의정부지방법원 2026타경61038. 파주시 야당동 비아루체4차 101동 402호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 “공동주택(다세대주택, 다락 포함)”으로 확인됩니다. 감정가는 444,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 310,800,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 457,445,052원입니다.
이 물건의 핵심은 단순히 “1회 유찰돼 70%”가 아닙니다. 김정섭의 임차보증금이 440,000,000원이고, 전입일 2023.01.19.이 말소기준권리인 국민행복기금 가압류 2024.12.09.보다 앞섭니다. 확약서가 없었다면 최저가가 더 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차만 보더라도 배당 후 부족분은 134,351,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 95-1 비아루체4차 101동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택, 다락 포함) |
| 소유자 | 김동길 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 310,800,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 457,445,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 4층 402호 |
| 사용승인 관련 참고 | 완공일 2021.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2024.12.09. 국민행복기금의 가압류 24,857,679원입니다. 이후 임차권등기, 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권 등기일 자체는 2025.01.23.이지만 김정섭의 전입·점유개시일은 2023.01.19.이므로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 경정등기를 중복 보증금으로 보면 안 된다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정섭 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.19 | 2023.02.02 | 440,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 후 실질 0원* |
| 1번 임차권 경정 | 동일 임차권의 결정경정 | — | 2022.12.26 / 2023.02.02 | 440,000,000원 | 별도 임차인 아님 | 동일 권리 경정 | 중복 합산 금지 |
등기부의 을구 1-2번은 “1번 임차권경정”으로, 보증금 440,000,000원을 다시 적은 동일 임차권의 경정등기입니다. 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 김정섭 1명, 실질 보증금 기준도 440,000,000원 한 건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,800,000원 가정 · 확약 전 원래 배당구조)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,151,200원 |
| 1. 임차인 김정섭 보증금 | 440,000,000원 | 305,648,800원 |
| 2. 가압류 · 국민행복기금 | 24,857,679원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 457,445,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원래 배당계산상 임차인 미배당액은 134,351,200원입니다. 그러나 2026.07.09.자 주택도시보증공사 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
④ 가격·환금성 — 실거래 시세 자료 없이 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 비아루체4차 101동은 8세대 규모이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 가격 평가는 권리 해소와 별도로 실제 매매 가능가격을 확인한 뒤 해야 합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택이며 내부 계단으로 이동 가능한 다락이 있는 복층구조입니다.
- 입지. 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 841,000원/㎡, 토지면적 580.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 대상 임차권을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 중복 금지. 을구 1-2번은 1번 임차권의 경정등기입니다. 보증금 440,000,000원을 별도 임차인 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 확약 전 구조도 함께 이해. 현재 회차의 원래 미배당액은 134,351,200원이며, 2회 유찰 시 226,285,840원, 3회 유찰 시 290,640,088원으로 커집니다.
- 다락 확인. 건축물현황도상 내부 계단으로 이동 가능한 다락이 있는 복층구조이므로 현황과 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘4.4억 보증금’보다 ‘확약서의 효력 확인’
표면만 보면 대항력 임차보증금 440,000,000원이 감정가 444,000,000원에 거의 맞닿아 있는 강한 인수형 사건입니다. 현재 최저가 310,800,000원에서는 원래 배당구조상 134,351,200원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.09. 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
그래서 이 물건은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험”도 아니고, “70%까지 떨어졌으니 싸다”도 아닙니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 가격 메리트는 별도의 시세 검증이 필요합니다. 8세대 소규모 다세대라는 환금성까지 감안하면, 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 확약서 원문 확인과 실제 매매가격 검증입니다.
