의정부지방법원 2026타경60111. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 110동 지1층 비02호의 강제경매입니다. 감정가 대비 최저매각가가 49%까지 떨어진 모습만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부 을구에는 정재원 명의 주택임차권이 등기되어 있고, 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다고 명시합니다. 이 사건은 단순한 가격 할인형 경매가 아니라 선순위 임차보증금 인수형 경매로 분석해야 합니다.
2025.11.21. 최영철 지분에 대한 압류가 말소기준권리로 제시되어 있지만, 임차인의 전입신고일은 그보다 앞선 2023.04.25.입니다. 게다가 임대차계약과 점유 개시는 그보다 더 이릅니다. 뒤에 등기된 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차인의 보증금 반환채무까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 110동 지1층 비02호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 27-4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 전용 77.21㎡ |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 지1층 비02호 |
| 이용상태 | 방3 · 욕실2 · 거실 · 주방/식당 · 다용도실 |
| 소유자 | 김진선(2분의 1), 최영철(2분의 1) |
| 감정가 | 192,000,000원 |
| 최저매각가 | 94,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험주식회사 |
| 청구금액 | 169,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 준공 | 2018.12.14. |
| 민간임대주택 | 2021.11.26. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 시작된 임차인의 권리
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 시간순서입니다. 임차인 정재원의 최초 임대차계약은 2020.10.16., 점유개시는 2020.11.06., 주민등록일자는 2023.04.25.로 기재되어 있습니다. 반면 최초 압류는 2025.11.21.입니다.
갑구에는 김진선과 최영철의 각 지분에 대한 국의 압류가 존재하며, 이후 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 두 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 을구의 선순위 주택임차권은 인수 위험이 남는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입신고 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정재원 | 건물전부 | 190,000,000원 | 2023.04.25. | 대항력 있음 우선변제 배당 0원 가정 매수인 인수 보증기관 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 정재원 1명 |
|---|---|
| 임대차계약 | 1차 2020.10.16. / 2차 2022.10.18. |
| 점유개시 | 2020.11.06. |
| 주민등록 | 2023.04.25. |
| 확정일자 | 1차 2020.10.16. / 2차 2022.10.18. |
| 임차권등기 | 2024.11.14. · 을구 1번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.11.14. |
| 예상 임차인 배당 | 0원 |
| 예상 매수인 인수 | 190,000,000원 |
확정일자와 배당요구가 확인되지만, 제공된 예상배당 계산은 임차인의 우선변제 배당을 인정하지 않고 0원으로 처리하고 있습니다. 확정일자 존재 여부와 실제 배당순위는 별개로 재확인해야 할 사항입니다. 최종 배당에서 임차인이 변제받는 금액이 발생하면 실제 인수 잔액도 그만큼 달라질 수 있습니다.
낙찰대금: 94,080,000원
매수인 인수 보증금: 190,000,000원
실질취득 합계: 284,080,000원
일반적으로 임차인이 매각대금에서 보증금 일부를 배당받으면 그만큼 인수 잔액이 줄어 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 그러나 이 사건의 제공된 배당표에서는 임차인 배당이 0원이므로, 보증금 190,000,000원을 낙찰대금에서 차감해 계산할 수 없습니다. 최종 배당순위에 대한 확인 없이 실질취득이 약 190,000,000원으로 고정된다고 단정해서는 안 됩니다.③ 시세 비교 — 낮은 최저가보다 높은 실질취득에 주목
한울하임(109동, 110동)은 18세대로 구성된 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2022.11. 거래 1건이며, 거래가격은 154,000,000원입니다. 비교 거래도 지하층에 해당하지만, 면적은 72.42㎡로 본건 전용 77.21㎡와 차이가 있습니다.
