133,700,000원
의정부지방법원 2025타경65240. 파주시 조리읍 대원리 프라임주택 101동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2016.09.02. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 117,600,000원입니다. 이후 롯데카드, 농협은행, 현대카드, 케이비국민카드의 가압류와 현대카드의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
눈여겨볼 부분은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 확인되는 전입자는 7명입니다. 가장 이른 전입도 2016.10.18.로 말소기준일 2016.09.02.보다 늦어 모두 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 있더라도 말소기준보다 뒤의 전입만으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 명도관계는 입찰 전에 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65240 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 377-4 프라임주택 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김금옥 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 10,784,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.09.02. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류 4건과 2026.01.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 전입 7명, 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| JIN CHENGJIANG | 2016.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGZHEN | 2016.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DONG LIHUA | 2020.11.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHAOYUN | 2020.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍련 | 2021.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN YAYUN | 2022.05.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SHANJI | 2024.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 133,700,000원으로 감정가 191,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 가격은 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”와 “실제 시장에서 얼마에 거래되는가”를 분리해야 합니다. 현재 회차 실질취득액은 인수 0원을 반영해 133,700,000원이지만, 응찰 여부는 주변 다세대주택의 실제 거래가격과 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 18,723,933원 | 13,428,200원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,538,038원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,289,347원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,915,339원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 현대카드 주식회사 | 10,784,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 186,851,459원, 채권자 예상배당은 131,028,200원, 미배당은 55,823,259원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 최우선변제 등 실제 배당요인이 확인되면 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대원초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·농경지·근린생활시설·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 새시 이중창호입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5~6m의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으나, 현황 지하층에 공부상 미등재된 각호별 점유사용 창고가 있으며 이를 포함해 감정평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입 7명 대조. 김홍련, JIN ZHAOYUN, JIN SHANJI, DONG LIHUA, JIN YAYUN, JIN CHENGJIANG, JIN LONGZHEN의 실제 점유관계와 퇴거 여부를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성을 원본 명세서와 배당요구 현황으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 133,700,000원은 감정가 191,000,000원의 70%일 뿐입니다. 실제 거래가격과 비교하기 전에는 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 지하 창고 확인. 공부상 미등재된 지하층 창고가 감정에 포함되어 있으므로 실제 사용상태와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2016.09.02. 근저당권을 기준으로 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준보다 앞선 전입자가 없고, 후순위 가압류와 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하므로 권리 인수 측면에서는 비교적 명확합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 전입자 7명의 점유관계와 보증금·우선변제 여부에서 올라갑니다.
또한 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그것만으로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 권리는 인수 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 별도 검증. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
