수원지방법원 2025타경1351. 화성 오산동 동탄역스타디움블루 2층 201호입니다. 경매 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으며, 현재는 경계벽을 대부분 철거해 내부공사를 진행하다 중단된 상태로 조사됐습니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 박현보 소유권이전과 같은 날인 2023.04.26. 설정된 신한은행 근저당권 3,960,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 국 근저당권 288,978,900원, 대아신용협동조합 가압류 400,000,000원, 경매개시결정, 화성시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1351 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 977-3 동탄역스타디움블루 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 447-54(오산동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 내부공사 진행 중단 상태 |
| 소유자 | 박현보 · 2023.04.26. 소유권이전 · 거래가액 1,225,463,831원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,727,000,000원 / 3,308,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구금액 | 3,421,887,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.04.26. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고 공동담보목록 제2023-1498호가 기재돼 있습니다. 이후의 국 근저당권, 대아신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 3,308,900,000원으로 감정가의 70%이며 1회 유찰 상태입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
오히려 이 물건은 가격 외의 사용상태를 함께 봐야 합니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만, 기준시점에는 경계벽을 대부분 철거한 채 내부공사가 중단돼 있었습니다. 감정평가서의 건물 구조 설명은 12층 건물 중 2층 201호~205호 총 5개호를 대상으로 하고 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,308,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,489,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,960,000,000원 | 3,273,411,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 288,978,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대아신용협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 4,648,978,900원 중 채권자 배당액은 3,273,411,000원, 미배당액은 1,375,567,900원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 3,308,900,000원 | 1,375,567,900원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,316,230,000원 | 2,358,311,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,621,361,000원 | 3,046,231,510원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 유찰 리스크는 권리 인수보다는 가격·활용도·환금성 쪽에서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·물건상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. SRT 동탄역 북서측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 기차역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 현재 상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 경계벽을 대부분 철거한 상태에서 내부공사가 중단돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 천장매립식 시스템 냉난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 18미터 포장도로, 북측·동측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 지구단위계획구역(화성동탄(2)) · 토지면적 1,254.9㎡ · 공시지가 6,927,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부공사 상태 확인. 경계벽 철거 후 공사가 중단된 상태이므로 현재 내부 상태와 추가 공사 필요 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각이라고 기재돼 있으므로 입찰 전 매각 대상 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현황조사와 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 세금·배당 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 세금 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘활용 가능성’이 승부처
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.26. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 국 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건을 권리만 보고 안전형으로 끝내면 부족합니다. 현재 최저가는 3,308,900,000원이고 이미 1회 유찰됐지만, 실거래 시세 비교 근거가 없는 상태입니다. 게다가 일반음식점 용도의 내부 경계벽이 대부분 철거된 채 공사가 중단돼 있어 재사용·임대·매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로.”입니다.
