의정부지방법원 2026타경60741. 경기도 파주시 야당동 이더펠리체 4층 409호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 강도연이며, 2021.04.14 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 144,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 경매개시결정일은 2026.03.19입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 87,500,000원 자체가 아닙니다. 임차인 김초이의 보증금이 125,000,000원이고 대항력이 있기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 87,500,000원에 낙찰받더라도 집행비용 차감 후 임차인 배당액이 85,525,000원에 그쳐 39,475,000원이 남고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 결국 125,000,000원이 됩니다. 2회·3회 유찰에서도 같은 구조입니다.
* 배당 시뮬레이션상 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액은 현재 회차 39,475,000원, 2회 유찰 시 65,252,501원, 3회 유찰 시 83,296,751원입니다. 확약의 효력은 해당 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1056-3 이더펠리체 4층 409호 · 경기도 파주시 경의로 1046 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 중 4층 409호 |
| 소유자 | 강도연 · 2021.04.14 소유권이전 · 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,886,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 선순위
말소기준으로 선언된 권리는 2026.03.19 강제경매개시결정입니다. 그런데 김초이의 임차권은 그보다 앞선 2023.04.03 전입·점유·확정일자를 갖고 있고, 임차권등기는 2025.04.14 설정됐습니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 미배당 보증금이 넘어가는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김초이 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2023.04.03 / 2023.04.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 김초이는 배당요구를 했고, 확정일자를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 기준 85,525,000원이 임차인에게 배당되고 39,475,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 그러나 2026.05.21 확약 때문에 이 잔존분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한 것으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 안 내려가는 이유
확약을 제외하고 권리구조만 계산하면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 낙찰가 + 인수액 ≈ 125,000,000원으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 인수액 | 확약 전 실질취득 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 87,500,000원 | 39,475,000원 | 125,000,000원 | 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 | 61,249,999원 | 65,252,501원 | 126,502,500원 | 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 42,874,999원 | 83,296,751원 | 126,171,750원 | 인수 0원* |
실거래 시세 자료는 확인되지 않아 감정가나 최저가를 시장가와 비교해 싸다·비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리구조와 확약의 유효성, 이용상태 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 임차인 김초이 보증금 | 125,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 128,886,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당분은 39,475,000원이나, 주택도시보증공사의 2026.05.21 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 주택도시보증공사 청구액 128,886,858원은 이 가정에서 배당 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 남서측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 경의중앙선 야당역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 4층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 3,948,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 45미터, 북동측 약 12미터, 남동측 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사 제출 확약의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 김초이의 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 최저가 착시 주의. 확약이 없다면 현재 회차에서 39,475,000원, 2회 유찰 시 65,252,501원, 3회 유찰 시 83,296,751원의 미배당 보증금이 생기는 구조입니다.
- 용도·이용상태 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 현장·건축물 관련 서류와 함께 대조하세요.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 실제 현재 점유상태와 인도 일정은 현장에서 다시 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 최저가 87,500,000원의 시장가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약 확인이 핵심”
표면만 보면 보증금 125,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 87,500,000원보다 커서 매우 부담스러운 사건입니다. 실제로 확약을 빼고 계산하면 현재 회차의 미배당액은 39,475,000원이고, 유찰될수록 65,252,501원·83,296,751원으로 커집니다. 즉 최저가 하락만으로는 실질취득 부담이 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.21 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 내용이 그대로 적용되면 김초이 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가보다 확약의 유효성·적용범위·말소 이행을 원본으로 확인하는 것입니다. 시세 자료가 없는 만큼 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
