수원지방법원 2025타경53658. 화성시 우정읍 이화리 1292, 남양만로 334 소재 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상2층의 위험물저장처리시설(주유소)이고, 토지는 주유소용지 2,100㎡입니다. 현재 소유자는 김정희이며, 2022.12.30. 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2023.06.16. 설정된 평택축산업협동조합의 채권최고액 1,690,000,000원 근저당입니다.
말소기준 이후에는 2025.01.23. 평택축산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.02.14. 국의 압류와 같은 날 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 등기부에 있던 여러 가압류·근저당·가처분도 이미 말소된 상태여서, 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2023년 근저당 이후의 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53658 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 남양만로 334 · 이화리 1292 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 위험물저장처리시설(주유소) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층 / 지상2층 |
| 토지 | 주유소용지 · 2,100㎡ · 생산관리지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김정희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,762,695,410원 / 863,721,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 1,321,560,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 주유소와 사무실이 현재 운영하지 않는 공실 상태라고 적혀 있습니다. 현 자료상 대항력 있는 임차인이 확인된 구조는 아니지만, 실제 이용상황은 폐문·이해관계인 부재 등으로 외부관찰과 탐문조사를 바탕으로 평가됐으므로 입찰 전 현장과 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가의 49%
감정가는 1,762,695,410원, 현재 최저매각가는 863,721,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49% 조건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에서의 권리상 실질취득 금액도 863,721,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 863,721,000원 | 837,316,210원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 604,604,700원 | 1,093,841,347원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 423,223,290원 | 1,273,408,943원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 평택축산업협동조합의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 커진다고 해서 그 금액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 863,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,037,210원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 1,690,000,000원 | 852,683,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 863,721,000원 가정 시 평택축산업협동조합 근저당의 미배당은 837,316,210원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,321,560,453원이고 예상 배당액은 852,683,790원으로, 현재 회차에서는 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 우정읍 이화리 소재 남양방조제 북측 인근이며, 주변은 농경지·임야·공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 원거리에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 불편한 편입니다.
- 용도. 지하1층·지상2층 위험물저장처리시설(주유소)이며 주유소와 사무실은 현재 운영하지 않는 공실 상태입니다.
- 토지. 주유소용지 2,100㎡, 생산관리지역, 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 399,200원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 연안육역입니다.
- 시설. 위생 및 급배수설비가 구비되어 있고, 장기간 방치된 주유기 4기는 가치가 낮아 평가에서 제외됐습니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.06.16. 을구 24번 평택축산업협동조합 근저당이 기준이며, 이후 경매개시·압류의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 공실·점유 확인. 주유소와 사무실은 현재 미운영·공실로 기재되어 있지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 매각 직전 현황을 다시 확인하세요.
- 내부상태 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 실제 내부 이용상황이 감정평가의 표준적 상정과 다를 수 있습니다.
- 평가 제외 시설 확인. 지상 주유기 4기는 장기간 방치된 상태로 평가에서 제외됐습니다. 일괄매각 대상과 제외 평가 부분을 원본에서 대조하세요.
- 유찰가만으로 판단하지 않기. 현재 2회 유찰·감정가 49%이지만 특수용도 물건이므로 감정가 대비 비율만으로 가격 우위를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당은 837,316,210원이지만 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리보다 현장을 봐야 하는 물건”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.16. 평택축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시와 압류는 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건 자체는 주거용이 아니라 위험물저장처리시설인 주유소와 토지이고, 현재 주유소·사무실이 운영되지 않는 공실이며 주유기 4기도 평가에서 제외됐습니다.
감정가 1,762,695,410원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 863,721,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 수치만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 단순하지만, 입찰 판단은 현장 이용상태와 특수용도에 달린 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
