의정부지방법원 2026타경60111. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 110동 지1층 비02호, 전용면적 비교대상 77.21㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김진선·최영철이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 정재원은 점유개시 2020.11.06., 전입 2023.04.25., 임차권등기 2024.11.14.로 확인되고, 말소기준인 2025.11.21. 압류보다 앞섭니다. 등기상 임차보증금은 190,000,000원이며 대항력이 인정돼 미변제 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 134,400,000원입니다. 표면상으로는 확인되는 실거래 154,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건처럼 보증금 190,000,000원이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수 잔액이 커져, 실질취득은 약 190,000,000원 수준으로 유지되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 110동 지1층비02호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·욕실2·거실·주방/식당·다용도실 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 지1층 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 169,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
실제 임차인은 1명, 정재원입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2020.10.16.·2022.10.18., 점유개시일 2020.11.06., 주민등록일 2023.04.25., 임차보증금 190,000,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준권리인 2025.11.21. 압류보다 전입과 임차권등기가 모두 앞서며, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 정재원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 미변제 잔액 승계 |
② 유찰돼도 실질취득은 약 1.90억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 환산액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 134,400,000원 | 55,600,000원 | 190,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 94,080,000원 | 95,920,000원 | 190,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 65,855,999원 | 124,144,001원 | 190,000,000원 |
이 구조에서는 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 접근이 통하지 않습니다. 최저매각가가 134,400,000원에서 94,080,000원, 다시 65,855,999원으로 내려가더라도 보증금 잔액 승계가 그만큼 커져 실질취득은 약 190,000,000원으로 고정됩니다. 따라서 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 평가해선 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.90억을 비교해야 한다
확인되는 한울하임109동110동 실거래 표본은 2022.11, 전용 72.42㎡, 지1층, 154,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 시세 범위를 넓게 확정하기는 어렵지만, 적어도 현재 사건의 가격 판단에서 최저가 134,400,000원이 아니라 실질취득 약 190,000,000원을 이 거래와 비교해야 합니다.
| 비교항목 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 실거래 · 2022.11 | 154,000,000원 | 100.0% |
| 현재 최저매각가 | 134,400,000원 | 87.3% |
| 실질취득 | 190,000,000원 | 123.4% |
| 감정가 | 192,000,000원 | 124.7% |
표면 최저가는 실거래보다 19,600,000원 낮지만, 실질취득은 오히려 실거래보다 36,000,000원 높습니다. 즉 “최저가가 시세의 87.3%”라는 숫자는 이 사건의 경제적 매입비용을 설명하지 못합니다. 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,681,600원 |
| 인수 · 임차인 정재원 보증금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 169,200,000원 | 131,718,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 기준 미배당액은 37,481,600원입니다. 법원 배당 흐름과 매수인의 실질취득 계산은 구분해 봐야 하며, 이 사건의 입찰가격 판단에는 대항력 임차보증금에 따른 실질취득 약 190,000,000원을 기준으로 삼는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·구조. 다세대주택으로 방3·욕실2·거실·주방/식당·다용도실 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 지1층 비02호입니다.
- 주위환경. 감정요항에는 양일초등학교 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·중·소규모 공장 등이 형성된 주택지대로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 남동측 폭 약 6m 포장도로와 접하며, 남서 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 자루형 토지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있고, 공시지가는 503,800원/㎡입니다.
- 환금성. 총 18세대, 경매 평균 유찰 9.7회·낙찰률 0.0%에 더해 지1층 다세대라는 특성이 있어 가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 말 것. 134,400,000원은 표면 입찰 기준일 뿐, 대항력 인수까지 반영한 실질취득은 약 190,000,000원입니다.
- 임차권 원문 재확인. 정재원의 임대차계약일·점유개시일·전입일·임차권등기와 보증금 190,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제와 실제 배당 확인. 현재 배당 가정에서는 임차인 배당이 0원으로 반영돼 있습니다. 매각기일 전 배당요구·배당표 변동 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.26. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 지1층 현장 확인. 내부구조는 폐문·이해관계인 부재로 집합건축물대장 현황도를 기준으로 평가됐으므로 채광·습기·누수·환기·실제 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.344억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가 134,400,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 154,000,000원보다 낮아 보이지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 190,000,000원입니다. 대항력 인수형의 핵심은 유찰될수록 낙찰가는 낮아져도 인수 잔액이 커져 실질취득이 약 190,000,000원으로 고정된다는 점입니다.
그 190,000,000원은 확인되는 실거래 154,000,000원보다 36,000,000원, 23.4% 높은 수준입니다. 여기에 지1층 다세대, 총 18세대, 경매 평균 유찰 9.7회·낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “선순위 임차권을 반영한 실질취득가”로 판단해야 하는 인수형 경매입니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
