의정부지방법원 2026타경61053. 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 108동 44층 4401호 아파트입니다. 소유자 배용준은 2020.04.20 거래가 888,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 양주새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등장한 주택임차권·국세 및 지방세 압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 신고는 2명입니다. 박경숙의 보증금은 395,000,000원이지만 주민등록일자와 점유개시일자가 2023.03.28로 말소기준 2020.04.20보다 늦습니다. 남아영 역시 전입일 2025.09.02로 후순위입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원이며, 신건에서 실질취득액은 최저가와 같은 720,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 108동 44층4401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방겸식당·욕실2·드레스룸2·발코니2 · 51층 건물 내 44층 |
| 실거래 비교 면적 | 120.78㎡대 |
| 소유자 | 배용준 (2020.04.20 소유권이전 · 거래가 888,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 720,000,000원 / 720,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 416,360,907원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.20 양주새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2020.04.20 양주새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 483,000,000원으로 등기됐고, 2023.03.30 변경등기에는 채권최고액 345,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2026.07.08 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 순위의 출발점 자체는 2020.04.20입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경숙 별지건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.28 확정일자 2023.03.16 | 395,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 2025.03.31 | 인수 0원 |
| 남아영 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인·점유 신고는 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 박경숙의 임차권등기는 보증금 395,000,000원 규모지만 말소기준 이후의 전입·점유이고, 남아영도 2025.09.02 전입으로 후순위입니다. 따라서 두 사람 모두 현재 자료에서는 매수인에게 보증금이 승계되지 않는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 7.2억은 최근 평균의 107.7%
가격 판단의 기준은 과거 고가거래를 포함한 장기 평균보다 최근 12개월 동일 면적 거래입니다. 이 사건의 최근 12개월 평균은 668,500,000원, 최신 거래는 2026.08 668,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 신건 실질취득액은 720,000,000원이며, 최근 12개월 평균의 107.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 120.48㎡ | 32 | 643,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 22 | 705,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 14 | 661,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 39 | 650,000,000원 |
| 2026.04 | 120.48㎡ | 54 | 740,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 668,500,000원 |
실거래 범위는 600,000,000원~740,000,000원으로 폭이 있지만, 최신 거래는 668,000,000원이고 최근 12개월 평균은 668,500,000원입니다. 따라서 신건 실질취득 720,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 최근 시세 기준으로는 오히려 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 720,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,600,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양주새마을금고 | 483,000,000원 | 483,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 416,360,907원 | 227,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 899,360,907원 중 710,400,000원이 배당되고, 미배당은 188,960,907원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상탄초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 51층 건물 내 44층 4401호이며, 지역난방·승강기·지하주차장·급배수시설 등이 설치되어 있습니다.
- 단지. 일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26 준공 단지입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(탄현주상)이며 과밀억제권역, 학교 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,672,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지의 부정형 토지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 실질취득 720,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.7%입니다. 신건 가격을 할인 매수로 해석하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 면적 거래는 2026.08의 668,000,000원입니다. 최근 평균 668,500,000원과 함께 응찰가 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차권 순위. 박경숙 보증금 395,000,000원은 규모가 크지만 전입·점유가 2023.03.28로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 남아영 확인. 전입일은 2025.09.02로 후순위지만 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다. 현재 권리순위상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 근저당 금액. 최초 채권최고액 483,000,000원과 2023.03.30 변경등기 345,000,000원, 배당표 적용액 사이의 차이를 원문에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 박경숙의 보증금 395,000,000원 자체가 아니라 2020.04.20 말소기준과 임차인들의 전입 시점입니다. 박경숙은 2023.03.28, 남아영은 2025.09.02로 모두 후순위이므로 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 인수 위험이 없다고 해서 신건 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 실질취득 720,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 668,500,000원의 107.7%이고 최신 거래 668,000,000원보다도 높습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 근저당 변경액·배당표 금액의 차이까지 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 양호하지만, 신건 가격은 보류입니다.
