의정부지방법원 2026타경61053. 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 108동 44층 4401호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 드레스룸2, 발코니2로 이용 중입니다. 소유자 배용준은 2020.04.20 거래가 888,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 양주새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 2020.04.20 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 박경숙의 임차권등기, 국세·지방세 압류 3건, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 확인된 임차인 남아영의 전입일은 2025.09.02, 박경숙의 전입·점유개시일은 2023.03.28로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 이 사건에서 대항력 없음으로 정리되며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 108동 44층 4401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 120.7818㎡ 대상 면적 매칭 · 51층 건물 내 44층 · 방3·거실·주방겸식당·욕실2·드레스룸2·발코니2 |
| 소유자 | 배용준 · 2020.04.20 소유권 취득 · 거래가액 888,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 720,000,000원 / 504,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 416,360,907원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인·압류
말소기준은 2020.04.20 양주새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 박경숙의 주택임차권, 세무서·고양시·해운대구의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2023.03.30 채권최고액 345,000,000원으로 변경된 등기가 있고, 2026.07.08 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 남아영 | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 박경숙 | 2023.03.28 | 395,000,000원 | 2023.03.16 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 남아영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 박경숙은 임차보증금 395,000,000원, 확정일자 2023.03.16, 전입·점유개시 2023.03.28이고 2025.03.31 임차권등기명령이 이뤄졌으나 역시 말소기준권리 이후입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 75.4%
일산두산위브더제니스의 대상 면적은 120.7818㎡로 매칭됐고, 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건의 평균은 668,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 680,000,000원이며, 최근 거래 범위는 620,000,000원~705,000,000원입니다. 현재 최저매각가 504,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 120.48㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 29 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 120.48㎡ | 32 | 643,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 22 | 705,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.7818㎡ | 12건 | 668,833,333원 |
감정가 720,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 504,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 가격 판단은 감정가가 아니라 현재 실질취득액 504,000,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 최저가와 실질취득액이 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,440,000원 |
| 2. 근저당 · 양주새마을금고 | 483,000,000원 | 483,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 416,360,907원 | 13,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 총 채권액 899,360,907원 중 496,560,000원이 배당되고, 미배당액은 402,800,907원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상탄초등학교 남서측 인근으로 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입·주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 규모. 일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26 준공 단지입니다. 본건은 철근콘크리트구조 51층 건물 내 44층입니다.
- 설비. 열병합발전에 의한 지역난방, 승강기, 지하주차장, 위생·급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(탄현주상)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 금액 대조. 2023.03.30 채권최고액 345,000,000원 변경등기와 배당 시뮬레이션의 483,000,000원 기준이 다르므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 해운대세무서·고양시·해운대구 압류가 있어 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 남아영 임대차 확인. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 박경숙 배당관계 확인. 보증금 395,000,000원, 확정일자 2023.03.16, 전입·점유 2023.03.28, 임차권등기 2025.03.31입니다. 대항력은 없으나 실제 배당순위와 배당액은 배당표에서 확인하세요.
- 명도. 매수인 인수금은 0원이지만 현재 점유관계와 실제 인도 대상자는 별도로 확인해 명도 비용과 일정을 반영하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 504,000,000원은 최근 12개월 평균 668,833,333원의 75.4%이므로 감정가보다 최근 실거래를 중심으로 응찰 상한을 판단하세요.
맺으며 — “권리보다 배당 확인, 가격은 현재 회차가 유리”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인 인수가 아닙니다. 말소기준권리 2020.04.20보다 확인된 두 임차인의 전입이 모두 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 504,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 668,833,333원의 75.4%입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 720,000,000원에서 한 차례 유찰된 뒤 경쟁력이 생긴 구간입니다.
다만 세금 압류 3건과 근저당 채권최고액 변경등기 때문에 배당관계 확인이 이 물건의 마지막 관문입니다. 특히 등기부의 345,000,000원 변경액과 배당 시뮬레이션의 483,000,000원 사이 차이는 입찰 전에 반드시 원본으로 정리해야 합니다. 결론적으로 권리상 매수인 승계 위험은 낮고, 현재 가격은 최근 실거래 대비 경쟁력이 있으나, 세금·근저당 배당내역 원본 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
