404,600,000원
수원지방법원 2025타경55640. 용인시 기흥구 공세동 탑실마을대주피오레2단지 208동 20층 2003호 아파트입니다. 감정가는 578,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 404,600,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.08.09. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 504,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김수인의 전입일은 2023.10.11.로 말소기준일인 2023.08.09.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이고 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체와 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당액, 최우선변제 해당 여부 등은 매각물건명세서와 임대차 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55640 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 714 탑실마을대주피오레2단지 208동 20층2003호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 150.2849㎡ · 25층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김영건 · 2021.07.07. 소유권이전 · 거래가액 700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 404,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 440,508,192원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.08.09. 을구 7번 근저당권입니다. 2024년 김주영·경기신용보증재단의 가압류, 2025년 경매개시결정과 현대카드·국민은행 가압류, 용인시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거의 신탁·압류·근저당권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수인 | 2023.10.11 | 미상 | 2025.07.08 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 404,600,000원 vs 최근 평균 522,250,000원
대주피오레2단지의 동일 면적대 최근 12건 실거래 평균은 522,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 15층 535,000,000원, 최근 12건 중 최저는 470,000,000원, 최고는 620,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액은 404,600,000원으로, 최근 12개월 평균의 77.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 150.28㎡ | 15 | 535,000,000원 |
| 2026.05 | 148.63㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 150.28㎡ | 15 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 150.28㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 150.28㎡ | 16 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 150.28㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 150.28㎡ | 22 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 148.63㎡ | 17 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 150.28㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 148.63㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 148.63㎡ | 18 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 150.28㎡ | 20 | 502,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 522,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 404,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,446,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 504,000,000원 | 398,154,000원 |
| 3. 가압류 · 김주영 | 209,450,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,750,002원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,584,721원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 110,123,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 868,908,560원 중 예상배당은 398,154,000원, 미배당은 470,754,560원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 404,600,000원 | 398,154,000원 | 470,754,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 283,220,000원 | 278,454,920원 | 590,453,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 198,254,000원 | 194,678,444원 | 674,230,116원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 권리비용이 낙찰가 하락을 상쇄하는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 위치. 공세초등학교 북동측 인근이며 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 규모. 대주피오레2단지 1,290세대, 사용승인 2009.07.31. 아파트입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 유동성. 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인되며 거래가는 470,000,000원부터 620,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김수인의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서에서 확인해 배당관계와 최우선변제 가능성을 점검해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입일 2023.10.11.이 말소기준 2023.08.09.보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 실질취득 404,600,000원과 최근 평균 522,250,000원, 최신 거래 535,000,000원을 함께 비교하세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 임차 확인과 응찰가
이 사건은 2023.08.09. 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 김수인 역시 그 뒤인 2023.10.11. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 현재 최저매각가 404,600,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 522,250,000원의 77.5%로 확인됩니다.
따라서 권리 자체는 비교적 단순한 소멸형이지만, 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당과 점유관계까지 완전히 끝난 사건으로 보기는 어렵습니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이고 가격도 최근 실거래보다 낮지만, 임차관계 원본 확인을 마친 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
