의정부지방법원 2026타경60688. 파주시 금촌동 금촌아르젠 7층 725호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김철환이며, 2020년 거래가액은 108,855,000원입니다. 2026년 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐고 청구액은 94,759,748원입니다.
이 물건의 핵심은 등기된 주택임차권입니다. 송현정은 임대차계약일과 주민등록일이 2020.10.05이고, 점유개시일은 2020.10.27, 확정일자도 2020.10.05입니다. 보증금 90,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 인정되어, 확약이 없다면 현재 최저가 63,700,000원에서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 59-19 금촌아르젠 7층 725호 · 경기도 파주시 금정28길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상18층 건물 내 7층 725호 |
| 소유자 | 김철환 · 거래가액 108,855,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,759,748원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 결론을 바꾼다
송현정의 주택임차권은 2024.11.11 등기됐고 보증금은 90,000,000원입니다. 임대차계약·주민등록·확정일자는 모두 2020.10.05로, 2026.03.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조만 보면 매각으로 없어지지 않고 매수인이 미배당액을 인수할 수 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 송현정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가는 70%, 시세 판단 자료는 없다
감정가는 91,000,000원, 현재 최저매각가는 63,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다.
확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 63,700,000원입니다. 확약이 없었다면 최저가 63,700,000원에 미배당 보증금 27,846,600원이 더해지는 구조이지만, 이 사건에서는 해당 잔존 반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로 그 금액을 실질취득에 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 송현정 보증금 | 90,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,759,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 임차보증금 부족분이 27,846,600원으로 산출됩니다. 다만 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되므로 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 94,759,748원은 이 계산상 배당되지 않습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금촌역(경의중앙선) 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역(경의중앙선)이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 오피스텔로 이용중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상18층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 현황 주상용 건부지이며 북서측으로 소로와 접합니다.
- 지역·제한. 도시지역·일반상업지역·소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.21 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 91,000,000원과 최저가 63,700,000원의 차이만 보고 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용·인허가·대출 가능 범위를 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약이 핵심”
표면만 보면 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가는 63,700,000원이어서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 배당 계산만 놓고 보면 부족분도 27,846,600원 발생합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 확약이 있어 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의합니다. 따라서 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 권리 위험이 정리된 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증. 이 사건의 승부처는 확약서의 유효성과 실제 시세 확인입니다.
