의정부지방법원 2026타경60000. 파주시 금릉동 장안흰돌마을아파트 107동 19층 1902호, 전용 171.52㎡ 아파트입니다. 소유자 최철원은 2020년 12월 24일 거래가액 290,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2021년 4월 9일 하나은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 새북구새마을금고 근저당, 피플펀드컴퍼니 근저당, 국·파주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 후순위 권리는 정리되는 전형적인 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 임차인 백민혜의 전입일은 2021.02.24로 말소기준인 하나은행 근저당 2021.04.09보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·인수 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60000 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금릉동 199-6 장안흰돌마을아파트 107동 19층 1902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 171.52㎡ · 지하2층·지상20층 중 19층 |
| 이용상태 | 공동주택인 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 최철원 · 2020.12.24 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 247,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사(변경전, 주식회사 피플펀드컴퍼니) / 21,696,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2021.04.09 설정된 하나은행 근저당권 110,000,000원입니다. 2022.06.15 새북구새마을금고 근저당 142,800,000원, 2023.02.03 피플펀드컴퍼니 근저당 26,000,000원과 2025년 국·파주시 압류, 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백민혜 | 2021.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 선순위이므로 매수인에게 가장 중요한 확인 대상입니다. 보증금 규모와 확정일자, 배당요구 여부가 확인되기 전에는 법원 최저가 247,800,000원을 그대로 “실질 취득가”로 사용하는 것이 위험합니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 실질취득 확인이 먼저
장안6흰돌마을(199-6) 전용 171.52㎡의 확인된 실거래는 9건이며 전체 평균은 367,444,444원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 평균은 365,333,333원, 최신 거래는 2024.09 · 350,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -0.9%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 171.52㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2023.12 | 171.52㎡ | 4 | 373,000,000원 |
| 2023.12 | 171.52㎡ | 4 | 373,000,000원 |
| 2023.07 | 171.52㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2023.07 | 171.52㎡ | 18 | 398,000,000원 |
| 2022.11 | 171.52㎡ | 18 | 398,000,000원 |
| 2022.09 | 171.52㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2022.02 | 171.52㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2021.07 | 171.52㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 171.52㎡ | 3건 | 365,333,333원 |
현재 최저매각가는 최근 12개월 평균의 67.8%입니다. 표면적인 법원 가격만 놓고 보면 할인폭이 상당합니다. 그러나 이 사건은 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 67.8%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 실제 가격 메리트는 보증금과 배당·인수 범위를 확인해 실질취득비용을 확정한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,269,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 새북구새마을금고 | 142,800,000원 | 133,530,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사피플펀드컴퍼니 | 26,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 총 채권액 278,800,000원 중 243,530,800원이 배당되고 35,269,200원의 미배당이 발생합니다. 다만 선순위 임차인의 보증금·배당권이 확정되면 실제 배당순서와 매수인 인수범위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 247,800,000원 | 35,269,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 173,460,000원 | 108,568,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,421,999원 | 159,877,909원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주스타디움 남서측 인근 장안흰돌마을아파트로, 주위에 아파트·다세대주택 등 공동주택, 파주스타디움, 근린공원, 소규모 점포·상가와 경지정리지대가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 독암길 등 주요도로가 지나 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 단지. 장안6흰돌마을(199-6) 498세대, 사용승인일 2000.05.31이며 대상 면적은 171.52㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층·지상20층 건물의 19층으로, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 9필지 일단의 평탄한 부정형 토지로 공동주택 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,460,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지이용계획상 도시지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 내부는 폐문부재로 집합건축물대장·현황도면과 동일면적의 표준적 이용상황을 참고해 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 백민혜 보증금 확인. 전입일 2021.02.24가 말소기준 2021.04.09보다 빠르므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 실제 미배당 인수액을 결정하는 핵심입니다.
- 실질취득비용 재계산. 법원 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수를 합친 금액으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 365,333,333원, 최신 거래 350,000,000원, 추세 -0.9%를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 조세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 아직 ‘실질가격’을 모른다
이 물건은 감정가 354,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 247,800,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 365,333,333원의 67.8%라는 숫자만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 후순위 근저당과 압류도 말소기준 이후라 등기 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 백민혜의 전입일은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자는 미상입니다. 이 임차인이 선순위 대항 임차인으로 확정되면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있으므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 시세도 -0.9%의 소폭 하락 흐름입니다. 이 사건의 결론은 “등기 후순위는 정리되지만, 임차보증금 확인 전까지 가격 판단은 보류”입니다.
