109,900,000원
수원지방법원 2025타경54753. 용인시 기흥구 마북동 플랫폼시티아이브 주건축물제1동 2층 216호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 2023.11.07. 가압류보다 앞선 2022.02.22. 전입을 가진 최립의 주택임차권입니다. 보증금은 145,000,000원이고 대항력·우선변제권이 확인돼 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 109,900,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,338,600원과 최립 배당 107,561,400원으로 매각대금이 모두 소진되고, 최립 보증금 부족액은 37,438,600원입니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 제출돼 있습니다. 따라서 최립 관련 실질 인수는 0원이고, 실질취득액은 현재 최저가인 109,900,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브주건축물제1동 2층 216호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 용구대로2360번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건 내 2층 216호 |
| 시세 매칭 대상면적 | 20.32㎡ · 실거래 표본 면적과 불일치 |
| 소유자 | 남승수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,216,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.11.07. 가압류입니다. 최립은 그보다 앞선 2022.02.22. 주민등록과 2022.02.03. 점유개시가 확인돼 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 임차권등기는 2024.02.06. 설정됐고, 2024.02.19. 경정결정으로 확정일자는 2023.01.20.로 정리됐습니다. 강제경매개시결정은 2025.02.24.이며 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·임차권 — 확약 적용 대상과 미상 항목을 분리
| 임차 관련자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최립 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2022.02.22 2023.01.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 제출 실질 인수 0원 |
| 공사피 매각물건명세서상 주거 표기 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
을구 1-2는 최립의 주택임차권 확정일자를 2023.01.20.로 경정한 등기입니다. 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 78.5%지만 ‘면적 불일치’와 -11.4% 하락을 함께 봐야 한다
플랫폼시티아이브 실거래 표본은 4건이고 평균은 153,500,000원입니다. 다만 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2026.01. 140,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다. 현재 최저가 109,900,000원은 이 기준의 78.5%입니다.
그러나 이 수치만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기 어렵습니다. 시세 매칭 대상면적은 20.32㎡인데 실제 거래 표본은 모두 14.16㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 최근 거래 추세가 이전 거래 대비 -11.4%로 하락했습니다. 따라서 78.5%는 참고 지표로만 사용하고, 동일 면적·동일 이용상태의 직접 비교가 확인되기 전에는 가격 가점을 보수적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.16㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2024.09 | 14.16㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2023.03 | 14.16㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.16㎡ | 4건 | 153,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.16㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 임차인 최립 보증금 | 145,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,216,211원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 최립 보증금의 미배당액은 37,438,600원입니다. 다만 확약에 따라 이 금액은 최립 관련 매수인 실질 인수액에 포함하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 부족액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 최립 부족액 | 최립 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 109,900,000원 | 37,438,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 76,930,000원 | 69,854,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 53,851,000원 | 92,518,318원 | 0원 |
통상 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건의 최립 보증금은 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 다릅니다. 위 표의 부족액은 배당 계산상의 숫자이고, 룰상 최립 관련 실제 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마성초등학교 북서측 인근. 단독주택·아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역·비행안전제3구역·상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,659㎡ · 공시지가 2,136,000원/㎡ · 지목 대 · 주거기타 이용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 플랫폼시티아이브는 28세대이고 경매 통계상 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최립 보증금 전액에 대한 잔존 반환청구권 포기·대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위가 실제 매각조건과 일치하는지 확인하세요.
- 공사피 확인. 전입일·점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.21. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 현재 실거래 표본은 14.16㎡이고 시세 매칭 대상면적은 20.32㎡로 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -11.4%를 감안해 전체 평균 153,500,000원보다 최근 12개월 140,000,000원을 우선 참고하세요.
- 유찰 가능성. 단지 경매 통계 평균 유찰 4.9회·낙찰률 0.0%를 감안해 환금성에 보수적으로 접근하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 사라졌지만, 끝난 권리분석은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 109,900,000원을 넘어 위험해 보입니다. 하지만 최립 보증금에 대해서는 신청채권자겸 주택임차권 대위변제자의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어, 현재 회차의 실질취득액은 109,900,000원, 최립 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 바로 안전형으로 올려 잡을 사건도 아닙니다. 명세서상 공사피의 임차정보가 미상이고, 말소기준 이전의 민간임대주택등기가 있으며, 시장 표본은 대상면적과 일치하지 않습니다. 최근 시세는 140,000,000원이고 최근 추세는 -11.4%, 단지 경매 통계 평균 유찰은 4.9회입니다. 결론은 “주된 인수는 해소, 미상 권리와 가격 검증은 미완료”입니다. 확약서와 미상 임차정보를 원본에서 확인한 뒤 가격 판단을 붙이는 순서가 맞습니다.
