부산지방법원 2025타경395. 부산진구 범천동 서면동일스위트 2층 202호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 말소기준은 2020.01.21. 장경임 명의의 근저당권 75,000,000원이며, 같은 날 설정된 배소영 명의 근저당권 30,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않았고 예상 인수액도 0원입니다.
점유자는 곽태균 1명입니다. 전입일 2023.11.20.은 말소기준일인 2020.01.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 배당액은 원본 서류로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경395 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 966-8 서면동일스위트 2층 202호 도로명: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 전용면적 / 층 | 35.747㎡ · 지상 36층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인일 / 규모 | 2013.03.15 · 서면동일스위트 292세대 |
| 소유자 | 한채원 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장경임 / 77,690,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽태균 | 202호 | 2023.11.20 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 곽태균 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 보증금 미상은 매수인 승계 위험보다는 배당표 정확도와 명도 협의 범위를 확인해야 하는 요소입니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 거래 시점 확인 필요
서면동일스위트 전용 35.75㎡대 실거래 8건의 전체 평균은 77,062,500원이며, 데이터상 최근 12개월 평균은 82,300,000원입니다. 최신 거래는 2023.04. 82,500,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 20.4% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 35.75㎡ | 4 | 82,500,000원 |
| 2022.12 | 35.75㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2022.10 | 35.75㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.10 | 35.75㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2022.08 | 35.75㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2021.07 | 35.75㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2021.07 | 35.75㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2021.06 | 35.75㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.75㎡ | 8건 | 77,062,500원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.75㎡ | 5건 | 82,300,000원 |
현재 실질취득액 37,730,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 82,300,000원의 45.8%, 전체 평균 77,062,500원의 49.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 물건과는 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 1. 근저당권 · 장경임 | 75,000,000원 | 36,650,860원 |
| 2. 근저당권 · 배소영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 105,000,000원, 예상 배당액은 36,650,860원, 미배당액은 68,349,140원입니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인의 우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 68,349,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 79,464,398원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,487,700원 | 17,754,921원 | 87,245,079원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며, 철근콘크리트구조 지상 36층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 부산진초등학교 남측 인근으로 업무시설, 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 범내골역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 약 8미터 폭 도로에 접하고 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구에 포함되고 철도보호지구·상대보호구역에 저촉되며, 공시지가는 2,249,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 곽태균의 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 문건을 대조하세요.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2023.11.20.과 말소기준일 2020.01.21.을 주민등록 전입세대 열람과 원본 서류에서 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 제공된 최신 거래가 2023.04. 82,500,000원이므로 2026년 동일 면적 매물과 실거래를 별도로 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 주거용 오피스텔이나 현장 점유상태와 내부 상태를 직접 확인하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0.0%이므로 예상 매도기간과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
- 등기 원본 대조. 장경임 75,000,000원과 배소영 30,000,000원의 근저당권 및 경매개시결정 말소 여부를 등기부 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 판단의 핵심은 현재 시세와 임차자료
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.21. 근저당권이 말소기준이고, 곽태균의 전입은 2023.11.20.로 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차에서 채권자 미배당액이 68,349,140원 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 실질취득액 37,730,000원이 데이터상 최근 12개월 평균 82,300,000원의 45.8%로 낮습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 20.4% 높은 흐름이라는 점도 제공 자료상 긍정적입니다. 그러나 최신 거래가 2023.04이고 임차보증금·확정일자가 미상이며 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 최신 시세 확인 후 판단입니다.