| 구분 | 시점 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.11. | 72.42㎡ | -1 | 154,000,000원 |
| 본건 감정가 | 감정 기준 | 77.21㎡ | 지1층 | 192,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 77.21㎡ | 지1층 | 94,080,000원 |
| 실질취득(배당 가정) | 현재 회차 | 77.21㎡ | 지1층 | 284,080,000원 |
최저매각가만 비교하면 확인 실거래의 61.1%입니다. 하지만 이는 임차인의 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 제공된 예상배당에 따라 계산한 실질취득은 284,080,000원으로 확인 실거래의 약 184.5%이며, 차액은 130,080,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,093,440원 |
| 1. 임차인 정재원 | 190,000,000원 | 0원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 169,200,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 77,213,440원 |
제시된 추정 배당을 재구성한 것으로, 임차인에게는 배당금 0원, 신청채권자에게는 91,986,560원이 배당됩니다. 임차인의 보증금 인수는 매각대금 배분과 별도로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 94,080,000원 | 190,000,000원 | 284,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 65,855,999원 | 190,000,000원 | 255,855,999원 |
| 4회 유찰 시 | 46,099,199원 | 190,000,000원 | 236,099,199원 |
위 표는 각 회차에서 임차인의 배당금이 계속 0원이고 보증금 190,000,000원 전액을 인수한다는 동일한 가정을 적용했습니다. 따라서 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득도 줄어들지만, 보증금 인수 부담은 그대로 남습니다.
반면 임차인에게 낙찰대금 일부가 배당되는 구조라면 낙찰대금 하락에 따라 인수 잔액이 늘어 실질취득 합계가 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 어느 계산이 실제 사건에 적용되는지는 배당순위와 임차인의 우선변제 가능성을 확인해야 확정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근으로, 공동주택과 단독주택, 중·소규모 공장이 함께 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 지1층 주택입니다. 위생·급배수, 승강기 및 난방설비가 구비되어 있습니다. 내부 구조는 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건축물현황도를 기준으로 조사되었습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 6m 포장도로와 접하며, 남서 하향 완경사지에 조성된 자루형 토지입니다. 지목은 대, 토지면적은 1,027.0㎡입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가 관련 사항은 취득자 요건에 따라 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 단지, 지하층 소재, 확인 거래 1건, 평균 유찰 9.7회 및 매각률 0%라는 통계를 함께 고려할 필요가 있습니다. 재매각 가능성과 적정 가격에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 임차보증금 인수. 매각물건명세서의 인수 문구와 정재원 보증금 190,000,000원의 실제 미변제 잔액을 확인해야 합니다. 낙찰대금과 보증금을 별도의 비용으로 계산해야 하는지 최종 배당순위를 점검하세요.
- 확정일자·배당순위. 2020.10.16. 및 2022.10.18. 확정일자와 2024.11.14. 배당요구 기록이 있는 만큼, 예상배당의 임차인 배당 0원 가정이 타당한지 반드시 확인하세요.
- 대항력 유지·명도. 임차권등기 이후 점유와 전입의 변동, 보증금 반환 여부, 현재 점유자 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 인수 위험이 있으면 명도와 보증금 반환이 연결될 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.26. 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무 및 관련 행정상 의무의 잔존 여부를 확인하세요.
- 압류·세금. 고양세무서장 관련 지분별 압류가 존재합니다. 체납세액과 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 실거래 검증. 확인 실거래는 2022.11.의 1건입니다. 지하층 여부와 전용면적 차이를 고려해 현재 매매·임대시장을 별도로 검증해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인에 제한이 있었으므로 누수·채광·환기·지하층 습기 및 수선비를 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 1.9억 보증금
이 물건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 감정가 192,000,000원에서 94,080,000원으로 낮아졌지만, 정재원 임차인의 보증금 190,000,000원이 매수인 인수 대상으로 기재되어 있습니다. 제공된 배당 가정대로라면 실제로 부담하는 취득금액은 284,080,000원으로, 확인 실거래 154,000,000원을 크게 초과합니다.
더구나 소규모 다세대주택의 지하층이라는 용도·층별 특성, 과거 거래 1건에 불과한 시세 표본, 단지 평균 유찰 9.7회라는 환금성 지표까지 감안하면 적극적인 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
결론은 권리 위험 높음, 가격 매력 낮음, 입찰 보류입니다. 가장 먼저 확인할 것은 임차인의 실제 배당순위와 낙찰자가 인수하게 될 보증금 잔액입니다. 그 문제가 명확히 해소되지 않는 한, 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
