수원지방법원 2025타경1351. 경기도 화성시 오산동 977-3 동탄역스타디움블루 2층 201호입니다. 등기상 소유자는 박현보이고, 2023.04.26 소유권이전과 함께 주식회사신한은행의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 국 근저당·대아신용협동조합 가압류·임의경매개시결정·화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심 위험은 권리보다 현황에 있습니다. 공부상 제2종근린생활시설 (일반음식점)이지만 기준시점 현재 경계벽을 대부분 철거하여 내부공사가 진행되다 중단된 상태로 평가됐습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 실제 상태와 공사 범위, 점유·임대관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1351 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 977-3 동탄역스타디움블루 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 경계벽 대부분 철거 후 내부공사 중단 |
| 소유자 | 박현보 (2023.04.26 소유권이전, 거래가액 1,225,463,831원) |
| 감정가 / 최저가 | 4,727,000,000원 / 2,316,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 3,421,887,700원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 토지 | 1,254.9㎡ · 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 공시지가 | 6,927,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021년에 설정됐던 신탁등기 2건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.04.26의 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 국 근저당, 대아신용협동조합 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당자료의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 현재 최저가는 감정가의 49%
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가는 2,316,230,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 1,621,361,000원, 4회 유찰 시 1,134,952,700원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴 여부는 판단하지 않고, 회차별 가격과 미배당 변화를 중심으로 봅니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 2,316,230,000원 | 2,290,667,700원 | 2,358,311,200원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,621,361,000원 | 1,602,747,390원 | 3,046,231,510원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,134,952,700원 | 1,121,203,173원 | 3,527,775,727원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,316,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,562,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,960,000,000원 | 2,290,667,700원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 288,978,900원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 대아신용협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 2,316,230,000원 가정에서 집행비용 25,562,300원을 제외한 금액이 신한은행에 배당되고, 신한은행 채권최고액 3,960,000,000원 중 2,290,667,700원이 배당됩니다. 국 근저당과 대아신용협동조합 가압류는 이 시나리오에서 배당액이 0원이며, 채권 총액 4,648,978,900원 대비 2,358,311,200원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. SRT 동탄역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 기차역이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 용도·현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 기준시점 현재 경계벽을 대부분 철거하여 내부공사가 진행되다 중단된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 12층 중 제2층 제201호~제205호 총 5개호이며, 천장매립식 시스템 냉난방설비·위생 및 급배수설비·승강기설비·소화전설비·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지면적 1,254.9㎡, 평지·정방형·중로각지입니다. 남측 약 18미터, 북측 및 동측 약 12미터 도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로2류·중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 내부는 공사 중단 상태로 평가됐습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 거래가격 기준의 환금성은 정량 판단하지 않습니다. 임대관계도 미상으로 점유·임대차 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확정할 수 없습니다. 비교 가능한 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 내부공사 중단 확인. 경계벽을 대부분 철거한 상태이므로 현장에서 현재 내부 상태를 확인하고, 필요한 공사 범위와 비용을 별도로 검토하세요.
- 임대관계·점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 점유자·임대차 여부를 확인하기 전 대항력이나 보증금 부담이 없다고 단정하지 마세요.
- 권리 순위 확인. 2023.04.26 신한은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 국 근저당·대아신용협동조합 가압류·임의경매개시결정·화성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변수 확인. 현재 배당표는 집행비용 추정치와 채권최고액 기준으로 계산됐고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 최종 배당은 원본 서류로 재확인하세요.
- 신탁 이력 확인. 2021년 신탁등기 2건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 관련 신탁원부 등 원본 자료도 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 자료·현황 및 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 현장 위험 0”
권리관계만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2023.04.26 신한은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 매각가 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
현재 최저가는 2,316,230,000원으로 감정가 4,727,000,000원의 49%까지 내려왔고 이미 2회 유찰됐습니다. 반면 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이면서 경계벽을 대부분 철거한 뒤 내부공사가 중단된 상태이고, 임대관계도 미상입니다. 실거래 자료 역시 없어 현재 가격을 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 최저가 할인폭이 아니라 실제 내부 상태·점유 및 임대차· 필요한 공사 범위·최종 가격입니다. 권리는 인수 0원, 현장은 반드시 확인이 핵심입니다.
