의정부지방법원 2026타경60833. 파주시 야당동 185-67의 1층 101호, 전용 58.3㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 배동찬이며 2021.05.28. 매매, 거래가액 200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 일반적인 후순위 권리가 아니라 노정영 임차인의 선순위 주택임차권입니다. 전입·점유는 2022.02.28., 확정일자는 2022.02.11., 임차보증금은 220,000,000원으로 경매개시결정 2026.03.27.보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 잔존 보증금이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당모델도 매각대금 142,100,000원 중 집행비용 2,789,400원을 제외한 139,310,600원을 임차인에게 배당하고, 80,689,400원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 이 사건에는 2026.07.09. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 취지의 확약이 존재합니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-67 1층 101호 · 경기도 파주시 번뛰기길 44-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 단위세대 · 전용 58.3㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등 · 지상4층 중 1층 |
| 소유자 | 배동찬 · 2021.05.28. 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 경매의 말소기준은 2026.03.27. 강제경매개시결정입니다. 2017.01.11. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 151,200,000원은 2017.03.02. 이미 말소됐습니다. 반면 노정영의 임차권은 주민등록·점유가 2022.02.28.이고 확정일자가 2022.02.11.이므로 경매개시보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 2026.06.05. 파주시 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 노정영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 아님 확약 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다. 배당요구가 확인되고 확정일자도 있으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격을 우선해서 본다
전용 58.3㎡ 기준 확인되는 실거래는 4건이며, 전체 평균은 240,000,000원입니다. 하지만 2021년 거래 255,000,000원·270,000,000원이 포함돼 있어 현재 판단에는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2025.03. 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 58.3㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 58.3㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 58.3㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 58.3㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.3㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가 142,100,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 78.9%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 이 사건에서는 실질취득액도 142,100,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -30.8%입니다. 가격이 내려온 시장이므로 “과거 전체 평균 240,000,000원 대비 싸다”는 논리로 가점을 주면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 노정영 보증금 | 220,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 노정영 임차보증금의 부족분은 80,689,400원입니다. 그러나 2026.07.09. 확약서에 따른 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 때문에 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택 단위세대로 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 야당동 오성골프연습장 남서측 근거리에 위치하고, 인근은 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.11.02. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물의 1층 101호이며 승강기·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사시설 관련 제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 현황 주의. 공부상 동 표시는 없으나 현황은 건물 외벽에 ‘대성빌라 2동’으로 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이라 거래 표본이 적습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 효력을 매각기일 전에 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약 전후 금액을 구분. 확약을 반영하지 않은 배당모델상 인수액은 80,689,400원이지만, 확약 적용 시 본 분석의 실질 인수는 0원입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 과거 전체 평균 240,000,000원이 아니라 최근 12개월 거래 180,000,000원과 -30.8% 추세를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부구조를 건축물현황도 기준으로 확인해 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
- 토지·규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 군사시설 관련 제한 및 토지거래계약 허가구역 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
등기만 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 최저가 142,100,000원보다 보증금이 큰 인수형입니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려가도 잔존 보증금 인수가 커져 매수인의 총부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 2026.07.09. 주택도시보증공사의 확약이 있어 해당 임차권의 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있습니다. 그 때문에 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 142,100,000원으로 봅니다.
가격만 보면 최근 실거래 180,000,000원의 78.9%이지만, 최근 추세가 -30.8%이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 해소, 가격은 최근 하락 추세를 감안해 보수적으로 접근”입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 자체보다 확약서의 적용 범위와 임차권 말소가 실제로 완결되는지 확인하는 것입니다.
