |
| 소유관계 | 정경호·정명숙·정선호·정영숙 각 4분의 1 공유 |
| 매각대상 | 정영숙 4분의 1 지분 · 일괄매각 · 제시외건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 70,594,520원 / 49,416,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 21,514,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 핵심은 지분매각
현재 권리분석의 말소기준은 2024.11.29 경기광주세무서장의 정영숙 지분 압류입니다. 이후 2025.04.11 주식회사우리카드의 강제경매개시결정과 2025.09.04 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1998년 삼괴농업협동조합 근저당과 2018년 한국주택금융공사 근저당은 각각 이미 등기부상 말소됐습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 보증금 인수액을 별도로 더하는 구조는 확인되지 않지만, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’ 할인율일 뿐
감정가는 70,594,520원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 49,416,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 49,416,000원입니다.
하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 70%라는 의미입니다. 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 49,416,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 기준이 없습니다. 따라서 최저가가 감정가에서 30% 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,289,488원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사우리카드 | 21,514,156원 | 21,514,156원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,612,356원 |
현재 최저가 49,416,000원 가정 시 신청채권자 청구액 21,514,156원은 전액 배당되고, 계산상 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 우리카드 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 49,416,000원 | 21,514,156원 | 0원 | 26,612,356원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 34,591,200원 | 21,514,156원 | 0원 | 12,054,402원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 24,213,840원 | 21,514,156원 | 0원 | 1,863,835원 |
④ 지분매각·공유자 우선매수 — 이 사건의 실전 핵심
매각물건명세서 비고는 이번 사건을 명확히 지분매각으로 표시하고 있습니다. 현재 등기상 공유자는 정경호·정명숙·정선호·정영숙이며 각 지분은 모두 4분의 1입니다. 강제경매개시결정 역시 정영숙 지분을 대상으로 기재돼 있습니다.
이 때문에 이 사건은 ‘말소기준 이후 권리가 없어지는가’만 확인하고 끝낼 유형이 아닙니다. 배당상 인수는 0원이더라도 취득 후에는 다른 공유자들과 공동소유 상태가 지속되므로, 지분 자체의 활용·처분 가능성이 투자 판단의 중심이 됩니다.
⑤ 물건 상태·입지·토지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 기호(2)는 조적조 슬라브지붕 지상 1층 건물이며 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비·난방시설이 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 석포산업단지 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 303.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)이며 공시지가는 168,600원/㎡입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 별도 토지 이용. 기호(3)은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황상 기호(1)의 부속토지인 마당으로 사용 중이며, 매각물건명세서상 농지취득자격증명은 불필요합니다.
- 제시외건물. 일괄매각에 제시외건물이 포함되며, 제시외 1-1·1-2 창고는 석포리 687-93에 걸쳐 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분부터 확인. 취득 대상은 전체 부동산이 아니라 정영숙의 4분의 1 지분입니다. 이를 전체 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수신고가 1회 허용되는 사건이므로 외부 입찰자의 최종 취득 가능성을 별도로 고려해야 합니다.
- 가격 착시 주의. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이를 시세 대비 70%로 해석할 근거는 없습니다. 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외건물 위치. 창고 1-1·1-2가 석포리 687-93에 걸쳐 있다는 명세서 문구와 현황 경계를 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 최종 배당 및 체납 관련 사항은 원본 서류와 관계기관 자료로 재확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.14 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 배당표만 보면 상당히 깔끔합니다. 현재 최저가 49,416,000원에서 신청채권자 주식회사우리카드의 청구액 21,514,156원이 전액 배당되고, 계산상 미배당도 매수인 인수도 0원입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 광주시 압류도 매각으로 소멸합니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 그 숫자가 아닙니다. 매각대상이 정영숙의 4분의 1 지분뿐이라는 점, 다른 3명의 공유자가 그대로 남는다는 점, 공유자의 우선매수신고가 1회 허용된다는 점이 이 사건의 본질입니다. 여기에 제시외 창고 일부가 다른 필지에 걸쳐 있고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 있는 사건도 아닙니다. 금전 인수는 0원, 그러나 지분·공유관계 리스크는 분명하다. 이 물건은 권리소멸보다 ‘1/4 지분을 왜, 어떻게 취득할 것인가’를 먼저 답해야 하는 경매입니다.
